Analys Fastighet Bostadsutvecklare
Så funkar bostadsutvecklarna
Klicka för att se Börsplus analyser av bostadsutvecklare ↓
Bostadsmarknaden är het och antalet bostadsutvecklare på börsen har ökat i rask takt de senaste åren. Verksamheten handlar i grunden om att förvärva mark, utveckla ett koncept och design, handla upp byggentreprenaden som uppför själva byggnaden, och sälja bostaden (om än inte nödvändigtvis i den här ordningen).
Som aktier lockar bostadsutvecklarna ofta med höga vinster och låga p/e-tal. Men de är också notoriskt svåranalyserade av ett antal olika anledningar:
- Redovisningen är frikopplad från värdeskapandet. Antalet byggstarter leder så småningom till försäljningar som bedöms noggrant av aktiemarknaden, men en stor del av värdet skapas snarare tidigare i processen, efter att mark förvärvas när projekt och design utvecklas.
- Det är svårt att separera faktiskt värdeskapande från värdeökning som bolaget fått ”gratis” i form av prisökningar på den lågräntedopade bostadsmarknaden.
- Det är svårt att värdera bolagets byggrätter där redovisade värden kan skilja markant från dagens värde. Information om byggrätterna är dessutom ofta knapphändig. Det är svårt att veta hur kvalitativ portföljen är och ifall det ligger några surdegar och skräpar. Här krävs tillit till bolaget och en god historik underlättar bedömningen.
- Bostadsutvecklarna kommer i många olika former och skepnader som skiljer sig åt markant.
Den sista punkten tål att utvecklas. En småskalig bostadsutvecklare kan i dess minsta form bestå av ett par duktiga entreprenörer som hittar några bra projekt där man kan tjäna snabba pengar. Det är däremot mer oklart huruvida framgången kan återupprepas.
I andra änden av spektrumet finner vi de stora drakarna som kan blicka 10-20 år framåt i tiden och vara med tidigt att utveckla framtidens bostadsområden. Här handlar det om en långdragen process med kommuner som involverar arkitekter, stadsplanerare och andra resurser som de större bostadsutvecklarna ofta har ”in-house”. Verksamheten binder också en hel del kapital eftersom man investerar i mark och byggrätter långt innan de färdiga fastigheterna står klara och kan säljas.
Nedan är en beskrivning från Besqabs årsredovisning som visar kassaflöden över tid i ett bostadsrättsprojekt ur en bostadsutvecklares perspektiv. Men beroende på bolag och projekt kan det i många fall även gå lång tid mellan förvärv av option eller mark till att detaljplan vinner laga kraft och produktionsprocessen kan starta.
Om mark, detaljplan och byggrätt
Det kommunala planmonopolet i Sverige innebär att kommunerna har rätt att bestämma hur mark ska användas och bebyggas inom kommunen.
Vilken rätt fastighetsägaren har att bebygga en tomt regleras i en detaljplan. Där framgår vad marken får användas till, hur många kvadratmeter som får byggas, byggnadshöjd, minsta avstånd till tomtgräns, med mera.
Bara kommunen kan upprätta en detaljplan men vem som helst kan ta initiativet till att så ska ske. Men det är ofta en lång process där förslag ska läggas fram i samråd med andra intressenter som kan beröras, det ska granskas och prövas och överklaganden sker ofta på vägen. I slutet av den här processen kan detaljplanen ”vinna laga kraft” genom kommunalt beslut.
Den som köper mark utan detaljplan med byggrätt köper alltså mark där man ännu inte vet exakt vilka framtida rättigheter som förknippas med marken. Detta hanteras också på olika sätt av bostadsutvecklarna, där vissa helt enkelt tar denna risk medan andra villkorar sina fastighetsförvärv av att detaljplan vinner laga kraft.
Om byggentreprenaden
Bostadsutveckling ska bedömas helt separat från byggverksamhet. Många byggbolag har viss bostadsutveckling, till exempel i JM där deras projektverksamhet företrädesvis anlitar byggverksamheten i JM som entreprenör.
