Så värderas preferensaktierna inför 2023

Under 2022 har avkastningen mellan olika preferens- och D-aktier varierat rejält. Från att vid inledningen av året varit en ganska homogen grupp med utdelningsnivåer runt 6-7% handlas nu de mer pressade aktierna med direktavkastning uppåt 12%.

Likt räntepapper innebär stigande räntor fallande kurser för preferens- och D-aktier. Högre räntor ger dessutom en dubbelsmocka för fastighetsbolag som varit frekventa utgivare av den här sortens instrument. De värst drabbade fastighetspreffarna som SBB och Corem har tappat bortåt 40% av värdet senaste året.

Tabellen nedan ger en översikt av hur börsens preferens- och D-aktier värderas just nu. Efter tabellen ger vi några korta kommentarer och råd för ett par av dessa.

Så värderas börsens preferens- och D-aktier

Akelius D (sälj)

Allt har gått rätt för Akelius under 2022. Efter att i slutet av 2021 sålt fastigheter för 93 miljarder kronor på rekordpriser till Heimstaden har bolaget nu börjat köpa in sig i Castellum till 50% rabatt mot substansvärdet. Akelius står stabilt med låga 23% belåningsgrad vid senaste rapporten, enligt vårt sätt att räkna.

Inget av detta ändrar dock det faktum att räntorna stigit kraftigt under året. När man nu kan få runt 2,8% i 2-åriga statsobligationer har vi svårt att se varför man ska köpa räntekänsliga D-aktier till 5,5% direktavkastning. Akelius har obligationer med bättre säkerhet och löptid på ett par år som handlas till ungefär samma nivåer.

Gapet mellan D-aktiens utdelning och långa statsräntor har under året krympt ihop från 5,3% vid årsskiftet till dagens 3,4%. Hur skicklig än Akelius må vara så är det inget att skäl att värdera en aktie med begränsad uppsida till skyhöga nivåer. Nedsidan är stor från de här nivåerna och vi tror kurser närmre 1,50 euro är en mer rimlig nivå. Rådet blir sälj, även om det ska nämnas att Akelius Foundation varje månad köper D-aktier för miljonbelopp vilket bidrar till att hålla aktiekursen uppe.

Svenska Nyttobostäder Pref (sälj)

En komplicerad och udda skapelse signerad bostadsutvecklaren ALM Equity som under åren 2020-2025 kommer sälja nybyggda hyresrätter för 11,8 miljarder kronor till Svenska Nyttobostäder.

Hittills har förvärv för 3,8 miljarder genomförts. Men trots att Svenska Nyttobostäder haft medvind och fått se beståndet värderas upp till 4,6 miljarder så är balansräkningen mycket tunn. Det hela finansieras till 63% av lån och ytterligare 23% av preferensaktier. Stamägarnas egna kapital utgör bara strax över 10% av balansomslutningen.

Men med högre räntor riskerar nu värdet på fastigheterna att falla vilket helt och hållet skulle kunna utradera hela stamägarnas egna kapital. Dessutom lär bolagets kassaflöde som redan idag understiger preferensutdelningen urholkas ytterligare när bolagets finansieringskostnader stiger än mer framöver.

Vi tror man ska glömma hoppet om att bli inlöst på 100 kronor de närmsta åren och ser snarare att bolaget kan behöva ställa in utdelningen. Det skulle i så fall riskera knäcka hela bolagets finansieringsmodell. 2023 blir ett spännande år för Svenska Nyttobostäder – men vi håller oss långt ifrån preferensaktien. Rådet blir sälj.

Volati Pref (neutral)

Bland de preferensaktier som saknar koppling till fastighetssektorn är nog förvärvskonglomeratet Volati en av de bättre. Volati Pref har under det senaste årets fastighetsturbulens varit en relativ vinnare med ett litet kursfall som kompenserats av aktiens utdelningar. Men även om vi inte är oroliga över utdelningen i Volati så har vi svårt att lockas av direktavkastningen som på 6,5% är ganska låg i förhållande till långa statsräntor runt 2%. Vi är neutrala till Volati Pref.

Sdiptech Pref (sälj)

Läget i teknikkoncernen Sdiptech påminner ganska mycket om Volati – med skillnaden att Sdiptechs preferensaktie handlas 12% över dess inlösenkurs på 105 kronor. Det innebär att den som äger aktien på de här nivåerna när som helst riskerar bli inlöst och då förlora cirka 13 kronor per aktie. Att lösa in preferensaktien skulle kosta Sdiptech cirka 184 Mkr. Det vore ingen omöjlighet för koncernen som har en total balansomslutning på 7,5 miljarder. Vi ser ingen anledning att äga just denna preferensaktie och rådet blir att sälja Sdiptech Pref.

Sagax D (köp)

Ett av de mer välskötta fastighetsbolagen på börsen. Det man möjligtvis kan hålla emot Sagax är den höga belåningsgraden på 58% av fastighetsvärdet. Å andra sidan fokuserar bolaget på högavkastande fastigheter som inte påverkas lika mycket av högre räntor och stigande avkastningskrav.

