SLP (teckningskurs 25,50-27,00 kr) är ett fastighetsbolag med fokus på logistikfastigheter i södra Sverige. Beståndet är värderat till 6,5 miljarder kronor och består till relativt stor del av fastigheter som på ett eller annat sätt ska förädlas.

SLP grundades 2018 och bakom bolaget står ett antal tunga fastighetsprofiler. De fyra grundarna Erik Selin (Balder), Greg Dingizian (Victoria Park), Peter Strand (Victoria Park) och Mikael Hofmann (Er-Ho Bygg) äger lite avrundat omkring 20% var av bolaget före den stundande noteringen.

Peter Strand är VD i bolaget medan Erik Selin agerar ordförande. I styrelsen finns bland annat även Jacob Karlsson (K-Fastigheter), Sofia Ljungdahl (VD OBOS Nya Hem AB) och Unni Sollbe (VD Stena Fastigheter Malmö AB).

Noteras på Stockholmsbörsen

I noteringen tar SLP in 652 Mkr i nytt kapital (exklusive övertilldelning). Inklusive dessa pengar värderas bolaget till cirka 4,7 miljarder kronor. De nya pengarna ska användas till fortsatta fastighetsinvesteringar. Befintliga ägare säljer inga aktier.

Nästan tre fjärdedelar av emissionen är tingad på förhand av teckningsåtagare. Däribland den amerikanska kapitalförvaltaren Capital World Investors samt fondbolagen PriorNilsson, Coeli, Odin, Lannebo och ett antal andra.

Läs mer om aktuella noteringar på IPO-guiden

Lager eller logistik

Fula lagerlådor klassificeras allt oftare som fina logistikfastigheter. I många fall är skillnaden hårfin men begreppet logistikfastighet rymmer såväl lager som terminaler och distributionscentraler och i vissa fall även lätt industri.

Centralt för logistikfastigheten är att ett betydande flöde av material och varor passerar genom den. Läget är därför avgörande och många logistikfastigheter finns i viktiga geografiska knutpunkter och är belägna exempelvis vid containerhamnar eller motorvägar.

Växande e-handel är en viktig drivkraft som ritar om varuflödena i samhället. Antalet paket som skickas växer kraftigt och det gör även behovet så kallad sista milen-logistik. Det driver i sin tur investeringar i nya etableringar liksom ombyggnation och automatisering av gamla fastigheter.

Det är i spåren av denna utveckling som logistikfastigheter blivit ett allt hetare tema. Direktavkastningskraven har fallit och priserna därmed stigit. Hittills har fastighetsbolaget Catena varit börsens tydligaste spel på detta tema. Catena är Sveriges största ägare av logistikfastigheter med en total yta på drygt 2,1 miljoner kvm.

Expansion på agendan

Även SLP har varit en stor vinnare på det heta klimatet för logistikfastigheter – trots att man kanske varit något sena på bollen. Sedan starten hösten 2018 har bolaget investerat 5,0 miljarder kronor i kategorin. Dessa har på kort tid alltså stigit i värde till 6,5 miljarder kronor enligt en extern värdering av fastighetsbeståndet från den välkända fastighetsrådgivaren Newsec. Sannolikt är nyckelfigurernas goda fastighetsnäsor och kontaktnät en viktig faktor bakom framgången.

Som vi uppfattar strategin bygger den mycket på att köpa äldre fastigheter med vissa moderniseringsbehov. Exempelvis en hög energiförbrukning som går att jobba ned. Eller gamla vakanser som man fått med ”gratis” vid fastighetsköpet. Det är orsaken till att drygt 40% av beståndet klassificeras som förädlingsfastigheter. Vakansgraden är dock inte farligt hög på knappt 8% totalt i bolaget.

Under 2020 köpte SLP bland annat en portfölj om 25 fastigheter i Malmö från Norama Real Estate för drygt 1 miljard kronor. I slutet av 2021 gjorde bolaget sitt första förvärv i Stockholmsområdet genom köpet av en portfölj om 11 fastigheter från Slätto.

Exempel på några bolagets största hyresgäster är bland annat Dagab, Hillerstorp Trä, Carlsberg Supply Company och Postnords bolag för tredjepartslogistik. Gemensamt för många är att kontrakten är långa. Den genomsnittliga återstående hyrestiden var 6,4 år vid årsskiftet.

Stark balansräkning

Vid årsskiftet var belåningsgraden i bolaget 55%. Efter notering och tillhörande emission faller den siffran till omkring 46%. Det innebär att det bör finnas omkring 2 miljarder kronor att shoppa för innan belåningsgraden närmar sig den finansiella riskbegränsningen att hålla belåningen under 60%. Målet är att växa både substansvärde och förvaltningsresultat per aktie med minst 15% årligen.

Vid årsskiftet var räntan i snitt bunden på 1,8 år till 1,7% ränta. Det gör bolaget något känsligt för stigande räntor. Å andra sidan är nästan samtliga hyresintäkter indexerade att följa inflationen vilket ger visst skydd.

22 gånger vinsten

Tabellen bredvid är en uppställning av bolagets intjäningsförmåga – proforma för det fastighetsbestånd som bolaget ägde vid årsskiftet.

Förvaltningsresultatet, exklusive eventuella värdeförändringar i fastighetsbeståndet, summerar till 210 Mkr eller 1,18 kronor per aktie. Det ger ett fastighets-P/E runt 22.

Något billigare än den renodlade logistikjätten Catena men i linje med det lite mer spretiga Stendörren. Till saken hör dock att bägge dessa aktörer äger betydande mängder mark och byggrätter. Särskilt Catena vars markreserv om 5 miljoner kvadratmeter kan innehålla väsentliga övervärden.

Sagax är klart dyrare till över 30 gånger vinsten. Det gäller även Logistea (f.d. Odd Molly) som numera är ett logistikfastighetsbolag med Ilija Batljan och Rutger Arnhult som största ägare.

Teckna aktien?

SLP är ungt fastighetsbolag inom en intressant nisch drivet av skickliga fastighetspersoner. Det bör finnas goda möjligheter att växa, balansräkningen är stark och aktien inte farligt högt värderad jämfört övriga logistikfastighetsbolag. Emissionen är dessutom till stor del redan tecknad vilket gör det relativt riskfritt att teckna aktier i noteringen.

Allt hårdare konkurrens om logistikfastigheter och stigande räntor hör till de större riskerna på sikt. Vi rekommenderar likväl att teckna SLP – även om tilldelningen i noteringen riskerar bli liten.