Saltängen investerar stort – men får inget tillbaka

I krönikan ”Bingo för rådgivare att singla fram nya fastighetsaktier” går vi igenom vad det innebär att investera i så kallade ”enfastighetsbolag” eller ”single property” som de också kallas. Mot bakgrund av vad vi skriver där kommer här Börsplus syn på Saltängen (börskurs 121,60 kronor 26/1).

Verksamheten: Icas centrallager i Västerås

Saltängen äger en stor fastighet i Västerås med en uthyrbar area om ca 105 000 kvm. Fastigheten hyrs av Ica Fastigheter och används som ett av Icas två centrallager i Sverige.

Vakansrisken: Medelhög

Hyreskontraktet med Ica löper ut 2023 så än är det flera års löptid kvar. Fastigheten är av strategisk betydelse för Ica och har använts av Ica sedan 1975 med tilläggsbyggnationer utförda 1990, 1998 och 2003.

Investeringar görs fortsatt i fastigheten men till stor del verkar detta finansieras av Saltängen. Det är oklart exakt hur mycket Ica själva investerar i samband med detta.

Mycket händer på distributionsfronten inom dagligvaruhandeln. Skulle Ica av någon anledning få för sig att flytta för att bättre anpassa sig till framtiden skulle det säkert vara fullt möjligt till en för Ica hanterbar kostnad. Att hitta en ny hyresgäst till en så stor fastighet utan betydande ombyggnationer eller stora hyresrabatter kan bli svårt.

Ägare och nyckelpersoner: Ingen stark ägare

Saltängen förvaltas av Hestia och samtliga ledande befattningar innehålls av anställda på Hestia. Ingen stark ägare finns i Saltängen.

Lånesituationen: Lägst belånat bland enfastighetsbolagen

Saltängen är konservativt finansierat med en belåningsgrad under 50 procent och nästan 100 Mkr i kassan. Dock ska bolaget investera åtminstone 83 Mkr i fastigheten. Pengarna är alltså öronmärkta och lär behövas framöver.

Saltängen skulle ändå klara sig relativt väl i ett scenario med högre räntor och avkastningskrav.

Driftskostnader: Täcker kostnaderna det långsiktiga behovet?

Enligt hyresavtalet ansvarar Saltängen för att betala underhåll och återställning av fastighetens byggnadsdelar, markytor och markfaciliteter till samma skick som vid ingången av hyresavtalet (givet normalt slitage och investeringar som gjorts längs vägen).

Något som är oklart för oss är i vilken utsträckning som detta långsiktiga åtagande täcks av nuvarande driftkostnader. I dagsläget har Saltängen driftkostnader på ungefär 38 kronor per kvadratmeter och år. Räcker detta?

Investeringar: Ingen kompensation för investeringar?

Så vitt vi kan utläsa ur Saltängens informationsmemorandum från noteringen 2015 ska alla investeringar som finansieras av fastighetsägaren ske mot hyrespåslag gentemot Ica.

Men i bolagets senaste årsredovisning framkom att Saltängen gått med på att investera 33 Mkr i fastigheten – utan något hyrespåslag enligt förvaltaren och vd Stefan Björkqvist.

I stället har hyresavtalet förlängts ett år. Men om det är prislappen för att få Ica att stanna känns det som en klar varningssignal.

Värderingen: Högst direktavkastning

Fastigheten är i balansräkningen värderad till ett direktavkastningskrav om 6,2 procent. Det känns rimligt och ligger i linje med vad andra lager-/logistikfastigheter handlas till.

Med en aktieutdelning som i nuläget ligger på 9,78 kronor per aktie handlas Saltängen med högst direktavkastning av samtliga elva enfastighetsbolag som vi kikat på, 8,1 procent.

Men det oroar att Saltängen tvingas ta investeringar utan någon kompensation i form av hyreshöjning. Dels verkar det så vitt vi förstår strida mot de ursprungliga förutsättningarna. Dels är det inget styrketecken gällande relationen till Ica.