Analys Fastighet Solnaberg Property
Solnaberg: Dolda värden
| SOLNABERG | |
| Börskurs: 124,00 kr | Börsvärde: 466 Mkr |
| Direktavkastning: 8,1% | P/E-tal (EPRA): 15,7 |
| Belåningsgrad: 42% | Substansrabatt (EPRA): 37% |
| VD: Johan Ericsson | Ordförande: Pontus Kågerman |
Solnaberg (124 kr) är det vi kallar för ett konsultdrivet fastighetsbolag som alltså till stor del saknar egen organisation. I stället leds bolaget av VD Johan Ericsson med stöd av RIBA som teknisk förvaltare och Wilfast som ekonomisk och administrativ förvaltare.
Johan Ericsson har lång bakgrund i den finansiella rådgivarfirman Catella som hade nyckelroll när Solnaberg skapades i slutet av 2016. Solnaberg förvärvade då kontorsfastigheten Bladet 3 som ligger ovanför och intill E18 vid Bergshamra i Solna några kilometer norr om centrala Stockholm. Den totala uthyrbara arean uppgår till 31 325 kvm.
Bolagets strategi är att dela ut i princip hela kassaflödet. Senast beslutade utdelning är 2,50 kronor per aktie och kvartal vilket motsvarar en direktavkastning på 8,1%.
Vakansrisk: låg
Byggnaden uppfördes under 1984-1987 för If Skadeförsäkring som alltjämt är största hyresgäst och står för 83% av Solnabergs hyresintäkter. Nuvarande hyresavtal löper till 2032.
Fastigheten är mycket lättillgänglig med bil men ligger också cirka 300 meter från Bergshamra tunnelbanestation som i sin tur är 12 minuters resväg från Stockholm City. Så det borde inte vara omöjligt att hitta nya hyresgäster om det någon gång skulle komma till den punkten.
Övriga större hyresgäster är bland annat Aktiv Ortopedteknik som nyligen förlängde sitt kontrakt från 2024 till 2032 och dessutom utökade ytan från 2 186 kvm till 2 858 kvm.
En annan hyresgäst är LM Layer & Mesh som i somras tecknade hyresavtal för en källaryta om 945 kvm som tidigare hyrdes av ICA och nyttjades som datahall. LM Layer & Mesh kommer fortsatt använda lokalen som datahall. Även detta hyreskontrakt löper till 2032.
Sammantaget innebär detta att 98% av fastighetens yta är uthyrd fram till 2032. De årliga hyresintäkterna uppgår till knappt 65 Mkr och är helt inflationsindexerade.
Nyckelpersoner och ägare: få engagerade ägare
| Fem största ägare i Solnaberg | Värde (Mkr) | Andel |
| Familjen Kamprads stiftelse | 46,6 | 10,2% |
| LMK-bolagen & Stiftelse | 43,4 | 9,5% |
| Futur Pension | 30,8 | 6,8% |
| RFSU | 30,3 | 6,6% |
| Rydgruppen Sverige AB | 20,3 | 4,5% |
| Den största insidern utanför topp fem | Värde (Mkr) | Andel |
| Pontus Kågerman | 6,3 | 1,4% |
| Källa: Holdings | Totalt insynsägande: | 10,9% |
Största ägare är Familjen Kamprads stiftelse med drygt 10% av aktierna. Därefter följer LMK-bolagen & Stiftelse med en börsportfölj värd totalt cirka 850 Mkr där Solnaberg är fjärde största innehav. Christian Krüeger sitter i styrelsen för LMK:s räkning.
Andra kul namn i ägarlistan är bland annat RFSU, Socialdemokraterna och Sune Svedberg. Advokat Pontus Kågerman är Solnabergs ordförande och äger aktier för 6,3 Mkr.
I början av 2020 la Sterner Stenhus ett kontantbud på 144 kronor per aktie för bolaget, vilket var i linje med dåvarande substansvärde. Budet gick aldrig igenom. Sedan dess har Solnabergs substansvärde stigit till 197 kronor men aktien fallit till 124 kronor.
