Pallar Balder högre räntor?

Balder (430 kr) närmar sig 200 miljarder kronor i fastigheter och är det högst värderade svenska fastighetsbolaget med ett börsvärde på 80 miljarder. Grundare och VD Erik Selin är största ägare med 35% av kapitalet och 49% av rösterna.

Fastighetsbeståndet består till 57% av bostäder och finns huvudsakligen i större städer som Helsingfors, Göteborg och Stockholm. Totalt kommer nära hälften av hyresintäkterna kommer från Sverige och ytterligare knappa 40% från Finland.

Utöver direktägda fastigheter äger Balder andelar i en lång rad intressebolag. Klart störst är posten i norska Entra som för dryga året sedan var föremål för en budstrid – men slutade med att aktien förblev noterad med Balder och Castellum som största ägare.

Stresstestar intjäningsförmågan

Balders aktie har hittills i år rasat 34% i spåren av stigande räntor och ett alltmer bistert fastighetsklimat. Ställt mot en intjäningsförmåga som här och nu bedöms ligga kring 31 kronor per aktie i förvaltningsresultat blir P/E-talet knappt 14x.

Tabellen lite längre ned visar vad som skulle hända i ett scenario där Balder behöver betala 1 respektive 2 procentenheter högre ränta på bolagets lån. För viss typ av finansiering har räntorna redan stigit med så mycket. Exempelvis skrev Sagax i sin några veckor gamla årsredovisning att deras kostnad för en icke-säkerställd femårig obligation redan har stigit från omkring 0,7% till 2,7% det senaste året.

Resultatet är att P/E-talet skulle stiga från 14x till 18x (1% högre ränta) eller knappt 28x (2% högre ränta). Balders aktie har senaste fem åren i snitt handlats till ett P/E-tal kring dryga 16x jämförelsevis.

Klarar balansräkningen ett större fastighetsras?

Det är dock i balansräkningen som risken för stora smällar finns. Om vi i ett scenario med 1 procentenhet högre räntor antar att fastighetsmarknaden kräver 0,5 procentenheter högre direktavkastning på fastighetsinvesteringar finns stor nedsida. Lite förenklat skulle detta i Balders fall motsvara en återgång till 2018 års fastighetspriser. Även om den jämförelsen haltar något med tanke på att bolagets fastighetsbestånd förändrats över tid.

I detta räkneexempel skulle Balder i vilket fall tappa omkring 11% av fastighetsvärdet och 23% av substansvärdet. Dagens substansrabatt skulle då vara utraderad. Och belåningsgraden stiga en bit över vad som vore bekvämt.

Slutsats

Ett scenario där fastighetsbolagen får betala klart högre räntor än idag blir lätt blodigt. Särskilt om det också ger avtryck på hur fastigheter värderas på transaktionsmarknaden, vilket vore fullt rimligt.

Aktien är dock billig och vi tror Balder har goda möjligheter att klara sig bättre än det genomsnittliga fastighetsbolaget. Delvis tack vare stabila bostadsfastigheter och en unikt skicklig fastighetsentreprenör i Erik Selin. Men också den långa räntebindningen på 3,9 år som förvisso inte kan stoppa problemet – men åtminstone skjuta upp det ett par år.

Vi förstår den som helst undviker fastighetssektorn i det osäkra läge som är. För den som ändå vill ha exponering tror vi Balder har en hygglig chans att prestera bättre än många andra fastighetsaktier det kommande året. På basis av det sätter vi ett köpråd på aktien – även om vi också är lite extra försiktiga med fastighetsbolagen i nuläget.

Så värderas bostads- och samhällsfastighetsbolagen