Sagax D: Kassaskåpssäker utdelning

Sagax är ett av Stockholmsbörsens högst värderade fastighetsbolag med ett börsvärde runt 90 miljarder kronor. Bolaget har visat fantastisk tillväxt över lång tid med sitt fokus på högavkastande fastigheter, framför allt inom lätt industri och logistik.

Sagax tog nuvarande form 2004 med David Mindus, Staffan Salén och Johan Thorell som initiativtagare. Samtliga sitter alltjämt i styrelsen även om de två förstnämnda de senaste åren varit bolagets huvudägare. David Mindus har också suttit på VD-posten ända sedan grundandet.

SagaxAnalys

Sagax: Imponerande tillväxt

Vi skrev senast i somras om stamaktierna av serie A och B. Men bolaget har också sedan 2016 en noterad D-aktie (31 kr). Det speciella med den är att den vanligtvis delar ut 50 öre varje kvartal, men har i övrigt inte någon rätt till bolagets värdeskapande. Utdelningen motsvarar en årlig direktavkastning på 6,5%.

Ingen rättighet med utdelning

Den grundförutsättning som är avgörande för att såväl preferens- som D-aktieägare ska få sin utdelning, är att styrelsen föreslår och bolagsstämman fattar beslut om att dela ut pengar till aktieägarna.

Det kräver i sin tur viss finansiell stabilitet i bolaget. Det är exempelvis inte rimligt att dela ut pengar till ägarna i ett läge där bolagets överlevnad är hotad. Och kan i vissa lägen också sticka i ögonen på andra, viktigare investerargrupper som (med rätta) tycker sig ha högre prioritet till bolagets kassaflöden.

Hur fjuttig utdelningen än kan verka i sammanhanget bör man alltså kallt räkna med att den dagen som bolagets finansiella stabilitet är hotad, så kan utdelningen komma att ställas in. Och i ett sådant läge medger D-aktiens konstruktion unikt dåliga möjligheter att göra särskilt mycket åt saken.

Liten stamutdelning räcker

Faktarutan ovan är ett utdrag ur Sagax bolagsordning som beskriver hur D-aktien fungerar. Här är några av våra slutsatser:

• Det krävs en utdelning motsvarande cirka 0,15 kronor per A/B-aktie för att D-aktien ska få maximal utdelning. För räkenskapsåret 2023 delade bolaget ut 3,10 kronor. Här finns alltså god marginal.
• Om A/B-utdelningen däremot slopas finns heller inget krav att lämna utdelning på D-aktierna.
• Om D-aktieutdelningen skulle utebli finns chans att få igen det ”förlorade” beloppet i efterhand. Mest troligen kräver det dock ett läge där utdelning på A/B-aktierna är aktuellt igen.
• Däremot får investeraren ingen kompensation i form av straffränta för den tid som utdelningen eventuellt uteblir. Den kan alltså potentiellt vara slopad under mycket lång tid utan någon påföljd för bolaget.

Akelius DAnalys

Akelius lägger krokben för D-aktien

För den styrelse som önskar finns också sätt att helt runda preferens- och D-aktieägare. Som att dela ut tillgångar i stället för kontanter till stamägarna. Därför faller vi ofta tillbaka på vikten av ett grundmurat förtroende för nyckelpersonerna, och där har Sagax vårt högsta betyg. Bolaget har alltid betalat D-utdelningen (och preferensutdelningen innan dess) och utan tecken på fulspel eller förvirrande kommunikation, som i exempelvis Akelius (se länk bredvid).

Miljardinvesteringar

Våra prognoser nu är ungefär linje med vår senaste analys från i somras. Precis som då väljer vi att räkna med investeringar i det befintliga beståndet, men också framtida nyförvärv i våra prognoser. Det sistnämnda är lite mer kontroversiellt, men kanske extra viktigt när vi nu fokuserar mer på balansräkningen och riskerna.

Totalt bedömer vi att Sagax kommer investera närmare 13 miljarder kronor under 2024-2026 vilket driver upp skuldsättningen mer än annars hade varit fallet.

Stark balansräkning

Som tabellen ovan visar är belåningsgraden, så som vi mäter den, något hög kring 53%. Dock straffas bolaget av vårt räknesätt som exkluderar bolagets JV- och intressebolag (värda 14 miljarder kronor) ur tillgångsmassan.

Annars råder inget tvivel om att balansräkningen är stark. Räntetäckningsgraden är enligt våra prognoser någonstans kring 6 gånger. Här har bolaget en något hårdare definition som mäter 5,2 gånger på årsbasis. Det är dock långt över såväl egna målet (3,0) som krav enligt vissa av bolagets finansieringsvillkor (1,8). Allt som allt tyder det hela på att Sagax kan hantera sina finansieringsåtaganden flera gånger om.

Räntemarknaden delar den positiva synen och den investerare som idag vill köpa någon av Sagax utestående obligationer på andrahandsmarknaden får ungefär 3,5% i årsavkastning (yield-to-maturity), enligt prisdata ur informationstjänsten Factset.

I jämförelse framstår då de 6,5% man får i D-aktien som ganska lockande. Även om det alltid vid sådana jämförelser bör påpekas att obligationsägare ju sitter med både hängslen (i form av högre prioritet i kapitalstrukturen) och livrem (med en kontraktuell rättighet att få betalt och en tydlig process för vad som händer annars). Och kanske viktigast av allt – att obligationer har en fast löptid medan D-aktien är evig.

Slutsats

Det är ett misstag att betrakta D-utdelningen som helt säker men Sagax kommer nog så nära det går. Balansräkningen är stark samtidigt som bolagets långa historik av att göra rätt för sig ger viss trygghet.

Långvarigt högre räntor är den stora risken. Det gör fastighetsbolagens finansiering dyrare, men innebär också högre avkastningskrav för D-aktien vilket blir en dubbelsmäll. Nu har vi dock nyligen haft en sådan period, och Sagax D bottnade då kring 25 kronor. Inte fasligt stor nedsida mot dagskursen på 31 kronor.

Med nuvarande 10-årsränta på 1,9% ser vi 6,5% i direktavkastning som ett skapligt bra alternativ. För den som gillar utdelningsaktier är Sagax D fortfarande köpvärd.

MER OM PREFERENS- OCH D-AKTIER HITTAR DU I PREF-GUIDEN