Platzer: Med Göteborg i fokus

Platzer (56 kr) är fastighetsbolaget som har Göteborgsregionen som spelplan. Där finns hela fastighetsbeståndet som totalt värderas till drygt 28 miljarder kronor och är fokuserat på kontor, industri och logistik.

Bolaget grundades 1969, har en lång historik som byggföretag men omstrukturerades under 1990-talskrisen till att bli ett fastighetsbolag med fokus på Västsverige. 2013 noterades aktien och idag är Länsförsäkringar kapitalmässigt största ägare med 19% av aktierna och 35% av rösterna.

Näst störst är Neudi & Co, ett Göteborgsbaserat investeringsföretag som drivs av fjärde generationens medlemmar ur familjen Hobohm-Hielte. Neudi ökade i dagarna sitt innehav till 15% av aktierna respektive 39% av rösterna.

Platzers fastighetsbestånd

Fokus på riskerna

Rapportsäsongen har startat och fastighetsbolagen är generellt tidiga ut. Först var Atrium Ljungberg som steg 2% efter en stabil rapport där förvaltningsresultatet ökade med hela 26%, trots stigande räntor. Detta drivet av hyresökningar om 11% i jämförbart bestånd men också lite draghjälp av det statliga elstödet.

I många fastighetsbolag lär det fortsatt vara eventuella risker och svagheter som är av mest intresse. I de flesta väntas nämligen förvaltningsresultatet minska som följd av de högre räntorna. I de hårdast drabbade bolagen kan till och med lånevillkor hamna i fokus. En majoritet av fastighetsbolagen kommer ha släppt rapport innan oktober är slut.

Projekt och förvärv ger tillväxt

Detta var Platzers första rapport med bolagets nya VD Johanna Hult Rentsch vid rodret. Hon kommer närmast från en roll som avdelningschef inom NCC:s kommersiella fastighetsutveckling, och tillträdde den 14 augusti efter P-G Persson som ledde Platzer i nästan 15 års tid. Perssons ambition verkar vara att göra något annat i yrkeslivet men har så vitt vi vet inget nytt uppdrag på gång.

Hyresintäkterna steg med 21% under kvartalet, från 308 till 373 Mkr. Hyresökningar i befintligt bestånd bidrog men också inflyttning i bolagets nybyggda fastighet Kineum i Gårda. Där finns nu ett 27 våningar högt hus som disponeras ungefär till hälften av Jacy’z Hotel & Resort tillsammans med restauranger, caféer och konferensanläggning samt ett antal kontorshyresgäster. Byggnaden färdigställdes i slutet av förra året då bolaget också köpte ut partnern NCC.

Bidrog till hyresintäkterna gjorde också förvärv av tre fastigheter i Sörred Logistikpark som Platzer utvecklar tillsammans med Bockasjö (som nyligen förvärvades av Catena). Fastigheterna ägdes tidigare av ett JV mellan bolagen där Platzer haft option att bli ensam ägare till de färdigutvecklade fastigheterna. I juni genomfördes förvärvet till ett underliggande fastighetsvärde om knappt 1,5 miljarder kronor. Fastigheterna omfattar 91 000 kvadratmeter lokalyta som är fullt uthyrda till Volvo Cars, Volvo Lastvagnar, Schenker Logistics och Sportshopen.

Platzers intjäningsförmåga

Förvaltningsresultatet rasar

Hyresintäkterna ökade i linje med förväntningarna. Det gjorde däremot inte driftnettot som förvisso steg från 242 till 276 Mkr i kvartalet, men blev klart lägre än väntade 294 Mkr. Elpriserna verkar vara det som spökar där Platzer nu får betala dyrt för prissäkringar som bolaget gjorde under 2022. Hittills under 2023 ska bolaget därför ha betalat mer än dubbelt så högt elpris som i fjol, trots att spotpriserna på el fallit kraftigt.

Förvaltningsresultatet rasade från 184 till 134 Mkr. Dels som en effekt av att bolagets snittränta stigit från 2,7% under samma kvartal i fjol till 4,2%. Men också som följd av att bolaget tagit på sig ytterligare 3 miljarder kronor i skuld som bland annat gått till att finansiera utköpen av Kineum och i Sörred Logistikpark.

Platzers största kommande investering rör projektet MIMO som är en kontorsfastighet belägen i Mölndal under utveckling av NCC. I september 2021 träffades en överenskommelse om att Platzer ska förvärva fastigheten för 1,5 miljarder kronor från NCC när den är färdigställd. En prislapp som nu troligtvis ser ganska hög ut. Färdigställande är planerat till fjärde kvartalet 2024 och villkoret för affären ska gå i lås är att NCC först når 80% uthyrningsgrad. En siffra som i byggkoncernens senaste kvartalsrapport låg på 39%.

Platzers balansräkning

Nettoskulden ligger nu på knappt 14 miljarder kronor vilket ställt i relation till fastighetsvärdet på drygt 28 miljarder ger en belåningsgrad på 49%. Bara 19% av de totala räntebärande skulderna utgörs av obligationslån, med mycket begränsade förfall i närtid ska tilläggas.

Med det sagt finns ändå risk att bolagets finansiella nyckeltal kommer försämras något framöver, exempelvis som följd av det kommande MIMO-förvärvet och andra pågående projekt där bolaget i egen regi investerar en del kapital.

De finansiella målen är att belåningsgraden över tid inte ska överstiga 50% och att räntetäckningsgraden ska vara över 2,0 gånger (nu 2,2). Det är inte omöjligt att bolaget under 2024 kan misslyckas med att nå något eller båda av dessa. Överlag ser vi dock Platzer som ett av de bättre finansierade fastighetsbolagen.

Så värderas kontorsfastighetsbolagen

Tabellen är sorterad från lägst till högst P/E-tal vid 5% normaliserad snittränta.

Slutsats

Utöver prislappen är det inte så värst mycket som lockar med aktien. Platzer har senaste åren växt kraftigt genom ett par större manövrar så som 2016-köpet från AB Volvo och större utvecklingsprojekt i Gamlestaden och Gårda. Snart står projektportföljen mer tom och det är i nuvarande klimat och med nytt ledarskap inte alls säkert att stora nysatsningar skulle imponera.

När vi tar höjd för en snittränta på 5,0% blir intjäningen i nuvarande bestånd cirka 4,50 kronor per aktie vilket ger ett P/E-tal på drygt 12. Det gör Platzer till ett av de billigare kontorsbolagen. Man kan överväga att köpa aktien enbart på basis av den låga värderingen, men oss lockar det inte tillräckligt för att sätta köp på aktien i det här läget.