Oscar Properties: Vad betyder det att VD säljer preffar?

I går sålde Oscar Properties (23,40 kr) grundare och VD Oscar Engelbert alla sina preferensaktier till ett värde av 70 Mkr. Till DI säger han följande om saken:

“Jag har för avsikt att göra lite andra investeringar i mitt moderbolag – det är därför jag säljer. Just nu är det i skede när vi bygger upp det.”

Vi tror inte att det är hela sanningen. Att sälja på 182 kr motsvarar en “ränta” på 11 procent vilket är en rejäl rabatt mot var preferensaktien borde handlas om Oscar Properties rider ut bostadsoron.

Varför sälja allt till rabatt om man inte behöver pengarna i närtid? Det vore mer logiskt att sälja i lagom portioner i takt med att pengarna behövs istället för att sälja med rabatt långt i förväg.

Nej, mer troligt är att försäljningen mer kan förklaras av något av följande skäl:

1. Oscar Engelbert tvivlar på sitt eget bolag eller vill minska sin exponering, kosta vad det kosta vill.
2. Oscar Engelbert är belånad och är tvungen att sälja oavsett pris.
3. Oscar Engelbert tror på Oscar Properties men inser att risken är stor att bolaget behöver göra en nyemission längs vägen. En sådan nyemission måste vara till väldigt låg kurs. För att inte bli utspädd är det viktigt för Engelbert att vara med och ta hela eller merparten av sin andel. Oscar Engelbert äger 42 procent av stamaktierna så det behövs en hel del pengar för att klara att vara med i en nyemission som radikalt sänker den finansiella risken i bolaget. I ett sådant läge är det logiskt att sälja preffar till rabatt för att lite senare tvingas/kunna vara med och köpa stamaktier till ännu större rabatt.

Börsplus tror mest på det sista alternativet. Oscar Properties rustar sig för tuffa tider, säljer projekt och rear ut bostäder. Kanske sneglar man på det obligationslån om 450 Mkr som förfaller i september nästa år. Rimligen överväger ägarna hur och när det blir nödvändigt eller önskvärt med en nyemission.

Om det blir aktuellt med en nyemission så lär det, allt annat lika, vara positivt för preferensaktien. Lite bittert för Oscar Engelbert som just sålt preferensaktier men nöden har ingen lag.

Alternativet, att hitta någon lösning där man sätter preferensägarna på pottkanten, kommer mötas med stark kritik. Oscar Properties har ju tidigare fått kritik för att man behandlar preferensägare illa och att göra det en andra gång kort efter att huvudägaren dumpat alla sina preferensaktier blir ingen vacker syn.

Hur värderas stamaktien idag?

Resultaträkningen ger ingen vidare vägledning. Omsättningen styrs mycket av tillfälliga faktorer och den byggrörelse som Oscar Properties bedriver som gör att det är svårt att se projektutveckling separat från byggrörelsen.

Kassaflödet är dock ingen katastrof hittills i år. Snart bör det bli riktigt bra när stora projekt som ett av Norra Tornen och 79&Park börjar närma sig inflyttning, då kunderna betalar. (Givetvis med brasklapp för byggproblem och liknande.)

Vi tittar istället i balansräkningen. Eget kapital är knappt 1,5 miljarder kronor. Här är redan Preferens B-aktien avräknad eftersom den betraktas som skuld. Den andra preferensaktien (ej B) tycker vi bör motsvara cirka 560 Mkr av det egna kapitalet.

Det motsvarar 250 kr per preferensaktie vilket kan jämföras med å ena sidan en teoretisk inlösenkurs på 350 kr och å andra sidan dagens börskurs på 180 kr. Värdet 250 kronor motsvarar en direktavkastning på 8 procent vilket vi ser som “långsiktigt rimligt” avkastningskrav för en preferensaktie i en bostadsutvecklare.

Med det synsättet blir det drygt 900 Mkr kvar för stamaktieägarna vilket motsvarar 32 kronor per aktie. Jämfört med dagskurs om 23,40 kr handlas aktien alltså till en rabatt på 27 procent mot synligt eget kapital.

Är stamaktien köpvärd?

Rabatt mot synligt eget kapital är ju alltid frestande. Utsikterna med starka kassaflöden närmaste året om stora snart färdiga projekt löper enligt plan gör inte saken sämre. Att VD säljer pref-aktier ser vi som blandat.

• Det är bra om man är förberedd på en nyemission. (Storägare som inte klarar en nyemission är riktigt farligt i det läge bostadsutvecklarsektorn befinner sig.)
• Det är dåligt om det är tecken på att ledningen vet med sig att risken för nyemission är överhängande. Den rimliga tolkningen är ju då att Oscar Properties har eller får allvarliga problem med kassaflödet.

Knäckfrågan är kassaflödet. Blir det bra nog för att återbetala obligationen om ett år? Gårdagens försäljning av pref-aktier ger ingen klarhet i den frågan. Börsplus har en neutral inställning till stamaktien.

Är preferensaktien köpvärd?

Däremot tolkar vi, paradoxalt nog, VD-försäljningen som positiv för preferensaktien. Det blir svårt för Oscar att klämma åt preferensaktien när VD just sålt. Försäljningen innebär nära nog en garanti för att bolaget inte ser några stora negativa nyheter i närtid.

Men hur kan det vara positivt för preferens-aktien att huvudägaren säljer alla sina? Enligt vårt resonemang ovan finns ju bara två utfall för Oscar de kommande åren.

1) Kassaflödet blir starkt nog för att klara alla åtaganden. Alltså bra för preferensaktien.

2) Det krävs en nyemission. Då innebär VD-försäljningen av preffar att det finns kapacitet att göra en större nyemission, allt annat lika. Det är också bra för preferensaktien.

Direktavkastningen för preferensaktien (som ingen i Börsplus redaktion äger) är nu 11 procent. Det är gott nog för ett köpråd för investerare som gillar hög risk i sina preferensaktier.