Stabila hyresgäster i Tre Kronor Property

Börsplus har tidigare kikat lite extra på några av det stora antalet mindre fastighetsbolag som finns listade på svenska handelsplatser. Denna vecka har vi grävt djupare i ytterligare fem aktier och samtliga analyser finns att tillgå via den tillhörande krönikan (se länk bredvid).

Här ger vi vår syn på Tre Kronor Property (börskurs 103 kronor den 23 mars).

Verksamheten: Systembolagets gamla fastigheter

Kärnan i Tre Kronors bestånd är den portfölj av fastigheter som avyttrades ur Systembolaget 2008. Till detta har en del livsmedelsbutiker adderats i efterhand. Totalt omfattar det hela 72 fastigheter med hyresgäster som Systembolaget, ICA, Coop, Hemköp, apotek och statliga myndigheter.

Vakansrisken: begränsad så länge spritmonopolet finns kvar

Fastigheterna finns utspridda över en hel del mindre orter i Sverige men ofta i ganska centrala lägen. Hyreskontrakten är korta på i genomsnitt tre år men samtidigt är hyresgästerna stora och stabila i de flesta fall. I dagsläget finns vakanser på ungefär 5 procent i beståndet vilket inte är anmärkningsvärt på något sätt.

En uppenbar ”svart svan” för Tre Kronor är förstås om spritmonopolet skulle luckras upp. Hur det än skulle yttra sig är risken stor att det då skulle bli lite mer fart och omsättning i lokalerna. Det finns dock inga tecken på någon sådan utveckling i dagsläget.

Ägare och nyckelpersoner: förvaltas av Catella och Newsec

Som många andra små fastighetsbolag är även detta en bankprodukt – denna gång orkestrerad av Catella som skapat bolaget. Catella sköter även fastighetsförvaltningen medan Newsec hanterar den ekonomiska administrationen.

Inga tydliga ägare av bolaget sticker ut. Inför noteringen i höstas uppgav Catella att 60 procent av aktierna i bolaget ägdes av Catellas kunder.

Driftskostnader: små fastigheter med halvdan driftsekonomi

Tre Kronors fastigheter är väldigt små och utspridda över landet. Till exempel konstaterar vi att Tre Kronors 72 fastigheter har en sammanlagd total uthyrbar area som är mindre än Saltängens enda fastighet (ICA:s centrallager). Driftsöverskottet är därför något lägre (kring 70 procent) och 15 fastigheter med särskilt dålig driftsekonomi (ca 5-10 procent av hyresintäkterna) ska också avyttras inom några år eftersom de är förvaltningsmässigt ineffektiva.

Värderingen: hög direktavkastning och rabatt mot substans

Som ofta i de mindre fastighetsbolagen är fastigheterna i sig inte särskilt högkvalitativa. Och man kan fundera över varför de hamnat på börsen i det här formatet snarare än hos en riktig fastighetsägare.

Men fastigheternas direktavkastning är hyfsad (över 6 procent) och tillsammans med belåning blir direktavkastningen på aktien hög (knappt 8 procent). Aktien handlas dessutom till en liten rabatt mot substansvärdet.

Även om vi generellt ogillar företeelsen med rådgivarpaketerade fastighetsbolag framstår Tre Kronor som ett hyfsat val jämfört med många andra.