Svenska Nyttobostäder en ny preferensaktie värd att bevaka

Svenska NyttobostäderAnalys

Svenska Nyttobostäder siktar på miljardbestånd 2025

Vi skrev i förra veckan om fastighetsbolaget Svenska Nyttobostäder (se länk till analys bredvid).

Det är ett bolag som under kommande år åtagit sig att köpa bostadsfastigheter för mångmiljardbelopp från bostadsutvecklaren ALM Equity som också är bolagets huvudägare. Förvärven kommer till stor del finansieras med nya preferensaktier.

Inför att handeln med aktien slogs på i onsdags i förra veckan så gjorde bolaget en ägarspridning där det såldes preferensaktier till ett pris om 100 kronor per aktie. Det är ungefär samma kurs som aktien idag byter händer till.

Preferensaktien ger en utdelning på 1,25 kronor per aktie och kvartal. Det innebär en direktavkastning på 5,1% relativt nuvarande kurs.

De fastigheter som förvärvats kommer tillträdas så fort kåkarna färdigställs vilket sker löpande mellan nu och 2025, om tidsplanen håller. Färdigställda bostäder för 2,2 miljarder är redan betalda och tillträdda. Köp för ytterligare nästan 10 miljarder återstår framöver.

Bolagets plan är att i första hand finansiera detta med banklån upp till 65% av fastighetsvärdet. Resten finansieras genom att ge ut fler preferensaktier. Enligt tabellen nedan innebär det att preferenskapitalet väntas öka från en halv miljard idag till knappt 4 miljarder i slutet av 2025. Det skulle göra detta till en av de större preferensaktierna på svensk börs.

Om fastigheterna stiger i värde under tiden blir det möjligt att låna mer i bank och därmed minska mängden preferenskapital med motsvarande mängd. Skulle fastigheterna sjunka i värde minskar i stället låneutrymmet vilket innebär att det kan krävas extra kapitaltillskott till bolaget för att mäkta med de avtalade förvärven.

Ett tydligt budskap från bolagets sida är strategin att lösa in preferensaktien. Inlösenkursen är 100 kronor per aktie vilket innebär att man någon gång i framtiden kan väntas bli av med preferensaktien och få 100 kronor i handen.

Vi tror dock det blir svårt för bolaget att mäkta med inlösen i större omfattning före 2025, då bolagets fastighetsbestånd väntas vara färdigställt och tillträtt.

Tabellen bredvid visar den tänkbara årliga avkastningen givet att inlösen sker just under 2025. Den som köper aktien idag kring knappa 100 kronor bör alltså räkna med att avkastningen i bästa fall blir drygt 5,0% årligen. Som jämförelse kan nämnas att alla andra fastighetspreffar idag handlas till direktavkastningar norr om 5,5%.

Generellt föredrar vi dock preferensaktier där det likt här finns en tydlig chans till inlösen. Huvudskälet till det är att preferensaktier med evig löptid är känsliga för stigande marknadsräntor som kan sänka värdet.

I Svenska Nyttobostäder finns dock faktorer som tar udden av den potentiella uppsidan. Dels kan man argumentera för att stigande räntor ändå utgör en risk eftersom det skulle försämra förutsättningarna för detta redan hårt skuldsatta bolag att faktiskt lösa in preferensaktien. Dels finns det inga villkor i bolagsordning som skapar incitament för bolaget att faktiskt hålla sitt löfte om inlösen.

Affärsvärldens slutsats

Svenska Nyttobostäder är en struktur med begränsade kassaflöden här och nu som kommer finansiera fastighetsförvärv för miljarder genom att ta upp stora banklån och ge ut mängder med preferensaktier. Risknivån är hög.

I värsta fall, exempelvis om räntorna stiger kraftigt eller fastighetsmarknaden dyker, kan det bli svårare eller dyrare för Svenska Nyttobostäder att finansiera de fastighetsförvärv som man åtagit sig att genomföra. Tecken på sådan utveckling skulle förstås inte vara bra för preferensaktien. Huvudägaren ALM Equity kommer dock ha en stor mängd kapital investerat i preferensaktien så det finns goda skäl att vårda utdelningen.

Går allt enligt plan, vilket är vårt huvudscenario, är uppsidan omkring 5% årligen från nuvarande aktiekurs. Det är ganska klent jämfört med andra preferensaktier och givet risknivån.

Vi ser detta som en preferensaktie med sämre odds än snittet. Rådet blir sälj. Redan på kurser nedåt 90-95 kronor blir den potentiella avkastningen mer intressant så det ser vi som ett möjligt riktvärde här.