Små men säkra vinster i Heba

Heba (112 kr) äger fastigheter i Storstockholms-området. Det totala beståndet är värderat till knappt 11 miljarder kronor och består till större delar av hyresbostadsfastigheter.

Bolaget startades 1952 som byggmästare men bytte riktning 1960 till att istället bli ett förvaltande bolag. Hebas strategi är att äga fastigheter i attraktiva områden och att växa under lönsamhet.

Sedan 2017 styrs Heba av VD Patrik Emanuelsson med tidigare erfarenhet som bland annat Vice VD på Svenska Bostäder. Insynsägandet i bolagets ledning uppgick i slutet av 2019 till 11 400 aktier som idag är värda cirka 1,3 Mkr. Storägare i Heba är Carlbergssjön AB som äger nästan 21% av bolagets aktier.

Större delen av Hebas fastighetsbestånd består av fastigheter byggda på 40-, 50- och 60-talet. Fastighetsbeståndet finns i attraktiva delar av Stockholm som bland annat Innerstaden, Söder-, Väst- och Norrort (se grafik). 2019 bestod Hebas fastighetsbestånd till 86% av hyresbostadsfastigheter, 11% samhällsfastigheter och resterande 3% projektfastigheter.

Hyrorna på Hebas fastighetsbestånd är i jämförelse med konkurrensmässiga alternativ låg och beror på den reglerade hyressättningen. Det är förmodligen en delförklaring till Hebas väldigt låga vakansgrad som för senaste åren varit lägre än 1%. När hyresgäster flyttar ut kan Heba renovera lägenheten som därefter hyras ut till ett högre pris, som enligt bolaget vanligtvis är 50% högre. Heba uppskattar att cirka 33% av beståndet är föremål för att kunna renoveras och hyras ut till ett högre pris.

Heba verkar skötas defensivt vilket syns i den låga belåningsgraden om 36% och lånefinansiering med generellt långa löptider. Därtill adderar låg vakansgrad och kundkoncentration ytterligare till bolagets defensiva profil.

Heba upprättar även egna fastigheter och har för stunden nya projekt i bland annat Täby, Österåker och Sollentuna. I Täby Park upprättas fyra hyreshus med 142 lägenheter om totalt cirka 14 500 kvm. I Solna byggs 52 hyreslägenheter och i Österåker 60 lägenheter och en förskola.

De samlade investeringsvolymerna för projekt i genomförandeskede var inför 2020 1,5 miljard kronor, som förväntas generera driftöverskott om 70 Mkr per år. Det bör motsvara en direktavkastning omkring 4,7% vilket är mycket bättre än de 2 till 3% som bolaget har på sitt nuvarande fastighetsbestånd. Förutom de projekt som är på gång har Heba en projektportfölj om 1,6 miljarder som beräknas ge ett hyresvärde om cirka 190 Mkr i ett färdigt stadie. 

I nuvarande läge uppgår Hebas förvaltningsresultat till cirka 185 Mkr per år vilken ger en värdering om drygt 50 gånger förvaltningsresultatet. Det är högt i jämförelse med andra fastighetsbolag och beror på att Heba äger högt värderade men lågt avkastande fastigheter.

Positivt är bolagets lägre belåningsgrad som gör att det finns outnyttjad kapacitet och lättplockad frukt att hämta. Detta skulle förmodligen kunna genomföras utan att för den delen ge bolaget en väsentligt ökad riskprofil. Men, Heba ser ut att vara defensivt drivet vilket gör att den där lättplockade frukten kan förbli oplockad för en lång tid framöver. Är man som investerare istället villig att ha en aningen högre riskprofil är förmodligen någon av de många ägarledda fastighetsbolagen på Stockholmsbörsen bättre alternativ.

Använder man nuvarande bestånd och finansieringsvillkor som mall och tänker sig att Heba färdigställer hela den planerade projektportföljen skulle värderingen falla från omkring 50 till cirka 30 gånger förvaltningsresultatet. Dessa investeringar ska dock finansieras delvis med bolagets vinster och lär dessutom ta lång tid att genomföra.

Den defensiva profilen gör att Heba bör kunna erbjuda en defensiv och trygg avkastning för den som söker det. Den höga värderingen relativt substansvärdet är dock en risk och med det som bakgrund landar vi i ett neutralt råd för Heba-aktien.