Prisma Properties: Miljard-IPO i fastighetssektorn

Prisma Properties (teckningskurs 27,50 kr) är ett bolag som utvecklar och äger fastigheter avsedda främst för lågprisbutiker, dagligvaruhandel och snabbmatsrestauranger.

Fastighetsbeståndet är värderat till 6,4 miljarder kronor, finns huvudsakligen i Sverige och har företag som Dollarstore, Jysk och Willys som största hyresgäster.

Noteras på Stockholmsbörsen

Bolaget och stora delar av beståndet har sitt ursprung i riskkapitalsfären. Det är fastighetsfokuserade Alma Property Partners som är initiativtagare till Prisma. Alma grundades 2014 och driver idag tre olika fastighetsfonder med drygt 8 miljarder kronor i riskkapital.

Prisma grundades först 2022 och förvärvade i samband med det ett antal fastighetsportföljer som tidigare ägdes av Alma Property Partners I (med kapital rest 2016) och II (rest 2018). Innan noteringen kontrollerades 87,6% av Prismas aktier av Alma-fonder.

Men nu ska Prisma alltså noteras på Stockholmsbörsen. Erbjudandet uppgår till totalt 1 566 Mkr där 1 250 Mkr avser nyemitterade aktier. Resterande 316 Mkr säljs av bolag som kontrolleras av Alma Property Partners I. Totalt 40% av erbjudandet är säkrat via teckningsåtaganden, se tabell nedan.

Läs mer om aktuella börsnoteringar på IPO-guiden

Fokus på externhandel

Prisma äger totalt 120 fastigheter där 80% av hyresvärdet finns i Sverige och resten huvudsakligen i Danmark. Det handlar nästan uteslutande om externhandel där många av fastigheterna ligger utanför den mer centrala bebyggelsen, men i stället är lätt åtkomliga med bil.

Lågprisbutiker, dagligvaruhandel och snabbmatsrestauranger är de stora kundgrupperna. Om lågprishandeln kan nämnas att den växt mer än övriga detaljhandeln under de senaste åren, och även med bättre lönsamhet. Generellt skulle vi inte bedöma Prismas hyresgäster som särskilt konjunkturkänsliga, och inte heller överdrivet hotade av växande e-handel.

Utvecklar med hyresgästerna

Fastighetsbeståndet är till stor del egenutvecklat där närmare 70% är byggt sedan 2016. Prisma säger sig jobba i nära samarbete med de befintliga hyresgästerna för att identifiera nya lägen enligt hyresgästernas etableringsstrategi. Ett exempel som pekar på att det inte enbart är tomt prat är att Prisma har som mål att under 2024 etablera en ”bolagsstyrd” förvaltningsorganisation, grundad i de nära relationerna till befintliga hyresgäster.

I dagsläget har bolaget sju pågående projekt med totala investeringar om 353 Mkr varav 159 Mkr fortfarande återstår. Mer än hälften avser projekt i Danmark, bland annat etableringar åt Lager 157 och Dollarstore. Långa hyresavtal tecknas med hyresgästerna före byggstart – ofta 10 år för handel och 20 år för snabbmat.

Merparten av hyreskontrakten är inflationsindexerade och så kallade double- eller triple-net-avtal där hyresgästen står för huvuddelen av de löpande underhållskostnaderna och fastighetsskatt. Det ger överskottsgrader (ungefär ett fastighetsbolags bruttomarginal) över 90%.

Stark balansräkning efter notering

Innan noteringen är Prismas finansiella nyckeltal ungefär i linje med de finansiella målen. I samband med noteringen tillförs dock närmare 1,2 miljarder kronor vilket stärker balansräkningen avsevärt. Efter detta landar belåningsgraden kring 25% vilket ger rejält utrymme att växa.

Likviden ska i första hand användas till att finansiera ytterligare utvecklingsprojekt, och därefter till att genomföra nya förvärv.

Svårbedömd projektportfölj

Ska bolaget nå i närheten av det uppsatta målet att växa substansvärdet 15% årligen tror vi projekt kan vara avgörande. Uppsidan i projektportföljen är dock svårbedömd.

