Platzer: Utvecklingspotential i Göteborg

Platzer (83 kr) är ett fastighetsbolag med Göteborg som hemmaplan. Där finns hela beståndet som värderas till totalt 28,4 miljarder kronor och är fokuserat på kontor, industri och logistik.

Bolaget tog nuvarande form 2008 genom en fastighetsaffär mellan Länsförsäkringar Göteborg och Bohuslän och bolag kontrollerade av familjen Hobohm-Hielte och familjen Erik Paulsson. De två förstnämnda dominerar än idag ägarlistan medan Erik Paulsson sålde sin post i bolaget 2017.

VD för Platzer var under nästan 15 års tid P-G Persson som i höstas efterträddes av Johanna Hult Rentsch. Hon var dessförinnan avdelningschef för NCC:s kommersiella fastighetsutveckling. Hon äger aktier för 1 Mkr i Platzer.

Platzers fastighetsbestånd

Kontorsfastigheter står för halva ytan men drygt 70% av koncernens totala fastighetsvärde. Mer än hälften finns i centrala Göteborg.

Exponeringen mot kontorsmarknaden var ännu tyngre för ett antal år sedan, men 2016 fördjupade bolaget inriktningen på industri och logistik genom förvärvet av AB Volvos fastigheter i Arendal, Torslanda och Säve. Den affären omfattade drygt 330 000 kvm uthyrningsbar yta och 3,6 miljoner kvm mark. Det har blivit stommen i den projektutveckling inom industri och logistik som Platzer bedriver i områdena, bland annat tillsammans med Catena.

Sval kontorsmarknad

Det har varit trögt under en tid på kontorsmarknaden i Göteborg. Svagare ekonomisk utveckling (se bild bredvid) parat med stora tillskott på nya kontorsytor (ca 250 000 kvm under 2021 och 2022) har bidragit till att vakansgraden stigit till omkring 11% i staden. Likartade siffror syns även i det mest centrala affärsdistriktet (ofta kallat ”CBD”).

Den utvecklingen börjar plana ut nu, menar Platzer som tror att vakanserna kommer börja krypa nedåt under de kommande åren från de historiskt höga nivåer som är just nu.

Bolaget har förvisso redovisat positiv nettouthyrning 14 kvartal i rad för koncernen som helhet, vilket är starkt. Det har dock skett samtidigt som bolaget växt rejält med hjälp av ny projektutveckling, så i procent blir siffrorna mindre imponerande. Vi räknar med att vakansgraden stiger till 9,5% för 2024 för att sedan falla nedåt 8,5% under 2026.

Stor utvecklingspotential

I första kvartalet specifikt fanns dock den stora uppsägningen på industrisidan. Detta i form av AB Volvo/Sveafjord som väntas lämna lokaler med ett hyresvärde på 12 Mkr. Den vakansen har dock varit känd sedan 2016. Å andra sidan landade bolaget ett hyresavtal med Volvo Cars om 15 000 kvm i Sörred Logistikpark.

Generellt råder det fortsatt brist på byggbar industri- och logistikmark i Göteborg och vakansgraden inom segmentet är under 3%. Närheten till hamnen, Volvobolagen och ett kluster för elektrifiering av transportsektorn med bland annat Northvolts och Volvo Cars 30-miljardersinvestering i batterifabrik och forskningscenter är några faktorer som ger lyftkraft åt hela området. I kvartalet klöv Platzer sin största fastighet om 1,6 miljoner kvm mark i 13 nya fastigheter, vilket kan ses som ett tidigt steg mot att ta fram nya byggrätter.

En stor mängd möjliga projekt finns dock även på kontorssidan. För närvarande pågår två projekt om totalt 24 000 kvm som väntas färdigställas under andra respektive tredje kvartalet 2024. Cirka 80% av hyresvärdet på 90 Mkr är än så länge uthyrt. I portföljen har bolaget möjliga kontorsbyggen med lagakraftvunna detaljplaner om ytterligare 155 000 kvm som potentiellt kan byggstarta under 2024-2027.

För tillfället är det dock lite trögare med nya projektstarter. Vi har i våra prognoser inte räknat med några större nyinvesteringar utöver det som redan pågår. I de pågående projekten har bolaget cirka 250 Mkr kvar att investera, vilket väntas tillföra 120 Mkr i ökat årligt hyresvärde.

Stark balansräkning

Belåningsgraden är godkänd på 50% vilket är i linje med bolagets finansiella mål. Även räntetäckningsgraden på 2,1 ligger strax över målnivån om 2,0 gånger. Givet våra antaganden kommer dock balansräkningen och skuldnyckeltalen stärkas rejält under de kommande åren.

Det ska dock sägas att bolagets faktiska investeringsnivå lär ligga högre än vad vi räknar med. Särskilt bör man ta höjd för det kommande förvärvet av NCC:s kontorsprojekt MIMO för 1,8 miljarder kronor. Det kommer att tillträdas tidigast under fjärde kvartalet, men affären är också villkorad av att NCC når 80% uthyrningsgrad i fastigheten. I nuläget är den siffran cirka 60%. Vi har inte räknat med förvärvet i våra siffror.

Som flera andra fastighetsbolag vittnar om håller obligationsmarknaden på att tina igen. Innan första kvartalet hade Platzer inte emitterat obligationer sedan hösten 2021, men i början av året emitterades 350 Mkr. Närmare 80% av bolagets finansiering ligger dock i bank.

Vi tror Platzers snittränta ska upp en bit över 4%. Vi räknar med 4,3% under 2024 men tror att bolaget därefter kan hålla den nivån om marknadsräntorna kommer ned så som nuvarande förväntningar tyder på.

Slutsats

Bilden blir då att P/E-talet faller från årets väntade 14 till cirka 12 för 2026. Använder vi en multipel på 14 gånger blir uppsidan drygt 20% i aktien. Men då ska samtidigt nämnas att bolaget med våra prognoser jobbat upp ett utrymme i balansräkningen som i första hand kan tänkas gå till förvärvet av MIMO, men på sikt även nya projekt. Tar vi hänsyn till det och tänker oss 45% som en rimlig belåningsgrad bedömer vi uppsidan i aktien till cirka 30%.

Aktien har gått bra sedan botten i höstas men vi lutar ändå åt att det kan finnas mer att hämta.