Sveafastigheter (Teckningskurs: 39,5 – 45,5 kr) skapades sommaren 2024 genom att SBB slog samman tre portföljer bostadsfastigheter med bestånd utspridda över hela landet. Nu vill SBB notera Sveafastigheter för att stärka sin egen balansräkning. Genom att sälja upp till 44% av Sveafastigheter hoppas SBB få in runt 3,7 miljarder kronor.

Läs mer om aktuella börsnoteringar på IPO-guiden

Den kanske mest centrala frågan för hur man ska se på Sveafastigheter är hur bra beståndet är. Sveafastigheter själva menar att 90% av beståndet finns i de tre storstadsregionerna plus universitets- och högskolestäder. Det är en sanning med viss modifikation då exempelvis Tierp utanför Gävle räknas till storstadsregionen Stockholm-Mälardalen.

TYNGDPUNKT I VÄXANDE KOMMUNER

Fakta är dock att 86% av Sveafastigheters bestånd (fastighetsvärde) finns i växande kommuner och 63% i kommuner som växer snabbare än snittet av Sveriges kommuner (1,7% per år). Fastigheterna ligger typiskt en bit utanför kommunernas centralorts stadskärna. Dock typiskt inte i särskilt utsatta områden. Sammanfattningsvis uppfattar vi det som att Sveafastigheters bestånd har ganska bra lägen i kommuner med framtiden för sig. Vi noterar dock att nuvarande vakansgraden 5,7% är något hög för bostadsbestånd i välmående kommuner.

Beståndets genomsnittliga byggår är 1986. Sveafastigheter renoverar löpande lägenheter efter att hyresgäster flyttat ut för att maximera lägenheternas bruksvärde och därmed hyresintäkter.

Sveafastigheters VD Erik Hävermark uppger för Afv att fokus framåt är organisk tillväxt.

Den första komponenten för att driva organisk tillväxt är att överskottsgraden ska upp. Bolagets mål är att överskottsgraden ska upp till 70% mot 62,5% som anges som aktuell intjäningsförmåga i prospektet.

På intäktssidan ska bolaget jobba med att få ned vakanserna och renovera vakanta lägenheter för att kunna höja hyran för de hyresgäster som flyttar in. Hävermark uppger att Sveafastigheter räknar med 7% avkastning på dessa investeringar.

Sveafastigheter har en stor byggrättsportfölj som uppgår till 5 923 hyresrätter. Här finns enligt Sveafastigheter möjlighet att på sikt investera över 10 miljarder kronor i byggnation och därmed kunna få ut 879 Mkr i hyresvärde. Mer än hälften är i Stockholms kommun och kranskommuner till Stockholm. Byggrättsportföljen innehåller även byggrätter för 1 300 bostadsrätter. Hävermark uppger för Afv att projekt i Stockholmsregionen idag går ihop medan det generellt är svårare ute i landet. Sveafastigheters finansiella utrymme för att investera i projekt är dock begränsad. Vid drygt 4% i snittränta blir räntetäckningsgraden 1,7x vilket vi tolkar som att SBB skickat med så mycket skuld man bara kunnat med Sveafastigheter.

På kostnadssidan jobbar Sveafastigheter med energieffektiviseringar och med att effektivisera förvaltningsorganisationen som nyligen skapats genom sammanslagning av tre olika förvaltningsorganisationer. Sveafastigheter har 329 lägenheter per kommun i snitt vilket borde möjliggöra en effektiv drift. Vi har i vårt huvudscenario endast räknat med att de projekt som är under byggnation färdigställs. Vi betraktar därmed byggrättsportföljen som en möjlig uppsida utöver intjäningen i huvudscenariot.

Vi räknar i vårt huvudscenario med att Sveafastigheter får upp sin överskottsgrad till 63,5% år 2026. Här ligger en stor bevisbörda på Sveafastigheter. SBB som Sveafastigheter knoppas av ifrån har satt i system att överdriva överskottsgraden i sin angivna intjäningsförmåga.

SBB KVAR SOM HUVUDÄGARE

Public Property InvestAnalys

Public Property Invest: Ilijas återkomst

SBB kommer även efter noteringen att vara majoritetsägare i Sveafastigheter och därmed ha ett absolut inflytande över bolaget. Frågan är vad SBB kommer att göra med innehavet framåt.

SBB:s skamfilade rykte kan smitta av sig på Sveafastigheter och påverka värderingen. Det finns även en tydlig risk att Sveafastigheters kapitalallokering skräddarsys utifrån SBB:s behov.

I våras knoppade SBB av sin norska verksamhet i Public Property Invest. Prislappen var låg men å andra sidan hade bolaget rejäla skönhetsfläckar. Idag äger SBB 36% av det norska fastighetsbolaget. PPI:s aktie är upp nästan 30% sedan noteringen.

VAD ÄR EN RIMLIG VÄRDERING FÖR SVEAFASTIGHETER?

I tabellen nedan framgår hur Sveafastigheter och de andra bostadsfokuserade fastighetsbolagen värderas.

Implicit yield är den avkastningen fastigheterna ger mot bolagsvärdet, alltså börsvärdet plus nettoskulden. Sett till detta mått framstår värderingen i erbjudandet som rimlig.

SLUTSATS

Vi tycker inte att Sveafastigheters bestånd verkar så risigt som en del hävdar. På lite sikt kan det även finnas fin potential i byggrättsportföljen.

För att vi skulle våga köpa något av SBB skulle vi dock vilja få ett rejält bra pris. Vi ser dock ingen större uppsida mot teckningskursen. Det är även mycket talande att man inte lyckats skaka fram en enda institutionell investerare som velat lämna teckningsåtagande. Vi skulle inte teckna Sveafastigheter.