Finansiering: rörlig ränta
| Balansräkningen | Per Q2 2022 | Huvudscenario med 10% högre driftöverskott och avkastningskrav från 3,9% till 4,5% |
| Förvaltningsfastigheter | 1,3 mdr | 1,1 mdr |
| Fastighetsvärde per kvm | 41,5 tkr/kvm | 36,0 tkr/kvm |
| Belåningsgrad fastigheter | 42% | 49% |
| Substansvärde per aktie (EPRA NAV) | 197,10 kr | 148,60 kr |
| Källa: Affärsvärldens beräkningar, kan skilja mot hur bolaget rapporterar. | ||
När bolaget bildades förvärvade Solnaberg fastigheten för 858 Mkr. Idag är den bokförd till drygt 750 Mkr men har ett bedömt marknadsvärde på 1,3 miljarder. Det finns alltså stora övervärden som inte syns i böckerna.
Den kraftiga värdeökningen innebär att Solnaberg nu sitter med en stark balansräkning och 38% belåningsgrad, mätt mot fastighetens bedömda marknadsvärde.
Skuldsättningen består av ett banklån på 550 Mkr som refinansierades i december 2021 med riktigt låg marginal på 0,95% mot interbankräntan Stibor 90 dagar. Villkoren gäller till december 2025.
Räntan är alltså helt rörlig och finansieringskostnaden har därmed stigit rejält jämfört de siffror som redovisades i bolagets senaste rapport vid halvårsskiftet. Givet att Stibor nu ligger på 2,48% summerar aktuell ränta i dagsläget till 3,43%. Det innebär i sin tur att kassaflödet på årsbasis (cirka 29,0 Mkr) redan idag understiger utdelningen (37,6 Mkr).
Att vi i vårt huvudscenario räknar med en ytterligare något högre ränta på 4,15% ändrar inte den bilden väsentligt. De marginellt högre räntekostnaderna går nämligen ungefär på ett ut med den ökning av driftnettot vi tänker oss under kommande år som följd av inflationen.
| Intjäningsförmågan | Per Q2 2022 | Huvudscenario med 10% högre driftnetto och ränta från 3,4% till 4,2% |
| Driftnetto | = 51 Mkr | = 56 Mkr |
| Central administration | -3 Mkr | -4 Mkr |
| Finansnetto | -19 Mkr | -23 Mkr |
| Förvaltningsresultat | = 29 Mkr | = 30 Mkr |
| Resultat per stamaktie (EPRA) | 7,70 kr | 7,90 kr |
| Källa: Affärsvärldens beräkningar. | ||
Slutsats: köpvärd även med lägre utdelning
Solnaberg sitter med stora övervärden i balansräkningen och har en trygg och stabil finansiering. Räntan är däremot rörlig vilket innebär att kassaflödet på årsbasis redan nu inte räcker till utdelningen. Antingen måste bolaget låna pengar till utdelningen eller så väntar en sänkning – antingen redan nu vid nästa bokslut, eller möjligtvis för nästa år.
En mer hållbar utdelning ser i nuläget ut att ligga kring 8 kronor per aktie. Direktavkastningen blir då ändå höga 6,5% och P/E-talet knappt 16. Det ska också mycket till för att substansvärdet (nu 197 kronor) ska understiga nuvarande aktiekurs (124 kronor). I så fall skulle fastigheten behöva falla knappt 30% i värde. Det är absolut inget otänkbart men inte heller vårt huvudscenario.
På kort sikt kan marknaden möjligtvis bli besviken om utdelningen sänks även om det knappast borde komma som någon överraskning. Allt som allt tycker vi ändå Solnaberg ser köpvärd ut för den som gillar den här sortens placeringar. Likviditeten är dock tunn vilket kan göra det svårt att handla större volymer i aktien.
Så värderas de konsultdrivna fastighetsbolagen
Kommentera artikeln
I samarbete med Ifrågasätt Media Sverige AB (”Ifrågasätt”) erbjuder Afv möjlighet för läsare att kommentera artiklar. Det är alltså Ifrågasätt som driver och ansvarar för kommentarsfunktionen. Afv granskar inte kommentarerna i förväg och kommentarerna omfattas inte av Affärsvärldens utgivaransvar. Ifrågasätts användarvillkor gäller.
Grundreglerna är:
- Håll dig till ämnet
- Håll en respektfull god ton
Såväl Ifrågasätt som Afv har rätt att radera kommentarer som inte uppfyller villkoren.
Här hittar du alla analyser