Preservium: Kan förpassas till arkiven

Preservium (90 kr) är ett bolag som äger två offentliga arkivfastigheter – Vinkelhaken 2 i Arninge ungefär 1,5 mil norr om centrala Stockholm samt Snickarboden 1 i Huddinge lika långt söder om city. Den totala uthyrbara arean är drygt 43 000 kvm och hyresintäkterna omkring 65 Mkr på årsbasis.

Vi kallar ibland den här sortens bolag för ”konsultdrivna fastighetsbolag”. Det är Affärsvärldens benämning på det tiotal noterade fastighetsprodukter som skapats och drivs av investmentbanker med ambitionen att dela ut hela kassaflödet till aktieägarna. Den senast beslutade utdelningen i Preservium motsvarar en direktavkastning på 7,2%.

Vakansrisk: låg

Fastigheten i Arninge är den största och utgör 64% av hyresvärdet. Det är också den största arkivfastigheten i Norden och fullt uthyrd till Riksarkivet som är en helt statlig myndighet med uppgift att förvara arkivhandlingar. Huddingefastigheten är fullt uthyrd till Region Stockholm och används av Regionarkivet som långtidslagrar, vårdar och tillhandahåller de arkivhandlingar som ska bevaras inom Region Stockholm.

Vi bedömer vakansrisken som mycket låg. Fastigheterna är specialanpassade för just arkivverksamhet samtidigt som hyresavtalen är mycket långa. Avtalet med Riksarkivet löper ända till 2044 medan avtalet med Regionarkivet löper till 2032. I det sistnämnda fallet finns möjlighet att säga upp 11,5 Mkr av hyran i december 2027 men i sådant fall ska hyresvärden hållas skadeslös.

Nyckelpersoner och ägare: SBB i topp

Bolaget är skapat av investmentbanken Pareto och hela ledningen med VD John Malmström i spetsen är alla anställda på Pareto.

Största ägare i Preservium är fastighetsbolaget SBB med knappt 35% av aktierna. Det är ett plus med en huvudägare som kan branschen och är motiverad att stödja bolaget om så skulle behövas. Samtidigt är SBB själva pressade och skulle kanske vara mer intresserade av att sälja sin andel på de här kurserna om tillfälle erbjöds.

Finansiering: risk för kovenantbrott

Av alla konsultdrivna fastighetsbolag är Preservium det med högst belåningsgrad på 66%. Skuldsättningen består av en obligation på drygt 1 miljard kronor som löper med fast ränta på 2,18%. Enda positiva i sammanhanget är att den förfaller först i oktober 2026.

Som följd av de stigande räntorna tänker vi oss i vårt huvudscenario att avkastningskravet på bolagets fastigheter stiger från 3,7% till 4,7%. Samtidigt har vi skruvat upp driftnettot något, delvis eftersom bolaget håller på att installera solceller men också för att 71% av bashyran räknas upp med inflationen. Sammantaget räknar vi med ett värdetapp på 16% för fastigheterna. Substansvärdet rasar då med drygt hälften till 56 kronor, långt under nuvarande kurs på 90 kronor.

Om bolaget inte ändrar utdelningsstrategi ligger det i farans riktning att Preservium kommer bryta mot lånevillkoren någon gång de närmsta åren. I vårt scenario stiger belåningsgraden till 79%. Redan vid 75% kan krav på extraamorteringar och utdelningsbegränsningar träda i kraft, enligt obligationsvillkoren.

Intjäningsförmåga: tre fjärdedelar av kassaflödet försvinner

Preservium tjänar med nuvarande finansiering cirka 7,00 kronor per aktie vilket ger ett P/E-tal på knappt 13. Nästan hela vinsten delas ut, totalt 6,50 kronor. Det finns alltså inget större utrymme att amortera på lånen i dagsläget.

Efter refinansiering i oktober 2026 gör vi en grov gissning att bolagets räntekostnad kan stiga från 2,2% till 4,9%. Detta baserat på nuvarande femårsränta (2,15%) plus en marginal på 2% upp till halva fastighetsvärdet och 5% på lån utöver det. Av enkelhetsskäl baserar vi den här beräkningen på bolagets nuvarande balansräkning. Men blir framtiden som vi tänker oss och belåningsgraden närmar sig 80% riskerar ny finansiering bli långt dyrare än så.

Men även med 4,9% antagen ränta faller vinsten dramatiskt till drygt 1,70 kronor per aktie. Det räcker inte i närheten till att täcka nuvarande utdelning på 6,50 kronor. För att kunna bibehålla utdelningen skulle bolaget snarare behöva landa finansiering till en bit under 3% kostnad. Inte omöjligt om nollräntevärlden kommer tillbaka, men knappast något att räkna med.

Slutsats: hoppa av innan det är för sent

Preservium är riggat för ultralåga räntor och tjänar just nu bra med pengar. Men minsta värdetapp i fastigheten skulle öka belåningsgraden till bristningsgränsen samtidigt som substansvärdet faller kraftigt.

Risken är stor att Preservium på ett eller annat sätt kommer tvingas sänka utdelningen någon gång under de kommande åren. Men även om så sker är skuldsättningen så hög att refinansieringen 2026 riskerar knäcka hela bolaget.

Konsultdrivna fastighetsbolagFastighet

Enfastighetsbolag en rysare med ovisst slut

Preservium är sakta men säkert på väg att köra rakt in i en finansiell bergvägg. Det kanske dröjer något eller några år innan det smäller men vi skulle inte vilja vara i närheten när det sker. Rådet blir att sälja aktien.

Så värderas de konsultdrivna fastighetsbolagen