Tessin: Bostadsrätter i Skåne

Skurup Invest i Kvadrat AB  vill låna 14,2 Mkr för att färdigställa ett bygge om 28 lägenheter i utkanten av centrala Skurup, en bit utanför Ystad i Skåne. Det totala värdet på projektet är drygt 31 Mkr. Låntagarna har via Tessin fem återbetalda lån i ryggen. Lånet löper i upp till tolv månader med 8% ränta i årstakt och kan i nuläget tecknas av Tessins premiumkunder.

Marken förvärvades för 2,3 Mkr i september 2020. I dagsläget har runt 10 Mkr plöjts in i projekten. Ytterligare 18 Mkr krävs för att färdigställa projektet, även eget kapital om 3,8 Mkr används för byggnationen.  Totala kostnader uppgår till runt 28 Mkr och försäljningsvärdet enligt kalkyl ligger på 31 Mkr. Vinstmarginalen i projektet landar på dryga 11%.

För närvarande är plattgjutning pågående. Projektet väntas färdigställas till Q2 2022. Pris per enhet ligger mellan 0,5 Mkr till 0,8 Mkr och alla bostäderna är försålda med upplåtelseavtal.

Fastigheten skulle i färdigt skick vara värd drygt 27 Mkr enligt en värdering från Croisette Real Estate Partner. Det bygger på 26 lägenheter, inte 28 lägenheter som projektet nu blir. Kanske skulle värderingen vara ytterligare 1 Mkr högre med det beaktat.

SÄKERHETER

Pantbrev

• Låntagaren intecknar och pantsätter ett pantbrev som säkerhet för lånet. Inomläge 10,7 – 26,2 Mkr. Det är alltså sista plats i kö. Inomläget är inte långt ifrån värdet enligt kalkyl på 29 Mkr.
• Därtill andrahandspantsätter bolaget ett pantbrev om 5,5 Mkr med inomläge 5,2 – 10,7 Mkr. Det här pantbrevet har tidigare långivare förstatjing på. Det fodrar inget större värde som säkerhet med andra ord.
• SHH Hem i Norden (moderbolaget som kontrolleras av ovan nämnda personer) tredjehandspantsätter samtliga aktier i Låntagaren. Även denna pant saknar enligt vår bedömning värde.

Borgen

• SHH Hem i Norden ställer även ut en olimiterad proprieborgen för samtliga låntagarens samtliga förpliktelser. SHH har drygt 3,3 Mkr i eget kapital. Det bygger främst på tillgångar hos koncernföretag. Det är sannolikt inte särskilt mycket värt vid fallissemang.
• Bostadsrättsföreningen Studio i Skurup ställer en olimiterad proprieborgen för låntagarens samtliga förpliktelser. Här finns ingen årsredovisning tillgänglig. Sannolikt finns det inte heller särskilt mycket värde att hämta här.

Risker

Förutom alla allmänna risker som bland annat beskrivs i krönikan så finns det ett antal särskilda risker i detta projekt man bör känna till.

• Den största risken är byggrisken. Det har redan förekommit förseningar som kommer att drabba de två tidigare långivarna. Det stora problemet är dock att förseningarna kan leda till att en eller flera personer som tecknat upplåtelseavtalet kan komma säga upp det. Det gör att projektets största styrka kan komma att fallera.
• Borgensåtaganden ser inte ut att bära något större värde. Det finns även borgensåtaganden för tidigare lån. Vi tillskriver inget värde till dessa. Vad gäller panten är långivare långt bak i kön. Lyckas bolaget inte färdigställa projektet kan man räkna med att förlora delar av sin investering.
• Det är hög belåning i projektet och vinstmarginalen är förhållandevis låg. Det ökar risken i projektet.

KÄNSLIGHETSANALYS

Det krävs inte mycket stress för att panten ska komma i spel, runt 15%. Det innebär en låg säkerhetsmarginal. Vi räknar på -30% i ett stressat scenario. Då får långivarna tillbaka drygt 68%. Vi konkurs räknar vi på att fastigheten är värd drygt 11 Mkr. Då har bygget havererat. Då får investerare inte tillbaka något på sin investering.

Slutsats

Att förseningar kan göra att köpare drar sig ur upplever vi som den största risken i projektet. Ytterligare ett minus är att det är svårt att tillskriva något värde på såväl panten som borgensåtaganden. Det finns med andra ord ingen riktig kudde att falla tillbaka på. Då krävs det att projektet går i land. För 8% tycker vi att risken är för hög för att lånet ska platsa i Tessinportföljen.