Stenhus till börsen med miljardförvärv i pipeline

Stenhus Fastigheter (teckningskurs 10 kr) är ett litet fastighetsbolag som äger tio fastigheter i Stockholmsregionen värderade till knappt 1,4 miljarder kronor.

Bolaget är en avknoppning från Sterner Stenhus. Det är en koncern som utvecklar, bygger och förvaltar fastigheter och som vi i börssammanhang minns bland annat som största ägare i fastighetsbolaget Amasten under 2016-2018.

Koncernen är helägd av de två bröderna Elias och Tomas Georgiadis som är VD respektive finanschef i både Sterner Stenhus och det avknoppade Stenhus Fastigheter. Stenhus Fastigheter har två anställda och en ledning på fyra personer och delar även huvudkontor i Liljeholmen i Stockholm med övriga koncernen.

Nu ska Stenhus Fastigheter noteras på First North. I samband med det tar bolaget in ett relativt stort belopp på 600 Mkr som ska användas till att växa fastighetsbeståndet. Fastighetsbolaget Balder och Länsförsäkringar tecknar 375 Mkr av erbjudandet.

LÄS MER OM STENHUS FASTIGHETER OCH ANDRA NOTERINGAR PÅ IPO-GUIDEN

Fastighetsbeståndet är koncentrerat till Stockholmsregionen och Köping och har värderats till 1 376 Mkr enligt extern värdering av fastighetsjätten Newsec.

Den totala uthyrbara ytan är knappt 53 000 kvm. Av det årliga hyresvärdet på 81 Mkr är 73 Mkr uthyrt där hyresgäster inom vård står för knappt hälften och lager/industri för ytterligare 35%.

Vi noterar att bolagets klart största fastighet, Samariten 1 i Botkyrka, står för 66% av hela fastighetsportföljens värde. Det är en fastighet som förvärvades 2016 på offentlig upphandling. Då var prislappen 299 Mkr enligt upphandlingsenheten på Botkyrka kommun. Nu värderas fastigheten till drygt 900 Mkr. Då har bolaget förvisso investerat en hel del i lokalerna men inte några sådana belopp.

Fastigheten är belägen 500 meter norr om Tumba centrum och inrymmer huvudsakligen äldreboende, vård- och utbildningslokaler samt kontor. Största hyresgäst är Botkyrka kommun som med ett 13 år långt hyreskontrakt står för 40% av hela bolagets totala hyresintäkter.

På fastigheten finns också outnyttjade byggrätter om 9 000 kvm som huvudsakligen utgörs av vårdlokaler. Utöver det jobbar bolaget med att få fram detaljplan för ytterligare 25 000 kvm potentiella bostadsbyggrätter. Totalt är byggrätterna värderade till 110 Mkr motsvarande drygt 3 000 kr/kvm.

Hur intjäningsförmågan i beståndet ser ut är inte helt lätt att utröna. Med tanke på att den största fastigheten Samariten 1 till stor del har totalrenoverats under 2019-2020 är den korta historik som presenteras i prospektet inte vidare till hjälp. Bolaget presenterar själva en bedömning av den aktuella intjäningsförmågan. Så vitt vi kan avgöra verkar bedömningen rimlig och vi väljer därför att utgå från den i tabellen nedan.

Bolaget uppger nu att man utvärderar potentiella förvärvsmöjligheter om totalt cirka 2 miljarder kronor. VD Elias Georgiadis nämner bland annat att man kikar på större portföljer inom dagligvaruhandel, lätt industri och logistik. Förhoppningen är att komma till avslut med ett par av dessa affärer inom några månader.

Vi har svårt att se detta som något positivt. Även om det är bra att det finns en plan för hur nyemissionspengarna ska användas är det knappast något självändamål med tillväxt när det kommer till fastigheter.

Potentiellt kan affärerna komma att stöpa om bolagets fastighetsbestånd i grunden vilket gör det svårt att veta vad man egentligen får för pengarna. Mycket kokar ner till vad man tror om nyckelindividernas förmåga att förvalta kapitalet. Samtliga personer i ledning och styrelse har lång och gedigen bakgrund inom fastighetsbranschen men mycket mer än så vet åtminstone inte vi.

Om fem år är målet att närma sig ett fastighetsbestånd på 10 miljarder kronor. Detta når man med allra största sannolikhet inte utan att ta in mer kapital från ägarna.

I tabellen nedan visas ett urval av vad vi tycker är någorlunda relevanta jämförelseobjekt för Stenhus Fastigheter. SBB och Castellum nämns mest inom parentes då det är bolag som är många gånger större än Stenhus.

Ser man till övriga aktier handlas de i genomsnitt till en premie om 2% mot det redovisade substansvärdet. Prislappen på Stenhus är satt till 10 kronor per aktie vilket ganska exakt motsvarar substansvärdet efter att pengarna från nyemissionen kommer in i bolaget. Med vårt sätt att se saken är det alltså ingen vidare rabatt att tala om här.

Man kan dessutom argumentera för att Stenhus bör handlas med viss rabatt givet att två tredjedelar av portföljen är koncentrerad till en enda fastighet. Samt den osäkerhet som tillkommer av att bolaget planerar stora affärer framöver som man i dagsläget inte vet särskilt mycket om.

Affärsvärldens slutsats

I ett relativt litet bolag med erfarna och drivna entreprenörer kan det potentiellt skapas mycket värde på kort tid. Nyckelpersoner äger drygt halva företaget som efter noteringen kommer vara nästan obelånat. Balansräkningen bör mäkta med förvärv på nästan 2 miljarder kronor utan att överstiga det finansiella målet på 60% belåningsgrad.

Vi ser dock inget unikt i Stenhus Fastigheter som gör detta mer spännande än de många andra bevisat skickliga fastighetsbolag som vi är begåvade med på svensk börs.

Vi landar i att det hänger ganska mycket på prislappen om man ska teckna Stenhus eller inte. Ett pris i linje med substansvärdet känns rimligt men ger tyvärr inga större skäl att teckna aktien. Uppsidan på kort sikt bör på sin höjd vara 5-10%.

Sammantaget ser vi inga särskilda skäl att undvika aktien. Men inte heller något som lockar så pass att man nödvändigtvis måste teckna den. Rådet för Stenhus Fastigheter blir neutral.