SLP: Snabbväxare inom logistik

Swedish Logistic Property (39,50 kr) eller SLP är ett bolag som förvärvar, förädlar och förvaltar logistikfastigheter. Vid utgången av tredje kvartalet var beståndet värderat till närmare 12,5 miljarder kronor.

Bolaget grundades 2018 av fyra tunga fastighetsprofiler: Erik Selin (Balder), Greg Dingizian (Victoria Park), Peter Strand (Victoria Park) och Mikael Hofmann (Er-Ho Bygg). De ägde tillsammans omkring 60% av aktierna efter noteringen 2022 men har sedan dess minskat till under 30% där Greg Dingizian sålt nästan allt.

VD sedan 2023 är Tommy Åstrand som dessförinnan var bolagets finanschef men också har bakgrund från det tidigare bostadsbolaget Victoria Park, som köptes ut från börsen 2019.

Centrala för godsflödet

Merparten av fastigheterna finns i den svenska ”logistiktriangeln” mellan Stockholm, Göteborg och Malmö. SLP förvärvar i stor utsträckning förädlingsbara fastigheter – med exempelvis vakanser, höga energikostnader eller tillbyggnadsmöjligheter. Portföljen består idag till ungefär lika delar förädlingsbara fastigheter som fastigheter som redan är färdigutvecklade.

Fastigheterna utgörs av exempelvis lagerlokaler, terminaler, omlastningscentraler och anläggningar för tredjepartslogistik. Gemensamt är att de flesta fyller sin funktion någonstans inom kedjan för godsflöde från produktion till slutkund. Merparten av fastigheterna är ett par tusen kvadratmeter stora, men i portföljen finns också en handfull fastigheter med uthyrningsbara ytor bortåt 50 000 kvm. Några av de större hyresgästerna är exempelvis Axfoods inköpsbolag Dagab, möbelfirman Hillerstorp Trä samt den pressade bilhandelskedjan Hedin.

Överetablering på logistikfastigheter

Det har senaste året rapporterats en del (exempelvis här i Dagens Industri) om överetablering av logistikfastigheter inom vissa segment. Framför allt Mälardalsregionen och orter som Enköping, Eskilstuna, Strängnäs och Sigtuna har pekats ut.

Den här rapporten från fastighetsrådgivaren Cushman & Wakefield vittnar om att den totala stocken av logistikfastigheter bara under 2022-2024 byggts ut från omkring 11,1 miljoner kvadratmeter till 14,9 miljoner. Av den totala ökningen på 3,8 miljoner kvadratmeter bedöms närmare 30% ha byggts på spekulation – det vill säga att det vid byggstart inte funnits avtal med någon framtida hyresgäst. Särskilt verkar det finnas ett överskott på större fastigheter (säg över 30 000 kvm) medan många företag i stället söker lokaler i storleksordningen 5 000-12 000 kvm.

SLP och Catena, som är de främsta renodlade spelarna inom det här segmentet på börsen, har dock inte haft några problem med stigande vakanser i sina fastighetsbestånd. Hyresavtalen är generellt långa (ofta tio år eller mer) vilket ger visst skydd.

Växer med projekt och förvärv

SLP har växt kraftigt sedan starten. De senaste tre åren över har över 1 miljard kronor årligen investerats i nya förvärv. Dessutom har hundratals miljoner investerats i egna utvecklingsprojekt.

Det handlar framför allt om ny- och tillbyggnationer, men även energibesparande åtgärder. SLP har inte investerat i någon stor landbank utan i större utsträckning fått med byggbar mark eller byggrätter på köpet vid tidigare fastighetsförvärv.

Bolagets hittills största projekt är uppförandet av ett logistikcentrum i Hallsberg åt byggrossisten Ahlsell som tecknat ett 15-årigt hyresavtal med en årshyra på cirka 48 Mkr. Den totala ytan uppgår till över 60 000 kvadratmeter och den bedömda investeringen för SLP är 790 Mkr. Projektet har eventuellt färdigställts helt under fjärde kvartalet.

Ytterligare ett par mindre projekt väntas ha färdigställts under fjärde kvartalet eller första halvan av 2025. Sammantaget väntas samtliga pågående projekt tillföra ett driftnetto på 79 Mkr. Totalt har SLP mer än 1 miljard kronor upparbetat i pågående projekt som ännu inte bidrar till intjäningen, men väntas färdigställas inom kort.

Stark balansräkning

SLP genomförde en riktad nyemission i höstas då bolaget tog in 1,1 miljard kronor till 30% premie mot substansvärdet.

Bolaget har inte legat på latsidan utan redan avtalat om nya förvärv till ett fastighetsvärde om sammanlagt 2,2 miljarder kronor. Totalt tillförs drygt 150 Mkr i årligt hyresvärde.

Även efter detta är dock belåningsgraden låg. Omkring 43% enligt våra framåtblickande prognoser för 2025. Räntetäckningsgraden ligger kring 3,5 gånger vilket betyder att resultatet täcker finansieringskostnaderna med råge. Då har vi räknat med att bolaget kommer betala en bit under 4% i ränta på sina skulder framöver.

Medräknat de pågående projekt som färdigställs de närmsta kvartalen och de fastighetsförvärv som redan avtalats ser vinsten ut att kunna stiga en bit över 2 kronor per aktie. P/E-talet får vi till 19 gånger 2025 års väntade vinst.

Slutsats

Stora projekt som närmar sig färdigställande tillsammans med ett par större förvärv innebär att vinsten kommer växa rejält under 2025. Även när vi väger in detta i våra prognoser landar P/E-talet kring 19. Inte på något sätt orimligt men i överkant jämfört med hur andra liknande bolag värderas.

SLP ger ett välskött intryck och har en stark balansräkning som möjliggör vidare tillväxt. Det är inget fel att äga aktien på de här nivåerna, men även när vi använder en något generös värderingsmultipel på 22 gånger vinsten blir inte uppsidan tillräcklig för att motivera ett köpråd.