Sagax: Imponerande tillväxt

Sagax (270 kr) är ett fastighetsbolag med fokus på högavkastande fastigheter, framförallt inom lättindustri och logistik.

Sagax rapporterade nyligen för andra kvartalet. Rapporten innehöll inga större överraskningar. Förvaltningsresultatet per aktie sjönk något till 2,95 kr per aktie mot 2,97 kr per aktie motsvarande kvartal i fjol. 

Huvudägare är gundarduon VD David Mindus vars ägande motsvarar 17% av stamaktiekapitalet och 29% av rösterna samt styrelseordförande Staffan Sahlén med 7% av stamaktiekapitalet och 12% av rösterna.

Fastighetsbeståndet kännetecknas av högavkastande fastigheter inom framförallt inom lättindustri och logistik. Sagax förvaltningsfastigheter är bokförda till en värdering som motsvarar 6,6% i direktavkastning. 

Sagax bedriver viss projektutveckling, men då oftast tillbyggnationer eller uppgraderingar av befintliga byggnader. Den primära källan till Sagax tillväxt är snarare förvärv. Sagax gör dock sällan större förvärv av hela bolag eller större portföljer. Oftast köper Sagax enskilda fastigheter eller mindre portföljer.

NyfosaAnalys

Nyfosa: Kan bli räntevinnare

En viktig del av Sagax intjäning består av resultatbidrag från samriskbolag och intressebolag. 1 127 Mkr av Sagax förvaltningsresultat i år om 4 227 kommer från samriskbolag och intressebolag. De viktigaste intressebolagen är Hemsö (som samägs med AP3), Nyfosa, Söderporten (som samägs med Nyfosa) och NP3. Sagax är även en stor ägare i Emilshus. Resultatbidragen från vissa av intressebolagen kommer att pressas något framåt av stigande räntekostnader i och med att gamla lån med förmånliga räntor måste refinansieras.

NP3 FastigheterAnalys

NP3: Mot ljusare tider

Vi har i vårt huvudscenario räknat med att Sagax investerar 5 miljarder kronor i år samt 3,8 miljarder 2025 respektive 2026 i projekt och fastighetsförvärv. Vi har räknat med att avkastningen på dessa investeringar uppgår till 8% i snitt. Vi räknar även med att överskottsgraden sjunker något.

Sagax finansiella mål är att avkastningen på eget kapital ska överstiga 15% per år i snitt över en femårsperiod samt att förvaltningsresultatet per stamaktie ska växa med 15% per år. Historiskt har Sagax överträffat båda dessa mål. De senaste tio åren har förvaltningsresultatet per stamaktie vuxit med 15,2% i snitt.

STIGANDE RÄNTEKOSTNADERNA FRAMFÖR SAGAX

Sagax har en mycket lång räntebindning som för närvarande uppgår till fem år. Bolaget har därför kvar mycket skulder som är bundna till de lägre marknadsräntor som rådde före 2022. Sagax snittränta uppgår för närvarande till 2,5%. Givet det nya ränteläget är det rimligt att tänka sig att en normaliserad snittränta för Sagax är någonstans runt 3,5%. Då räntebindningen är så lång hinner Sagax snittränta bara stiga till 3% inom vår prognoshoristont.

HUR SKA SAGAX VÄRDERAS?

I tabellen intill är det tydligt att segmentet fastighetsbolag med fokus på högavkastande fastigheter överlag värderas ganska högt.

Med en substanspremie på 138% är det uppenbart att börsen inte värderar Sagax utifrån substans. Snarare verkar aktien värderas på intjäningsförmågan till multiplar som påminner om serieförvärvarnas. Det är förmodligen en rimlig värderingsansats. Sagax har de senaste tio åren vuxit förvaltningsresultatet per aktie med över 15% per år i snitt.

Sagax har historiskt värderats till någonstans runt P/E 25. I och med att det nya ränteläget ger högre avkastningskrav och därmed något lägre multiplar landar vi i att P/E 23 är en rimlig värdering för Sagax framåt. Då Sagax räntekostnader på grund av den långa räntebindningen ännu inte hunnit nå sin nya normalnivå i vårt sista prognosår 2026 använder vi P/E 22 för att fånga att resultatet ska ned något bortom vår prognoshorisont.

SLUTSATS

Sagax långa räntebindning har varit mycket gynnsam under de senaste åren med kraftigt stigande marknadsräntor. En konsekvens är dock att Sagax fortfarande har merparten av den motvind dyrare refinansiering kommer att innebära för resultatet framför sig.

Historiken talar starkt för att Sagax är en mycket skicklig operatör inom fastighetssektorn. Vi har dock svårt att se någon större uppsida i aktien på något års sikt givet den höga värderingen. Vi noterar också att en av huvudägarna, Salenia, sålt en del aktier under våren på kurser mellan 246 kr och 277 kr.

Vi skulle inte avråda den som är långsiktig från att äga aktien. Vi tycker dock att Sagax ser ganska fullvärderad ut runt nuvarande kurs och stannar således vid ett neutralt råd.