Sydsvenska Hem: Hög fallhöjd i Sydsvenskanskrapan

Sydsvenska Hem (69 kr) är ett litet fastighetsbolag med ett blandat bestånd av ett 30-tal småfastigheter som totalt värderas till knappt 1,5 miljarder kronor. En överblick av beståndet finns här.

Fastigheterna är främst belägna på mindre orter i södra Sverige. Exempelvis finns knappt 30% av den uthyrbara ytan i Staffanstorp med drygt 25 000 invånare och beläget knappt 1,5 mil från Malmö.

En dryg tredjedel av beståndet utgörs av handel medan ytterligare en tredjedel benämns som ”offentlig service”. Några exempel på det sistnämnda är hyresgäster inom kommuner, regioner och skolverksamhet.

Nya ägare 2021

Bolaget äger också en större fastighet vilket är det så kallade Sydsvenskanhuset som ligger i utkanten av Malmö och utgör en dryg fjärdedel av koncernens totala uthyrbara yta. Det var tidigare bas för Sydsvenskan men sedan tidningen lämnade lokalerna 2013 har huset dragits med stora vakanser. Fastigheten förvärvades av Sydsvenska Hem under 2021 tillsammans med en portfölj av 19 andra mindre fastigheter.

Det var också i samband med den affären som de nu fem största ägarna kom in i bolaget. Bergengren är en entreprenörsfamilj som redan i slutet av 1800-talet hade intressen i Borås Wäfveri (börsnoterat till konkursen 2010) och sedermera även Lomma Tegelfabrik. Det sistnämnda företaget är sedan fabrikerna lades ned på 1970-talet helt fokuserat på ägande av fastigheter.

Olof Andersson byggde ursprungligen upp en större grönsaksgrossist som blev startplåt för investeringar i fastigheter. 2006 köpte han fastighetsbolaget Trianon där han idag är VD och största ägare med aktier för knappt 900 Mkr. Tongivande ägare i Trianon är också Jan Barchan som vi återfinner även i Sydsvenska Hems ägarlista.

En ägargruppering som inte syns på vår topp 5-lista är familjen von Kantzow som totalt äger 13,2% av bolaget och hade stort innehav i Sydsvenska Hem redan innan 2021-affären. Ägandet är dock utspritt på ett par olika personer och stiftelser men företräds i styrelsen av Johan von Kantzow.

Tidigare konsultdrivet

Sydsvenska HemAnalys

Sydsvenska Hem dumpar konsulterna

Bland det första som skedde efter att de nya nyckelpersonerna tog kontroll över bolaget var att säga upp förvaltningsavtalet med Pareto. Sydsvenska Hem var nämligen dessförinnan det vi brukar kalla för ett konsultdrivet fastighetsbolag, som förvaltades av Pareto med målet att dela ut hela vinsten till ägarna.

Sydsvenska HemAnalys

Onödigt ta risk på sunkbygget i Sydsvenska Hem

Kort därefter avyttrades också fastigheten Ridskolan 3 som vi skrev om redan 2018 (se länk bredvid). En fastighet som av en tidigare ägare beskrivits som ”misskött i generationer”. Sydsvenska Hem fick 230 Mkr vilket var mer än den var bokförd till vid tillfället.

Sedan dess har ett par mindre förvärv gjorts i Malmö, Helsingborg, Svedala och Hörby vilket tillsammans med vissa utvecklingsprojekt fått fastighetsvärdet att växa från 1,3 miljarder (strax efter 2021-förvärvet) till knappt 1,5 miljarder (Q3 2023).

Endast bankfinansiering

Bolaget har de senaste åren drivits relativt försiktigt. I samband med den emission som finansierade 2021-förvärvet föll belåningsgraden till drygt 50%. Sedan dess är aktieutdelningen helt slopad vilket fått ned skuldsättningen ytterligare. Under tredje kvartalet 2022 genomfördes en företrädesemission som sänkte siffran än mer och i dagsläget ligger belåningsgraden på knappt 43%, vilket är lågt.

Finansieringen består uteslutande av banklån. 362 Mkr löper med fast ränta om 2,05% till mars 2026 medan resterande 310 Mkr ska refinansieras inom ett år och löper med rörlig ränta på 5,73%. Snitträntan är 3,75% och det är rimligt att den stiger något efter refinansiering av det billiga fasträntelånet.

Jämför man rådande styrränta (4,0%) mot 2-åriga statsobligationer (2,3%) är det dock tydligt att marknadens förväntningar är att räntan ska börja falla ganska kraftigt inom en inte alltför avlägsen framtid. På sikt räknar vi med 4,5% snittränta för Sydsvenska Hem.

Enorma vakanser

Något som sticker ut är att Sydsvenska Hem dras med enorma vakanser på bortåt 24 Mkr (inklusive hyresrabatter på 2,5 Mkr) eller nära 20% av hela koncernens hyresvärde. Det är en av de högsta siffrorna bland samtliga svensklistade fastighetsbolag, som i genomsnitt snarare ligger kring 5%.

Tydligt är att vakanserna följde med den portfölj som bolaget förvärvade 2021, och vår gissning är att det i stor utsträckning handlar om Sydsvenskanhuset. Vid tillträdet var cirka 12 000 kvadratmeter eller nästan 60% av den fastighetens yta vakant. Vi hittar ingen information som tyder på att bolaget sedan dess nått väsentlig framgång med att hitta nya hyresgäster. Vi tar därför höjd för att detta kan bestå även framöver.

Sammantaget landar vi i vårt huvudscenario i en intjäningsförmåga kring 34 Mkr eller cirka 5,20 kronor per aktie. Det ger ett P/E-tal på cirka 13.

Slutsats

Med ett substansvärde på 127,50 kronor per aktie kan substansrabatten på 46% tyckas lockande. Men fastighetsbeståndets direktavkastning på 5,0% känns låg för ett spretigt bestånd i små orter och med stora vakanser. Åtminstone 6,0% eller kanske till och med ännu högre vore fullt rimligt. Då skulle beståndet vara värt 1,2 i stället för 1,5 miljarder kronor. Substansvärdet skulle då bli 89 kronor och substansrabatten i aktien bara drygt 20%.

P/E-talet 13 är inte farligt högt men inte heller något som lockar till köp. Det är uppenbarligen ett halvrisigt bestånd som 2021 såldes in till Sydsvenska Hem. Och även om det är ett plus att det nu finns vettiga ägare av kött och blod med meningsfulla belopp investerat i detta noterar vi att flera av nyckelpersonerna har aktier för många gånger större belopp i Trianon, som äger fastigheter i samma trakter. Där finns viss risk för intressekonflikt.

Sammantaget landar vi i ett neutralt råd för Sydsvenska Hem.