Sol, vind och Wallenstam

Wallenstam (128 kr) är ett fastighetsbolag med fokus på bostäder och kommersiella fastigheter i Göteborg, Stockholm och Uppsala. Fastighetsbeståndet är idag värderat till 56 miljarder kronor.

Bolaget grundades som byggfirma 1944 av Lennart Wallenstam. Fastighetsförvaltning har varit kärnverksamhet sedan 1970-talet och bolaget drivs sedan 30 år tillbaka av Hans Wallenstam.

Bolaget har två vice VD:ar som leder arbetet i de två affärsområdena Göteborg samt Stockholm (som även inrymmer Uppsalabeståndet).

I Göteborg äger Wallenstam drygt 4 100 lägenheter men även kontors- och butikslokaler främst i innerstaden och längs Avenyn. Stockholm och Uppsala domineras av bostadsfastigheter med drygt 5 700 lägenheter. Utöver det finns en enorm projektutvecklingsverksamhet som också står för en majoritet av tillväxten i bolaget.

De senaste tre åren har det totala fastighetsbeståndet växt med nästan 20 miljarder kronor. Av denna ökning kommer närmre 10 miljarder från investeringar i egen nyproduktion och då främst bostäder. Ytterligare knappa 7 miljarder kommer från orealiserade värdeökningar i beståndet – det som lite oförtjänt ibland kallas för pappersvinster som uppstått främst som en effekt av låga räntor och stigande fastighetspriser.

Totalt har 1 140 bostäder färdigställts och inflyttats under 2020 vilket motsvarar en ökning av bostadsbeståndet om 12%. Kvar i pågående produktion har Wallenstam drygt 2 300 lägenheter vilket motsvarar ytterligare ungefär 20% av nuvarande bestånd. Det avslöjar ett minst sagt ambitiöst tempo.

Målet är att växa substansvärdet från 79,20 kronor per aktie från 1 oktober 2018 till 119,20 kronor i december 2023. Det skulle alltså innebära en ökning om drygt 50% på drygt fem år.

Substansvärde och aktiekurs i Wallenstam

I Wallenstam finns också en allt tydligare satsning på miljö och hållbarhet. Bolaget äger bland annat 66 vindkraftverk som med en total effekt på 143 MW producerar någonstans i trakten 350 000 MWh el varje år motsvarande förbrukningen för säg 20 000 normalstora villor. Det innebär att Wallenstam sedan 2013 är självförsörjande på el. Även om detta inte är ett område som man nyinvesterar särskilt stort i.

Under 2019 har bolaget också installerat solceller på några fastigheter för att utvärdera hur tekniken kan användas i större utsträckning. 2020 har den satsningen utökats och hela beståndet om 220 fastigheter har analyserats för att undersöka förutsättningarna. Även nyproduktionen kommer analyseras på samma vis.

I höstas lanserade Wallenstam fyra nya klimatmål som går ut på att:

• Minska koldioxidutsläpp från byggverksamheten med 10% per kvadratmeter.
• Minska koldioxidutsläpp från fastigheternas energianvändning med 15% per uppvärmd kvadratmeter.
• Minska fastigheternas restavfall med 10% per kvadratmeter.
• Tjänsteresor ska genomföras med elbil, tåg eller via fullt klimatkompenserad och biobränslebaserad flygresa.

Dessutom ska samtliga obligationer som bolaget ger ut i fortsättningen vara så kallade gröna obligationer. Det vill säga en sorts finansiering som är öronmärkt åt olika former av miljöprojekt och generellt är några räntepunkter billigare traditionella obligationer.

Man ska dock inte på allvar inbilla sig att miljösatsningarna på egna ben skapar några större värden i Wallenstam. Vindkraften är exempelvis bokfört till dryga miljarden så även om det skulle finnas dolda värden här är de blygsamma i förhållande till börsvärdet på 42 miljarder.

Den största risken i Wallenstam är nog ränteläget. Direktavkastningen för Wallenstams bostadsbestånd är låga 3,1%. I en värld utan räntor är det förstås en fullt rimlig siffra som ligger i linje med hur andra välbelägna bostadstillgångar värderas.

Bostäder hör till den kategori av fastigheter som haft allra bäst värdeutveckling det senaste decenniet. I dagsläget finns inte mycket som tyder på att det ska ändras men om så sker skulle det slå hårt mot värdet och ett bolag som Wallenstam (se pessimistiskt scenario i tabellen ovan).

Så värderas bostads- och samhällsfastighetsbolagen

Vi försöker hålla en så nykter inställning till ESG-hypen som möjligt. Miljö och hållbarhet är förstås viktiga frågor men speglas på börsen ofta i helt orimliga värderingar drivet av korkat kapital som tycks strösslas okritiskt över vissa särskilt utvalda ESG-favoriter.

Det är därför uppfriskande att i Wallenstam hitta ett bolag som på riktigt gör något bra utefter den affärsmodell och de förutsättningar bolaget har – utan att aktien för den sakens skull är helt galet värderad.

Om Wallenstam når 2023-målet om ett substansvärde på knappa 120 kronor och aktien då handlas till 20% substanspremie så är en kurs strax norr om 140 kronor då tänkbart. Lägg utdelningar till detta så ger det en tänkbar avkastning på dryga 5% årligen.

Det är ingen uppsida som räcker för ett köpråd. Men för den som söker ett välskött fastighetsbolag med stabila kassaflöden och stark balansräkning, goda investeringsmöjligheter i nyproduktion och tycker miljöarbete är viktigt så är Wallenstam en vettig placering.