Rekordbelåning i Preservium

Konsultdrivna fastighetsbolagAnalys

SEKTORSPECIAL: Konsultdrivna fastighetsbolag

Preservium Property (106 kr) är ett ”konsultdrivet fastighetsbolag”. Det är Affärsvärldens benämning på det dryga dussinet noterade fastighetsprodukter som skapats och drivs av investmentbanker med ambitionen att dela ut hela kassaflödet ur beståndet. För bakgrund om fenomenet kan man med fördel läsa krönikan från september via länken bredvid.

Preservium Property är ett nybildat bolag som i oktober förvärvade två fastigheter av Boetten Fastigheter som ägs av familjen Nordlander. Nu i dagarna noterades aktien på Spotlight.

Verksamheten: två offentliga arkivfastigheter

Preservium äger två offentliga arkivfastigheter: Vinkelhaken 2 i Arninge ungefär 1,5 mil norr om centrala Stockholm samt Snickarboden 1 i Huddinge lika långt söder om city. Den totala uthyrbara arean är 43 161 kvm och hyresvärdet uppgår till 63,1 Mkr på årsbasis med ett driftnetto på 55,7 Mkr.

Vinkelhaken 2 är den största fastigheten och utgör 72% av arean och 64% av hyresvärdet. Det är den största arkivfastigheten i Norden och är fullt uthyrd till Riksarkivet som är en helt statlig myndighet med uppgift att förvara arkivhandlingar – främst från den svenska statliga och regionala förvaltningen, från myndigheter och andra organ. Fastigheten är en av ett dussintal olika anläggningar som Riksarkivet har i Sverige, varav två huvudsakliga finns i Stockholmsregionen.

Snickarboden 1 är fullt uthyrd till Region Stockholm och används av Regionarkivet som långtidslagrar, vårdar och tillhandahåller de arkivhandlingar som ska bevaras inom Region Stockholm.

Vakansrisk: långa hyresavtal

Bägge fastigheter är specialanpassade till hyresgästernas verksamhet med särskilda krav exempelvis på temperatur och luftfuktighet för att handlingar ska bevaras och skadedjur undvikas.

Ursprungsbygganden på Vinkelhaken 2 uppfördes 1995. Tillbyggnation har successivt skett 1998, 2003 och nu senast 2020 då Krigsarkivet flyttade in i lokalerna med kartor, ritningar och hemligt material från 1500-tal och framåt. Hyreskontraktet med Riksarkivet löper till år 2044.

Ursprungsbyggnaden på Snickarboden 1 uppfördes 1999 och tillbyggnad skedde under 2007. Hyreskontraktet löper till 2032 men för 11,5 Mkr av hyran finns möjlighet att med 24 månaders uppsägningstid säga upp kontraktet per den 31 december 2027. Om uppsägningsoptionen används säger dock hyreskontraktet att hyresgästen ska hålla hyresvärden skadeslös.

Överlag alltså mycket långa hyresavtal med stabila hyresgäster. Inget att anmärka på här.

Nyckelpersoner och ägare: Paretoskapelse med SBB som ägare

Bolaget är skapat av investmentbanken Pareto. VD John Malmström och hela ledningen utgörs av anställda på Pareto.

På pluskontot finns fastighetsbolaget SBB som är största ägare med 35% av aktierna. Det gör ägarbilden i Preservium Property till en av de bättre bland konsultdrivna fastighetsbolag. Föreslagen ordförande i den nya styrelse som ska utses i december är Lennart Schuss som är ordförande i SBB.

Finansiering: rekordbelåning

Bolaget skapas med en belåningsgrad om 70% och utan något utrymme att amortera ned lånen. Belåningen består av en obligation som löper på fem år till 2,18% ränta och ägs av en nordisk institution.

Preservium förvärvar fastigheterna för 1 520 Mkr vilket motsvarar en relativt låg direktavkastning om 3,7%. Det är tydligt att hård belåning används som verktyg för att trots detta skrämma upp utdelningen i produkten till lockande nivå. Om belåningsgraden hade sänkts från 70% till 60% och utrymme för 1% årlig amortering funnits med i kalkylen så skulle det utdelningsbara kassaflödet sjunka markant från 6,60 till 4,30 kronor per aktie.

Givet de långa hyreskontrakten och förutsatt att den starka ägarbilden består ser vi inga svårigheter att få obligationen refinansierad när den löper ut om fem år. Däremot är det en risk ifall refinansiering sker till högre ränta. Det skulle i så fall äta upp en stor del av kassaflödet.

Tillväxtpotential: byggrätter och hyresökningar

Något som stärker intrycket något är man för priset även får med byggrätter om totalt 24 000 kvm. I Snickarboden 1 finns 14 000 kvm byggrätt som möjliggör expansion i direkt anslutning till befintliga byggnader. I Vinkelhaken 2 handlar det om en trevåningarsexpansion om 10 000 kvm ovanpå den senaste utbyggnaden.

I Vinkelhaken 2 finns dessutom redan påskrivna hyreskontrakt som höjer hyran från dagens 63,1 Mkr till 65,6 Mkr (från mars 2023) och vidare till 67,4 Mkr (från januari 2028). I övrigt kan också nämnas att hyran till drygt 70% justeras för inflation mätt enligt KPI.

Slutsats: olämplig som högutdelande fastighetsprodukt?

Till kursen 106 kronor handlas aktien till 6% premie mot substansvärdet och ett P/E-tal på 16. Det är något dyrare på bägge punkter än de flesta andra konsultdrivna fastighetsbolag.

Vi gillar fastigheterna, de långa hyreskontrakten och ägarbilden. Byggrätterna är en bonus. Däremot ogillar vi hur produkten är strukturerad med 70% belåningsgrad och obefintliga marginaler i kassaflödet.

Direktavkastningen på 6,1% är i linje med snittet för sektorn – men nås alltså främst med hjälp av finansiell ingenjörskonst. Det får oss att fundera på om den här sortens lågavkastande fastigheter verkligen passar som huvudkomponent i en högutdelande fastighetsprodukt.

De närmsta åren är risknivån sannolikt låg. Och kanske ska man se storägaren SBB som garant för att balansräkningen går att lappa ihop om finansieringen till exempel skulle fördyras i en framtida refinansiering. Vi tycker ändå det är svagt av Pareto att skapa ännu ett bolag där finansieringen sträckts till sitt yttersta för att nå en utdelningsnivå som lockar investerare till en annars ganska ointressant produkt. Rådet blir sälj.