Platzer: Utvecklingspotential i Göteborgsspecialisten

Platzer äger ett 70-tal kommersiella fastigheter i Göteborgstrakten som är bolagets hemmaplan och enda fokusområde.

Totalt är beståndet värderat till drygt 20 miljarder kronor. Omkring 70 procent av hyresintäkterna kommer från kontorsfastigheter. Utöver det äger bolaget en del industri- och logistikfastigheter.

VD är P-G Persson sedan 2008 då bolaget tog nuvarande form genom en fastighetsaffär mellan Brinova, Ernströmgruppen och Länsförsäkringar. De två sistnämnda är idag största ägare i Platzer.

Aktien har fallit omkring 40 procent sedan toppen. Likt övriga kontorsfastighetsbolag handlas Platzer nu till rabatt mot det bokförda substansvärdet i bolaget.

Än så länge har bolaget dock inte märkt särskilt mycket av krisen. 96 procent av de aviserade förskottshyrorna för andra kvartalet betalades inom åtta arbetsdagar efter förfallodatum, vilket är i linje med tidigare kvartal.

Detaljhandel, hotell och restaurang står för mindre än 3 procent av hyresintäkterna så inte heller det är något att oroa sig särskilt över. Bland de största hyresgästerna hittar vi istället stabila kunder som Försäkringskassan, Göteborgs stad, skolkoncernen Academedia, Länsförsäkringar, Migrationsverket, Nordea och Schenker. Det är positivt.

Men givetvis har Platzer precis som de flesta andra fastighetsbolag ändå en del kunder som kommer få svårt att klara sig. I ett pessimistiskt scenario räknar vi med att driftöverskottet kan falla 10 procent. Då stiger värderingen från 13,2 till 15,4 gånger vinsten.

Projektutveckling är en mycket viktig del i Platzer. Omkring en tiondel av det totala fastighetsvärdet i koncernen utgörs av projektfastigheter.

Det handlar bland annat om kontorshöghus i Gårda (Gårda Vesta och Kineum) som är i produktion just nu med dryga miljarden kvar att investera. Totalt blir det mer än 50 000 kvadratmeter nya lokalytor som väntas färdigställas kring 2022.

Gamlestaden nordost om centrala Göteborg är ett annat potentiellt utvecklingsområde där Platzer har möjlighet att utveckla omkring 100 000 kvadratmeter blandstad.

Högsbo Industriområde strax söder om Göteborg är på väg att omvandlas till något som kallas för Södra Änggården. Här planeras en stadsdel med boende för 4 000 personer som utvecklas i samarbete med bland annat Peab, Bonava och Skanska. Platzer ansvarar här för parkeringsgarage, skola och förskolor.

I Södra Änggården har Platzer också tidigare sålt av bostadsbyggrätter från den egna marken till ett värde om 1,8 miljarder kr. Affären är villkorad av att detaljplanen vinner laga kraft. När så sker kommer försäljningen tillföra 6 till 7 kronor i eget kapital vilket vi räknat med i bolagets substansvärde i den här analysen.

Sist men inte minst kan man nämna den storaffär i slutet av 2016 där Platzer köpte fastigheter av Volvo för 2,8 miljarder kr. Det gäller områdena i Torslanda och Arendal där ambitionen är utveckla Göteborgs största logistikcenter för produktion och industri. Detta kommer göras i samarbete med fastighetsutvecklaren Bockasjö.

Uppenbarligen finns det mycket att jobba med framöver. Historiskt har den här typen av projekt drivit en stor del av värdeökningen i Platzer. Målet är att öka substansvärdet i bolaget med minst 10 procent per år. Frågan är hur det blir med den saken när konjunkturen nu får sig en ordentlig törn.

Nästan all kommersiell projektutveckling bygger på att det finns hyresgäster som är villiga att teckna upp sig på nya hyreskontrakt. Om nyuthyrningen stannar upp är risken stor att projekt bordläggs. I närtid skulle vi räkna med att så blir fallet på flera håll.

Balansräkningen är det dock inget fel på. Belåningsgraden ligger på 47 procent så det finns goda möjligheter att fortsätta investera. Obligationslån på 300 Mkr förfaller inom ett år vilket bolaget kan hantera med outnyttjade kreditfaciliteter.

I ett pessimistiskt scenario där driftöverskottet faller med 10 procent och avkastningskraven på bolagets fastigheter stiger med 10 procent kan fastighetsportföljen tappa närmre 20 procent i värde. Belåningsgraden skulle då stiga till 57 procent vilket fortfarande är lägre än bolagets mål att ha under 60 procent.

Substansvärdet skulle då falla från dagens 96 kronor nedåt 60 kronor per aktie. Det kan jämföras med aktien som nu står i 71 kronor.

Tabellen nedan visar hur Platzer står sig jämfört mot ett par andra fastighetsbolag med mycket kontorsexponering. I den här konstellationen är Platzer det minsta bolaget men med högst substansvärdestillväxt och hög rabatt.

Platzer har växt kraftigt senaste åren och ger ett välskött intryck. Även om krisen kan ge rejäla effekter på Göteborgs kontorsmarknad och tillfälligt sätta p för en hel del av bolagets utvecklingsprojekt tror vi Platzer har goda förutsättningar att fortsätta växa på lång sikt.

VD äger aktier för 21 Mkr vilket är positivt. Resten av ledningen äger å andra sidan knappt några aktier alls. Även i styrelsen är det ganska tunt med aktieägandet förutom Fabian Hielte som representerar storägaren Ernströmgruppen.

Räknar man in de 6 till 7 kronorna från försäljningen i Södra Änggården i substansvärdet så är rabatten nu 26 procent vilket lockar. Allt som allt tycker vi aktien är köpvärd och vi väljer även att köpa en post till Affärsvärldens portfölj.