Rullar Torslanda Property vidare?

Konsultdrivna fastighetsbolagAnalys

SEKTORSPECIAL: Konsultdrivna fastighetsbolag

Torslanda Property Investment (18 kr) är det största bolaget i sektorn av de konsultdrivna fastighetsbolag Affärsvärlden nu tittar närmare på.

Verksamheten: Stort beroende av Volvo Cars

Bolaget var från början ett riktigt enfastighetsbolag med en kontorsfastighet som användes som FoU-anläggning av Volvo Cars. 2019 breddades beståndet med ytterligare sex fastigheter i Torslanda på Hisingen i Göteborg, också de uthyrda till Volvo Cars.

2020 förvärvades även två kontorsfastigheter i Stockholm. Dessa fastigheter är belägna i Solna och Nacka. Stockholm International Peace Research Institute (SIPRI) är en av hyresgästerna.

Nyligen sålde bolaget en fastighet i Torslanda till fastighetsförvaltaren Niam för 870 Mkr. Försäljningen medför en vinst om 127 Mkr. Frånträde kommer att ske första oktober och försäljningen påverkar bolagets förvaltningsresultat med -33 Mkr på årsbasis. Efter försäljningen minskar Torslanda Propertys uthyrbara area till cirka 170 000 kvm med ett bokfört värde på cirka 2,7 miljarder kronor.

Vakansrisken: Ej obefintlig

Volvo Cars är som sagt bolagets absolut viktigaste hyresgäst. Att det går bra för Volvo Cars är därför glädjande. Trots den globala komponentbristen som tvingat bolaget till temporära produktionsstopp på olika håll i världen inklusive i Torslanda, så var såväl omsättning som rörelseresultat för första halvåret 2021 det högsta som biltillverkaren hittills rapporterat.

Att det går bra för hyresgästen är dock ingen garanti mot uppsägningar vilket Torslanda Property fick erfara i somras. I augusti meddelades nämligen att Volvo Cars sagt upp hyresavtalet av Torslanda Propertys första fastighet med en kontorsyta på närmare 50 000 kvm samt garage med nästan 3000 platser. Aktien reagerade med att falla 6% på nyheten. Avtalet löper till och med 2024-12-31 och årshyran uppgår till 49 Mkr.

Bolagets målsättning är att i samarbete med Volvo uppgradera de uppsagda lokalerna till moderna kontorslokaler. Vem som ska bekosta detta och hur mycket det kan tänkas kosta är oklart och frågan är om en renovering kan få Volvo att stanna. Fastighetens läge i Volvo-klustret en mil från centrala Göteborg känns heller inte speciellt attraktivt annat än för just Volvo eller annat bolag verksamt i sektorn.

Kanske kan uppsägningen till viss del förklaras av minskat kontorsbehov på grund av mer hemmajobbande men samtidigt gjorde Volvo Cars en affär med det Göteborgsbaserade fastighetsbolaget Platzer i somras som bland annat inkluderade två kontorsfastigheter. Tillsammans har de båda kontorsfastigheterna en yta på 25 000 kvm. Volvo uppges vilja få en bättre balans i sin fastighetsportfölj med större inblandning av egenägda kontorsfastigheter. Det är dåliga nyheter för Torslanda Property.

Två mindre avtal har också sagts upp. En byggnad om 9 400 kvm med en årshyra på 9,8 Mkr blir vakant från årsskiftet. Ytterligare 6 700 kvm med en årshyra på 8,9 Mkr riskerar att bli vakant 31 december 2022.

Nuvarande vakans är under 1% men riskerar alltså att öka markant framöver. Som framgår av bilden nedan ska också en stor andel av hyresavtalen omförhandlas under nästa år.

Efter försäljningen och kommande vakans om 9 400 kvm från och med årsskiftet kommer bolagets intjäningsförmåga se ut som nedan.

Ägare och nyckelpersoner: Stark ägarbild

Ägarbilden i Torslanda Property är ovanligt fin. Största ägare är ett bolag som kontrolleras av Sagax och Nyfosa. Genom förvaltningsavtal är det Sagax som på konsultbasis ansvarar för den ekonomiska förvaltningen och Nyfosa för fastighetsförvaltningen.

Den fina ägarbilden är dock lite förrädisk. Sagax och Nyfosa ville under 2020 dela ut 30% av aktierna i Torslanda till sina respektive aktieägare men stoppades av pandemin.

Även fastighetskändisarna Batljan och Arnhult hittas i ägarlistan. VD Stefan Berg äger inga aktier. Att bolagets ordförande är Hemfosa/Nyfosa-grundaren Jens Engwall är positivt. Men inte heller han äger några aktier i Torslanda.

Finansiering: Sjunkande belåning

Ungefär 50% av likviden från den stora försäljning som nu gjorts ska användas till att lösa lån. Stora låneförfall var att vänta 2023 och 2024. Per Q2 var belåningsgraden 45% men sjunker nu till 24%.

Bolaget har också haft ett mycket fördelaktigt lån på 500 Mkr till 0% ränta där räntan skulle omförhandlas redan i år. Förmodligen var en högre ränta att vänta. Den genomsnittliga räntan för bolagets räntebärande skulder per Q2 uppgick till 2,1%. Den genomsnittliga återstående ränte- och kapitalbindningen uppgick till låga 2,4 år respektive 3,3 år.

Värderingen: Bra nyckeltal

Nyckeltalen ser bra ut. Ser man till senast redovisade substansvärde i bolaget på 25,67 kronor per aktie handlas aktien kring 18 kronor till ungefär 30% rabatt. Det är lägst i sektorn. Även P/E-talet ligger lägst. Direktavkastningen på knappt 5% är skaplig men bland de sämre i sektorn. Bolaget delar till skillnad mot många av de andra bolagen inte ut hela vinsten utan ungefär 50%.

Slutsats

Att det sägs upp hyresavtal till höger och vänster är inget bra och det blir troligen inte helt enkelt att hitta nya hyresgäster till stora ytor en mil utanför centrala stan. Om Volvo på allvar vill öka andelen egenägda fastigheter är det oroande. Samtidigt är förstås Torslanda Propertys fastigheter naturliga förvärvsobjekt i sådana fall.

En joker i leken blir bolagets starka balansräkning och om Torslanda Property med sina fina ägare kan göra värdeskapande affärer. Kanske fortsätter man att bredda beståndet utanför Göteborg?

Vi ställer oss neutrala till Torslanda Property så länge.