Analys Fastighet Slottsviken
Slottsviken sätter kassan i arbete
| SLOTTSVIKEN | |
| Börskurs: 19,20 kr | Antal stamaktier: 2,0 mn (efter NE) |
| Börsvärde: 38 Mkr (efter NE) | Nettobelåningsgrad: 55% (efter förvärv) |
| P/E-tal (EPRA): 10,7 (efter förvärv) | Substansrabatt (EPRA): 42% (efter NE) |
| VD: Jakob Österberg | Ordförande: Fredrik Österberg |
Slottsviken (19,20 kr) är ett mindre fastighetsbolag noterat på Spotlight. Bolaget äger två fastigheter i Göteborg men är nu i färd med att förvärva en tredje.
Slottsviken äger även en stor aktiepost i Link Prop där man är näst största ägare. Fredrik Österberg, styrelseordförande i Slottsviken, tillträdde nyligen som Link Props nya VD. Link Prop har nyligen förlorat en del hyresgäster som ännu inte ersatts. Förhoppningsvis kommer det nyheter om nya uthyrningar framöver.
| Affärsvärldens huvudscenario | 2023 | 2024E | 2025E | 2026E |
| Hyresintäkter | = 8,0 | = 9,9 | = 13,2 | = 13,5 |
| – tillväxt | 17,6% | 23,7% | 33,9% | 2,0% |
| Driftskostnader | -1,2 | -2,6 | -3,4 | -3,5 |
| Driftöverskott | 5,9 | 7,3 | 9,8 | 10,0 |
| – överskottsgrad | 74,0% | 74,0% | 74,0% | 74,0% |
| Central administration | -4,0 | -3,1 | -4,1 | -4,2 |
| Finansnetto | -1,4 | -2,7 | -3,3 | -2,5 |
| – snittränta | 5,8% | 6,9% | 6,2% | 5,2% |
| Förvaltningsresultat | = 0,5 | = 1,5 | = 2,4 | = 3,2 |
| Övriga intäkter (främst resultatbidrag från Link Prop) | = 2,3 | = 2,3 | = 2,3 | = 2,3 |
| Resultat före skatt | = 2,8 | = 3,8 | = 4,7 | = 5,6 |
| Resultat per stamaktie (EPRA) | 1,42 | 1,91 | 2,36 | 2,79 |
| P/E-tal | 13,5 | 10,1 | 8,2 | 6,9 |
| Nettobelåningsgrad | 55,0% | 52,2% | 48,6% | 43,1% |
| Räntetäckningsgrad | 1,4x | 1,5x | 1,7x | 2,3x |
| Källa: Affärsvärldens beräkningar och antaganden. Resultat anges exklusive värdeförändringar på fastigheter och intressebolag. 2025 är det första året då den nya fastigheten fullt ingår. | ||||
Efter försäljningen av fastigheten i Kungälv i fjol äter de centrala administrationskostnaderna upp i princip hela bolagets driftnetto. Samtidigt är Slottsviken idag näst intill obelånade.
Nu annonserar Slottsviken ett förvärv av en lättindustrifastighet i Partille i utkanten av Göteborg. Prislappen är 49 Mkr. Fastigheten är belägen endast ett stenkast från Slottsvikens befintliga lättindustrifastighet vilket borgar för synergier i förvaltningen.
Hyresvärdet för fastigheten är 6 Mkr och överskottsgraden för den här typen av fastigheter brukar ligga runt 80%. Det ger en yield på 9,8%. Säljaren är en privatperson.
Vakansgraden är idag endast 3% i fastigheten. Det finns dock ett renoveringsbehov på sina håll i fastigheten och det finns planer för renoveringar som kommer att höja hyresvärdet. Vi har dock inte räknat med några renoveringar i vårt huvudscenario.
Fastigheten inhyser ett antal hyresgäster varav Däckia är störst. De flesta andra hyresgästerna är också verksamma inom service av fordon.
RIKTAD NYEMISSION
Slottsviken var näst intill obelånade efter avyttringen av fastigheten i Kungälv i fjol. Merparten av förvärvet finansieras med lån. En mindre del ska även komma från en riktad nyemission där merparten ska tecknas av huvudägarna (Jakob och Fredrik Österbergs bolag Lackarebäck Holding) och en annan av bolagets storägare (styrelseledamoten Daniel Stensiös bolag PXL Perfect AB). Emissionen är villkorad av godkännande från bolagsstämman som kommer att hållas i maj.
307 000 nya aktier ska ges ut mot teckningskursen 19 kr vilket ska inbringa 5,8 Mkr. Teckningskursen är ungefär i nivå med de senaste månadernas snittkurs.
En negativ effekt av att nyemissionen nu görs till substansrabatt är att de befintliga aktieägarnas substansvärde späds ut med 7,2% från 35,64 kr per aktie till 33,08 kr. Vi ser det samtidigt som positivt att det kommer ut mer aktier i bolaget. Slottsviken behöver växa, både för att få bättre skala i affären men även för att få en bättre likviditet i aktien.
SLUTSATS
Vi tycker att förvärvet och finansieringen framstår som vettig.
Det är lovande att Fredrik Österberg nu blivit VD i Link Prop och jobbar med uthyrningarna där. Halva Slottsvikens intjäningsförmåga framåt är resultatbidrag från Link Prop. Det är därför mycket viktigt även för Slottsviken att Link Props vakanser löses bra.
Från att ha varit i princip obelånade blir det nu en mer normal belåningsgrad i Slottsviken. Givet att räntan nu ser ut att falla framöver ser bolagets finansiering sund ut.
Likviditeten i aktien är näst intill obefintlig och en investering ska nästan ses som en investering i onoterat.
Vi behåller vårt befintliga köpråd för aktien.
| Tio största ägare i Slottsviken | Värde (Mkr) | Kapital | Röster |
| Lackarebäck Holding AB | 12,3 | 37,1% | 65,5% |
| Daniel Stensiö | 9,6 | 29,6% | 13,2% |
| Avanza Pension | 2,2 | 6,7% | 3,0% |
| Peter Hamnebo | 1,7 | 5,1% | 2,3% |
| Peter Österberg | 0,6 | 1,9% | 0,8% |
| Swedbank Försäkring | 0,5 | 1,6% | 0,7% |
| Carl Marklund | 0,4 | 1,2% | 0,6% |
| Larsen Invest AB | 0,4 | 1,2% | 0,5% |
| Michael Stensiö | 0,3 | 1,0% | 0,5% |
| Stefan Messner | 0,3 | 0,9% | 0,4% |
| Källa: Holdings | Totalt insynsägande: | 72,1% |
___________________________
Kommentera artikeln
I samarbete med Ifrågasätt Media Sverige AB (”Ifrågasätt”) erbjuder Afv möjlighet för läsare att kommentera artiklar. Det är alltså Ifrågasätt som driver och ansvarar för kommentarsfunktionen. Afv granskar inte kommentarerna i förväg och kommentarerna omfattas inte av Affärsvärldens utgivaransvar. Ifrågasätts användarvillkor gäller.
Grundreglerna är:
- Håll dig till ämnet
- Håll en respektfull god ton
Såväl Ifrågasätt som Afv har rätt att radera kommentarer som inte uppfyller villkoren.
Här hittar du alla analyser