Vi gav i somras ett köpråd på D-aktien på 23 kronor. I dag står den i 25 kronor och vi tycker alltjämt detta är en köpvärd aktie. Sagax obligationer som handlas till runt 6% ränta är nog ett bättre alternativ för den med tillgång till obligationsmarknaden. Men D-aktien som ger 8,0% ger åtminstone viss kompensation för den högre räntekänsligheten och sämre positionen i kapitalstrukturen.

Fastpartner D (köp)

Att Sven-Olof Johansson varit med förr märker den som ser tillbaka på hur Fastpartner utvecklats senaste åren. På fem år har bolaget tagit ned belåningsgraden från 56% till 44%. Ska man nämna något negativt är det att bolaget varit en frekvent emittent av obligationer som nu står för drygt 40% av bolagets totala skuldportfölj. Finansieringen lär alltså fördyras rejält kommande år men givet den låga skuldsättningen bör det inte vara problem att refinansiera merparten i bank.

Obligationerna förfaller under 2023-2027 och handlas idag till runt 6-7% årsränta. D-aktien har en direktavkastning som på 7,8% är ytterligare något högre. För den som kan tänka sig att investera i D-aktier förefaller detta vara ett av de bättre alternativen.

Footway Pref (sälj)

Hur står det egentligen till med skohandlaren på nätet? Footway genomförde en strulig företrädesemission i våras som tillförde cirka 125 Mkr. Förluster i verksamheten och ett förvirrat förvärv slukade en del av detta. Merparten av kapitaltillskottet gick dock till skuldägarna. Trots det är balansräkningen tunnare än en sliten skosula med banklån på 295 Mkr och en kassa på bara 13 Mkr.

Vi ser överhängande risk för ytterligare emissionsbehov. Och eftersom skuldsättningen är nästan lika stor som börsvärdet lär en sådan händelse bli väldigt blodig. Om inte styrelsen frivilligt slopar preferensutdelningen är nog risken stor att banken kommer ha synpunkter i frågan. Inget av detta verkar inprisat i aktien som till kurser runt 100 kronor tycks handlas som att utdelningen kommer bestå. Vi tror Footway Pref är värd en bråkdel av dagens värde och rådet blir att sälja aktien.

NP3 Pref (neutral)

Likt Sagax fokuserar NP3 på fastigheter med högre avkastning (och högre risk). Fokus ligger på kommersiella fastigheter en bit utanför stadskärnorna i tillväxtstäder i norra Sverige. Fördelen med strategin är att de starka kassaflödena gör bolaget mindre känsligt för stigande räntor. Enligt vår bedömning mäktar NP3 med finansieringsräntor uppåt 10% utan att behöva ställa in utdelningen på preferensaktien.

Frågan är om den höga belåningsgraden på 60% ändå kan orsaka problem. Bolaget har obligationsförfall på knappt 1 miljard kronor under det kommande dryga året och ingen större kassa att hantera det med.  Här krävs lyckad refinansiering på annat håll eller möjligtvis fastighetsförsäljningar. Totalt äger dock bolaget fastigheter värderade till 20 miljarder kronor så vårt stalltips är ändå att NP3 reder ut detta.

Å andra sidan handlas vissa av bolagets obligationer med över 10% årsränta medan preferensaktien – som på alla sätt och vis är ett sämre instrument – bara ger 8,7%. Vi har därför svårt att motivera ett köpråd på NP3 Pref men tycker den som är intresserad av bolaget kan kika närmre på obligationerna i stället. Rådet blir neutral.

SBB D (neutral)

Läget är svårbedömt i Ilija Batljans fastighetsbygge SBB. Bolaget är hårt pressat och har gjort ett antal diskutabla affärer som dock förbättrar bolagets finansiella ställning avsevärt, som den senaste miljardaffären med infrastrukturinvesteraren Brookfield.

SBB:s obligationer handlas alltjämt till årsräntor runt 8-10%. D-aktien ger 11,6% jämförelsevis så den är inte uppenbart dyr även om det ska påpekas att den har sämre säkerhet än obligationerna och dessutom evig löptid.

Finns risk att utdelningen ställs in? Så länge Ilija Batljan lyckas behålla makten över bolaget tror vi inte det. Det vi vet om huvudägarens privata situation är ju att fortsatt utdelning på SBB:s stamaktier tycks nödvändigt för att betala räntorna i det privata holdingbolaget Ilija Batljan Invest AB. Av det följer enligt bolagsordningen att även D-aktien i ett sådant läge kommer få full utdelning.

Risken finns förstås att Ilija Batljan inte lyckas behålla kontroll över bolaget utan likt Rutger Arnhult tvingas sälja en del av sina aktier. I ett scenario där nya krafter tar över SBB tror vi risken är överhängande att en ny mer konservativ utdelningsregim införs där slopad utdelning på D-aktierna vore högst tänkbart. En investering i SBB D behöver inte vara fel men passar bara den mest risktålige investeraren. Vi ställer oss neutrala till aktien.

MER OM PREFERENS- OCH D-AKTIER HITTAR DU I PREF-GUIDEN

• Skribent äger Akelius D