Rekordproduktion för ALM och ensiffrigt p/e-tal i Tobin

Updates är Börsplus format för korta kommentarer om en eller flera aktier. Update om en aktie kan vara drivet av en aktuell händelse. Updates kan också ge åsikter om ett bolag där Börsplus inte gjort en mer komplett analys.

Rekordproduktion för ALM Equity

ALM Equity (börskurs ca 260 kronor 28/8) är en bostadsutvecklare som vi fattat särskilt tycke för och är ett av innehaven i Börsplus portfölj. ALM är en av de större utvecklarna på börsen efter jättarna JM, Bonava och Skanska. Fokus ligger på utveckla yteffektiva bostäder i ”standardsegmentet” främst i Stockholmsregionen.

Verksamheten har en erfaren storägare och operatör i Joakim Alm, och vi har tidigare pekat på bolagets förvärv av Småa som en lite extra intressant händelse där vi fått intrycket av att ALM dragit det längsta strået och kommit över många billiga byggrätter.

I fredags kom ALM med en halvårsrapport och vi summerar läget:

• Omsättning och rörelseresultat är båda upp kraftigt men svänger en del mellan kvartalen samtidigt som förvärvet av Småa (konsoliderat 1 januari 2017) stör jämförelsen mot föregående år. En tydligare indikator är att ALM här och nu har drygt 1 500 bostäder i produktion vilket kan jämföras med knappt 600 bostäder för ett år sedan. Under första halvåret landade omsättningen på drygt 1,1 miljard kronor (485 Mkr föregående halvår) men vi gissar att nuvarande produktionstakt och dagens prisnivå kan översättas till en årlig omsättning på grovt räknat 2,5 till 3,0 miljarder. Den höga produktionstakten tyder alltså på stark vinstavräkning under kommande år.
• Under kvartalet byggstartades bolagets projekt ”The Brick” vid Telefonplan i Stockholm med en första etapp omfattande 345 bostäder. Totalt byggstartades 392 bostäder varav ALM:s ägarandel i projekten motsvarade 225 bostäder.
• Försäljningsgraden har ökat från 76 procent i Q1 till 79 procent av det totala antalet bostäder i produktion i Q2. Nyckeltalet är visserligen ned från mycket höga 91 procent föregående år men det känns helt naturligt med tanke på den höga takten i nya produktionsstarter (totalt 744 byggstartade bostäder under senaste året). Det finns inte heller någon betydande mängd osålda bostäder i eget lager.

Det rapporteras just nu mycket i media om utvecklingen kring bostadsmarknaden, och vi delar definitivt bilden att det finns ett antal risker att förlika sig med innan man köper aktier i en bostadsutvecklare. Vd Joakim Alm pratar själv om att det skett en normalisering på marknaden under senaste halvåret där projekt som tidigare sålde slut på någon vecka nu tar lite mer rimliga två-tre månader att sälja. En stor del av spekulationsköparna också lämnat marknaden, vilket känns sunt.

Men om det skulle komma en större sättning på marknaden finns det i ALM ett antal faktorer som vi tror gör att bolaget ändå har bättre förutsättningar än många andra:

1. Hög och ökande produktionstakt (nu 1 515 bostäder i produktion) varav en stor del redan sålda (79 procents försäljningsgrad)
2. En stor projektportfölj (ca 10 000 bostäder) varav många med redan färdig detaljplan (ca hälften).
3. Fastighetsprojekt i bra lägen (mestadels Stockholm med närhet till goda kommunikationer) köpta till bra priser (se vårt utskick här om det övervärde på 2,2 miljarder som finns i ALM tack vare låga inköpsvärden på byggrätterna).
4. Om det blir skakigare på bostadsrättsmarknaden kan en stor del av bostäderna levereras som hyresrätter i stället.

Så länge ekonomin är stark och folk har jobb ser vi nog större risk för att sentimentet kring bostadsaktier skulle kunna förvärras ytterligare, snarare än att det fundamentala caset för bostadsutvecklare skulle vara punkterat.

