Analys Tobin Properties
Projektmiss solkar Tobins starka försäljning
Vi har tidigare skrivit om bostadsutvecklaren Tobin Properties. Det är en aktie som vi både gillat och ägt ett tag, men som i april fick lämna plats för branschkollegan ALM Equity. Tobin utvecklar bostäder av lite dyrare karaktär men som ofta ligger en bit utanför Stockholms innerstad.
Vi har tidigare drivit tesen att Tobin-aktien ser rätt så trevlig ut på grund av att:
- Höga bostadspriser gynnar bostadsutvecklare.
- 2017 är ett år då Tobin färdigställer en stor mängd redan sålda bostäder. Det borde innebära fina vinster och kassaflöden.
- Aktien är lågt värderad på kanske 5-6 gånger en svåruppskattad vinst.
| TOBIN PROP. | |
| Vd | Erik Karlin |
| Styrelseordförande | Johan Varland |
| Aktiekurs | 69,25 kr |
| Antal aktier | 10,4 m |
| Börsvärde, stamaktier | 718 Mkr |
| Börsvärde / Eget Kapital | 245% |
| Nettoskuld | 556 Mkr |
| Antal byggrätter i projektportföljen | 2 684 |
| Antal bostäder i produktion | 501 |
Riskerna är dock uppenbara. Prisfall på bostadsmarknaden kommer till exempel snabbt försämra lönsamhetskalkylen. Det blir då svårare att sälja bostäder och i förlängningen kan vissa projekt bli direkt olönsamma.
Härom veckan skrev exempelvis DI att nyproducerade bostäder nu ibland säljs med rabatter med exempelvis 1–2 ”avgiftsfria år”. En typisk signal om att det inte längre är busenkelt att sälja nyproducade bostäder.
Med det i åtanke visar dagens kvartalsrapport från Tobin på positiva nyheter. I år till den 24 maj har Tobin tecknat bindande försäljningsavtal med slutkunder till ett värde av 829 Mkr. Det motsvarar nära på samma volym som Tobin klarade av under hela fjolåret och bolaget har alltså ökat takten rejält.
Antalet produktionsstarter är också högt, totalt 95 bostäder under kvartalet jämfört med 76 för helåret 2016. Antalet bostäder i produktion uppgår nu till drygt 500. Samtidigt lär fler projekt behöva sparkas igång eftersom fem projekt väntas färdigställas under året. Under året räknar vi med att Rio i Sundbyberg och kanske ett projekt till produktionsstartas (se bild på projektportföljen i slutet av artikeln).
En dålig sak under kvartalet är att bolaget åkt på fördyringar i ett av bostadsprojekten vilket påverkat omsättningen negativt med 9 Mkr. Det slår rimligen nästan rakt mot vinsten och är alltså inte oväsentligt.
Vinstavbräcket lär slå mot detta projekts lönsamhet hela vägen till färdigställande. Dock är det drabbade projektet i sitt slutskede enligt bolaget, så förhoppningsvis är ytterligare kostnader begränsade.
Successiv vinstavräkning i Tobin Properties
En stor del av vinsterna i Tobins projekt redovisas enligt metoderna för successiv vinstavräkning. Vissa projekt har dessutom medinvesterare vilket gör att de vinster som avräknas hamnar i både ”nettoomsättning” och ”resultat från andelar i intresseföretag”.
Vinstavräkningen beräknas som försäljningsgrad gånger färdigställandegrad gånger bedömd projektvinst. Försäljningen av bostäder mot slutkund samt produktionskostnaderna för att uppföra byggnaden går alltså utanför resultaträkningen. I stället trillar omsättning och resultat från intresseföretag i det närmsta rakt ner på sista raden, efter avdrag för centrala kostnader och finansnetto.
För första kvartalet redovisade Tobin successivt vinstavräknade vinster på drygt 25 Mkr.
Baserat på vårt antagande att Tobin i snitt bygger på 3 år kan man från detta backa ut att detta motsvarar en genomsnittlig projektvinst på ca 10 300 kr/kvm.
Det är klart lägre än den projektvinst på 15 000 kr/kvm som Börsplus tidigare räknat med. Ser man däremot kvartalets projektfördyring på 9 Mkr som en ”engångshändelse” så blir utfallet cirka 14 000 kronor, alltså väldigt nära vår kalkyl.
Den stora frågan blir då om projektfördyringen är ett enstaka bakslag eller något vi ska räkna med som ganska typiskt framöver.
Det finns en risk att Tobin har tagit på sig mer än de kan hantera och då kommer lönsamheten bli därefter. Framtiden får utvisa hur det ligger till.
Men oavstt om vinsterna är 10 000 eller 15 000 kronor per kvadrat så ser Tobin-aktien alltjämt billig ut. Enligt vårt grova mått ”implicit övervärde” värderas bolagets projektportfölj till 2 500 kr/kvm.
Tror man att bostadspriserna ska ner rejält från nuvarande nivåer ska man hålla sig långt borta från bostadsutvecklare. Vi är mer agnostiska om bostadspriserna och ser då att säkerhetsmarginalen är hög i Tobin. Särskilt med tanke på att andra bostadsmarknadskänsliga bolag värderas betydligt högre.
| Börsens värdering av projektportföljen | |
| + Börsvärde Tobin Prop. | 718 Mkr |
| - Stamaktieägarnas egna kapital (1) | – 293 Mkr |
| = Implicit övervärde | = 425 Mkr |
| Justerad projektportfölj | 167 000 kvm |
| Implicit övervärde per kvm | 2 500 kr/kvm |
| (1) Eget kapital om 411 Mkr minus preferensaktiekapital om 118 Mkr (värderat till lägsta inlösenkurs) | |
| Det implicita övervärdet representerar de övervärden som aktiemarknaden bedömer finns i bolaget, utöver vad som är bokfört. Det totala beloppet beräknas som börsvärdet minus stamaktieägarnas egna kapital. Detta slås ut över vår bedömning av bolagets andel av framtida ej vinstavräknade kvadratmeter byggrätt i projektportföljen. |
| Tobin Properties 10 största ägare | Kapital | Röster |
| Erik Karlin | 24,90% | 27,04% |
| Johan Varland | 10,88% | 11,82% |
| JRS Asset Management AB | 7,69% | 7,06% |
| Avanza Pension | 6,44% | 5,62% |
| Sara Helena Karlin | 4,40% | 4,78% |
| Carnegie Fonder | 4,11% | 4,47% |
| Indiska Fastighets AB | 2,80% | 2,99% |
| Nordea Fonder | 2,65% | 2,88% |
| Wallenstam Aktier AB | 2,64% | 2,87% |
| Handelsbanken Fonder | 1,54% | 1,67% |
| Källa: Holdings |
Kommentera artikeln
I samarbete med Ifrågasätt Media Sverige AB (”Ifrågasätt”) erbjuder Afv möjlighet för läsare att kommentera artiklar. Det är alltså Ifrågasätt som driver och ansvarar för kommentarsfunktionen. Afv granskar inte kommentarerna i förväg och kommentarerna omfattas inte av Affärsvärldens utgivaransvar. Ifrågasätts användarvillkor gäller.
Grundreglerna är:
- Håll dig till ämnet
- Håll en respektfull god ton
Såväl Ifrågasätt som Afv har rätt att radera kommentarer som inte uppfyller villkoren.