I tidigare lyckade projekt har bolaget lyckats nå projektvinster på bortåt 30-40% av det investerade kapitalet. Men i de sju projekt som just nu pågår ligger merparten av den tänkta vinsten i två specifika projekt, där själva projektkalkylen inte går att separera från andra värden som finns på fastigheterna. Ser man enbart till de övriga fem projekten bedöms projektmarginalen till blygsamma 11%.

Utöver de pågående projekten finns “planerade projekt” om drygt 90 000 kvadratmeter med en bedömd investeringsvolym om 1,9 miljarder. För att Prisma ska inkludera ett planerat projekt i sin projektportfölj behöver bolaget inte inneha lagfart. Det tolkar vi som att projekten kan gälla exempelvis fastigheter där detaljplanearbete pågår och där bolaget tillträder (och betalar för) fastigheten först när en ny detaljplan vunnit laga kraft. Det är för oss oklart vilket värde man ska sätta på detta, utan här skulle vi vilja följa bolaget en längre tid och se vad som händer.

Ytterst ansvarig för att projektportföljen utvecklas på bästa vis är Fredrik Mässing som varit VD för Prisma sedan grundandet 2022. Han har bakgrund som förvaltare men också egen konsultverksamhet inom förvaltning, utveckling och uthyrning. Sedan 2017 har han samarbetat och investerat med riskkapitalägaren Alma, och kommer efter noteringen äga aktier för 35 Mkr i Prisma. En längre intervju med honom i Fastighetsvärlden finns här.

Ingen rabatt

På våra prognoser blir aktien ganska dyr sett till P/E-talet som landar på drygt 16 några år ut. Då räknar vi med att pågående projekt färdigställs men penslar inte in några nya förvärv. Däremot har vi antagit en ganska generös räntekostnad på drygt 4% för 2026.

Balansräkningen blir urstark och det behöver man ta hänsyn till i värderingen. Förenklat gör vi detta med ett hypotetiskt räkneexempel där vi antar att bolaget kan hålla 50% belåningsgrad på sikt, och delar ut hela överskottet på ett bräde. Uppsidan blir då knappt 10% när vi använder ett motiverat P/E-tal på 14. En sådan värdering skulle vara i linje med Cibus Nordic som kanske är det mest jämförbara bolaget på börsen.

Även ställt mot substansvärdet i bolaget finns ingen tydlig rabatt. Substansvärdet efter noteringen blir cirka 28,20 kronor per aktie vilket jämfört med teckningskursen 27,50 kronor ger en blygsam rabatt på knappt 3%. Cibus handlas visserligen till 15% premie.

Cibus är också verksamt inom fastigheter för dagligvaruhandel. De stora skillnaderna uppfattar vi är att Cibus i större utsträckning äger äldre fastigheter som ofta är belägna nära bebyggelse i tätortscentrum. I Cibus finns också ett betydande avtryck i Finland.

Vi har ingen stark uppfattning om vilken exponering som är bäst. Prismas fastigheter som oftare ligger utanför stadskärnorna är nog belägna i mer känsliga lägen där det kan vara svårt att hitta nya hyresgäster. Å andra sidan har Prisma i dagsläget lägre vakanser och betydligt längre återstående kontraktstider på drygt nio år i snitt.

Teckna inte Prisma

Generellt ser vi inte det som något plus att riskkapitalet verka tycka man får bäst betalt på börsen, trots det fortsatt tröga IPO- och fastighetsklimatet.

För att vara ett nynoterat bolag med begränsad historik är det ingen vidare rabatt i noteringen av Prisma. Däremot blir balansräkningen stark vilket kommer ge bolaget stora möjligheter att utvecklas framöver. Med det sagt är projektportföljen ganska liten och uppsidan tycks begränsad. Samtliga pågående projekt väntas dessutom vara färdigställda under tredje kvartalet 2024. Därefter är det lite oklart vad framtiden bär med sig.

Vi betraktar Prisma som ett lovande fastighetsbolag med såväl låg operativ som finansiell risknivå. Ett P/E-tal bortåt 18-20 är vad man behöver använda för att se uppsida i Prisma. Oss lockar inte det tillräckligt för att teckna aktien i noteringen, men vi kommer att följa bolaget framöver.