SEKTORSPECIAL: Konsultdrivna fastighetsbolag

De kallas ibland lite slarvigt för enfastighetsbolag – men ”konsultdrivna fastighetsbolag” är den term som vi på Affärsvärlden myntat för fenomenet. Begreppet sätter nämligen fingret på vad som verkligen är gemensam nämnare för alla de högutdelande fastighetsprodukter som finns noterade på svenska listor:

1. Bolagen saknar entreprenörer utan är ”skrivbordsprodukter” framtagna av någon investmentbank. Pareto är störst men även Catella, ABG och Carnegie är aktiva. Kundgruppen är ofta rika privatpersoner som är kunder till bankerna.
2. Bolagen saknar egna organisationer utan drivs i stället av konsulter där VD ofta är en deltidsanställd ”administratör”. Styrelsen imponerar sällan.
3. Fastighetsbestånden är ofta mycket små med bara en enda hyresgäst eller fastighetstyp. Kvaliteten är sällan den bästa vilket parat med hög belåning möjliggör frestande utdelningsnivåer på uppåt 7% eller mer.
4. Långa hyreskontrakt och långa banklån minskar riskerna – eller skjuter åtminstone de så pass långt fram i tiden att de blir någon annans problem.

Det är nu i ett par års tid som vi med skräckblandad förtjusning analyserat och följt utvecklingen för de här företagen. Ett par trender och spaningar börjar utkristallisera sig:

Utrotningshotade men inte utdöda

Än så länge fortsätter nya konsultdrivna fastighetsbolag att noteras. Räknar vi rätt har fyra nya fastighetsprodukter av det här slaget noterats under de senaste cirka två åren. Fleming Properties i slutet av 2019 samt Backaheden, Aquaticus och Krona Public hittills i år.

Nytt blod behövs dock eftersom åtminstone åtta bolag har försvunnit eller omvandlats under samma period, se tabellen bredvid. Netto har antalet alltså minskat och idag finns 14 renodlade konsultdrivna fastighetsbolag enligt vår definition. Dessa listas i slutet av artikeln tillsammans med diverse nyckeltal.

Nu med sundare finanser

Det har utan tvekan funnits latenta risker i sektorn med tanke på att merparten noterat sig med belåningsgrader uppåt 60-65%. En oturligt tajmad nedgång på fastighetsmarknaden hade helt säkert inneburit slutet för ett antal av bolagen.

Fastighetsmarknaden har dock fortsatt tuffa på och riskerna har inte materialiserat sig. I stället har många av de fastighetsprodukter med några år på nacken fått sina fastigheter uppvärderade. Det har skapat bättre marginal i finanserna och belåningsgraden är nu klart godkända 47% i genomsnitt. I spåren av detta har också många aktier värderats upp rejält och drygt hälften har nu en direktavkastning under 6%.

Men några har bommat

Av ett 20-tal olika konsultdrivna fastighetsbolag finns trots allt ett par som inte hållit vad de lovat. Det värsta skräckexemplet är Saltängen som ägde ett av ICA:s två centrallager i Sverige. När aktien noterades var det med tryggt avstånd på åtta år till dess att hyreskontraktet skulle förfalla. Men när tiden väl närmade sig fanns inte en finansiär som ville ta i bygget med tång. Saltängen misslyckades med att refinansiera sig och tvingades sälja fastigheten till reapris. Ägarna fick i slutändan ut ungefär 85 kronor per aktie av de ursprungliga 100. Men inräknat utdelningar blev det ändå ingen förlustaffär.

Västsvensk Logistik (Kappahls centrallager) och Tingsvalvet (galleria i Karlstad) är två mer aktuella exempel på bolag med problem. Bägge handlas strax under 90 kronor jämfört noteringskurser på 100. I bägge fall har utdelningen sänkts kraftigt i spåren av covid-19. Framtiden får dock utvisa vad utfallet slutligen blir.

Afv analyserar konsultdrivna fastighetsbolag

Under kommande veckor dyker vi djupare i ett dussintal av dessa fastighetskonstruktioner. Idén är som alltid att vaska fram de mest köpvärda aktierna.

Eventuella köpråd kommer dock med en stående brasklapp – i sin värsta form är konsultdrivna fastighetsbolag tickande bomber som när som helst kan brisera. För den som kan leva med risken finns dock stora utdelningar att inkassera och att bygga sig en väldiversifierad pengamaskin behöver inte vara fel.