Merparten av de börsnoterade bostadsutvecklarna är dock fristående relativt byggarna. Utmaningen är då att handla upp en så bra entreprenör som möjligt så billigt som möjligt. Ofta läggs detta ut på så kallad totalentreprenad, där byggaren tar alla väsentliga risker och åtar sig att leverera ett nyckelfärdigt hus.
Några viktiga frågor att fundera kring när det gäller bostadsutvecklare är:
1. Vad är egentligen den begränsade faktorn gällande byggnationstakten för de här bolagen?
2. Hur konkurrerar olika bostadsutvecklare med varandra och vart i värdekedjan sker konkurrensen?
Småskaliga bostadsutvecklare är ofta sin egen lyckas smed. Kreativa affärsmän kan från låga nivåer lätt skapa god tillväxt genom att hitta affärer som ingen annan ser. För större bolag med en betydande andel av hela marknaden ligger begränsningarna mer i hur mycket mark som bjuds ut från kommuner och andra aktörer. Mark som man dessutom öppet slåss om med konkurrenter som ofta tänker på liknande sätt gällande värdering av marken.
Ett troligt utfall när vi har fortsatt bostadsbrist och höga försäljningspriser på bostäder är att priserna på byggrätter konkurreras upp. Men ränteläget påverkar försäljningspriserna, och om dessa faller tillbaka skulle många projekt snabbt visa röda siffror.
Det finns också en begränsning i termer av den egna organisationens kapacitet. En större bostadsutvecklare är inte helt olikt ett konsultbolag. Antalet anställda i en bostadsutvecklare kommer begränsa hur många bostäder man lyckas få fram varje år, men samtidigt är det en risk att anställa fler och sitta med för höga kostnader.
Mer positivt är att det åtminstone i Sverige råder bostadsbrist och en rimlig gissning är att det kommer finnas mycket att göra även kommande år.
Om försäljning av bostäder: bostadsrätter och hyresrätter
De bostäder som produceras säljs antingen till privatpersoner via bostadsrättsföreningar eller som hyresfastigheter till investerare.
Vid produktion av bostadsrätter påbörjas försäljningsprocessen redan innan byggstart. Ofta är en bokningsgrad på 60–70 procent ett krav innan man sätter spaden i marken. När en bostad bokas betalar köparen ofta en mindre handpenning vilken används som delfinansiering och gör det mer kostsamt för köparen att dra sig ur avtalet.
Det försäljningspris som bostadsutvecklaren kan tänkas få ut kommer bero på vad andra liknande närliggande bostäder säljs för på marknaden. Viktigt är också att bostadsköparna indirekt övertar de lån som bostadsutvecklaren bakar in i bostadsrättsföreningen. Lånen i föreningen blir därmed en intäkt för utvecklaren.
Hyresbostäder säljs å andra sidan snarare till investerare, som stora fastighetsbolag, fonder, pensionsbolag, etc. Här kommer köparen räkna på ett tänkbart driftsnetto för fastigheten och värdera detta med hjälp av ett direktavkastningskrav, på i dagsläget säg 3–4 procent. Det innebär att en fastighet som exempelvis ger ett driftsöverskott på 10 Mkr om året skulle kunna värderas till säg 300 Mkr.
Analyser av bostadsutvecklare:
Kommentera artikeln
I samarbete med Ifrågasätt Media Sverige AB (”Ifrågasätt”) erbjuder Afv möjlighet för läsare att kommentera artiklar. Det är alltså Ifrågasätt som driver och ansvarar för kommentarsfunktionen. Afv granskar inte kommentarerna i förväg och kommentarerna omfattas inte av Affärsvärldens utgivaransvar. Ifrågasätts användarvillkor gäller.
Grundreglerna är:
- Håll dig till ämnet
- Håll en respektfull god ton
Såväl Ifrågasätt som Afv har rätt att radera kommentarer som inte uppfyller villkoren.