Aktien och bolagets projektportfölj är också lågt värderad på börsen jämfört med vår bedömning av vad bolaget kan tänkas tjäna i sina projekt (se nedan).

Vi upprepar köprådet.

Tobin Properties handlas till ensiffrigt p/e-tal

Tobin (börskurs 54 kronor 28/8) är en annan bostadsutvecklare som vi tidigare skrivit positivt om (sök på Tobin i Analysarkivet så hittar du allt). Tobin har en mer spetsig profil än ”allätaren” ALM och fokus ligger på att utveckla projekt i det något högre prissegmentet främst i Stockholms när- och ytterförorter. Aktien har dock haft en trög utveckling i likhet med många andra bostadsutvecklare på börsen.

Även Tobin har dock släppt en färsk halvårsrapport som visar på fortsatt högt tempo:

• Under kvartalet har projektet Unum i Täby säljstartat och där har 59 bostäder sålts under kvartalet och ytterligare 16 till dags dato (totalt 51 procent av hela projektet). Under kvartalet tecknades bindande avtal om försäljning av lägenheter till ett värde om 417 Mkr jämfört med 389 Mkr föregående år. Försäljningsgraden i pågående produktion uppgick till 82 procent.
• Projektet Rio i Sundbyberg har under kvartalet produktionsstartats med totalt 173 bostäder. Sammantaget uppgår nu antalet bostäder i produktion till 674 vilket kan jämföras med 330 bostäder vid samma tid förra året.
• Transaktionstempot är högt. Under kvartalet har bland annat ett trettiotal sammanhängande villatomter om cirka 35 000 kvadratmeter mark i Nacka med syftet att möjliggöra produktion av kring 700 bostäder. Vi har tidigare skrivit, lite kritiskt, om situationen i Nacka som milt kan beskrivas som en av de mer expansiva kommunerna i Stockholmsregionen. En stor del av bostadsbyggandet hänger samman med den nya tunnelbanelinje som ska dras ut på Sicklaön och det förvärvade området ligger i anslutning till den planerade stationen Järla. Men detaljplanearbetet lär ta tid och den nya tunnelbana kommer nog inte vara färdig förrän tidigast 2025. Tobin har totalt en tredjedel av sin projektportfölj i Nacka (exklusive detta nyförvärv vars exakta omfattning ännu inte är känt).

Efter kursfallet i aktien ser Tobin ut som en mycket billig aktie sett på de nyckeltal som vi mäter.

I nuläget har bolaget 674 bostäder i produktion med ett utvecklat värde på 4,2 miljarder kronor, eller ca 3,4 miljarder om man drar bort hälften av värdet i de projekt där Tobin har medinvesterare. Tänker man sig att det är en hållbar produktionstakt framöver (historiskt har Tobin växt den siffran) och att man producerar beståndet över tre års tid med 10 procents rörelsemarginal (inte jämförbar med den rörelsemarginal som Tobin redovisar som är mycket högre) blir vinsten per stamaktie drygt 70 Mkr eller nästan 8 kronor per aktie. Det motsvarar ett p/e-tal på 8 med konservativa antaganden (men i en osäker och riskfylld bransch).

Tänker man sig att bolaget producerar något snabbare och når en rörelsemarginal på 15 procent (ALM och JM når kring 20 procent i Stockholmsregionen) stiger vinsten till knappt 16 kronor per aktie vilket ger ett p/e-tal under 4.

Skakar det till på bostadsmarknaden kan bostadsrättsutveckling i Stockholms ytterförorter vara en känsligare företeelse. Man kan enkelt tänka sig att svagare försäljningsutveckling skulle kunna pressa bostadsutvecklarna ytterligare på börsen.

Våra räkneexempel kan också visa sig vara långt ifrån sanningen om marknaden viker eller Tobin stöter på problem i något eller flera projekt. I sådana situationer är det inte sällsynt att bostadsutvecklare fallerar fullständigt.

Vi tror dock att den låga värderingen tar höjd för riskerna och att man kan äga en liten post i bolaget. Vi upprepar köprådet.