Sagax: Äntligen köpvärd?

Sagax (218 kr) är ett av Stockholmsbörsens högst värderade fastighetsbolag med ett börsvärde på drygt 70 miljarder kronor. Fokus är på högavkastande fastigheter framför allt inom lätt industri och logistik, och bolaget är ett av de mer internationella. Bara en dryg femtedel av hyresvärdet finns i Sverige som är tredje största land efter Finland (35%) och Frankrike (22%).

Sagax tog nuvarande form 2004 med David Mindus, Staffan Salén och Johan Thorell som initiativtagare. Samtliga sitter alltjämt i styrelsen, de två förstnämnda är bolagets största ägare och David Mindus sitter även på VD-posten.

Ett sätt att förstå Sagax är som en slags serieförvärvare som över tid skopat upp närmare ett tusen fastigheter. Risknivån i de enskilda fastigheterna är förhållandevis hög, men när de förvärvas till en klart lägre värdering än Sagax egna och riskerna sedan sprids över många olika fastigheter blir resultatet bra. Bolaget har växt förvaltningsresultatet med omkring 15% per år över de senaste tio åren, och klarade även räntechocken utan problem.

Blankare i aktien

Senaste månaderna har dock den vanligtvis högt värderade aktien pressats tillbaka rejält. 10-årsräntan har senaste månaderna stigit från 1,9 till 2,4% vilket fått fastighetssektorn på fall.

Dessutom har blankare tagit sikte på Sagax i form av hedgefonden White Creek som presenterade ett kortnings-case för aktien på den stora investerarkonferensen Sohn som ägde rum i London under november.

De verkar inte fått särskilt stort gehör då blankningen i aktien bara ökat några tiondelars procent till blygsamma 1,1% av kapitalet. Men kanske har ändå deras kritik bidragit till lite extra osäkerhet kring aktien, som tappat nästan en fjärdedel av värdet senaste tre månaderna.

Det är en lång lista med kritik men nedan har vi delat in blankarfirmans argument i grönt (självklarheter och mindre viktiga detaljer) respektive gult (inget alarmerande men förtjänar tas på allvar). En mer allvarlig eller oroande kritik hade fått färgen rött, men någon sådan tycker vi oss inte finna här.

Sammantaget finns ett par aspekter som är negativa. Vi skulle dock inte betrakta något av detta som ny information för den investerare som följer Sagax noggrant.

Sagax verkar ha ett lite trögare år och risken finns att vakanserna kan stiga något framöver. Samtidigt har aktien rasat med närmare 30% sedan senaste kurstoppen.

Slutsats

Blankarrapporten oroar inte särskilt mycket, men tillsammans med marknadsräntor som på nytt stigit en del har Sagax-aktien fallit från närmare 300 kronor till dagens 218 kronor.

Vi har skruvat ned våra förväntningar något för att spegla den senaste tidens utveckling, och på våra prognoser (se bifogad tabell i botten av artikeln) värderas nu aktien till omkring 19 gånger nuvarande vinst.

Historiskt har aktien för det mesta värderats inom spannet 18-28 gånger vinsten så värderingen är nu åt det lägre hållet – och vi tror inte heller den blir särskilt mycket lägre än så här.

Vi tror det här kan visa sig vara ett bra läge att plocka upp Sagax.

Afv:s huvudscenario för Sagax