Öppna Stendörren

Stendörren heter ett relativt nydanat fastighetsbolag som i dag är noterat på First North. Fastigheterna i bolaget kommer ursprungligen från Kvalitena, vars bestånd nu delats upp i två börsnoterade bolag – bostadsfastigheter i D. Carnegie & Co och fastigheter inom lager och lätt industri i Stendörren. Börsvärdet är i dag 1,8 miljarder kronor.

Fastighetsbeståndet i Stendörren består som sagt främst av lager och lokaler för lätt industriverksamhet tillsammans med en del kontor och butikslokaler. 80 procent av beståndet finns i Storstockholm, men fastigheterna ligger generellt en bit utanför de mer centrala distrikten. Bland annat har bolaget mycket fastigheter i Järfälla och Upplands-Bro utanför Stockholm.

Så här beskriver bolaget fastighetsbeståndet:

Direktavkastningen är naturligt nog något högre än i till exempel centrala kontorsfastigheter eller stabila hyresbostäder, i genomsnitt kring 5,6 procent. Det påminner om andra noterade fastighetsbolag med liknande inriktning som Corem, Klövern eller Catena. Fastighetsbeståndet är värt ungefär 5,5 miljarder kronor och Stendörren är därmed något mindre än de tidigare nämnda bolagen.

Utöver de intäktsgenererande fastigheterna får man i Stendörren med ett antal fastigheter med byggrätt på, i dagsläget omfattande cirka 300 000 kvadratmeter. Mestadels gäller det byggnation för industriändamål där man kanske inte ska tillmäta själva rätten att bygga några enorma värden.

Men det finns även möjlighet att bygga bostäder med en total yta uppemot 50 000–60 000 kvadratmeter. Något som nu Stendörren strävar mot, och bolaget hoppas kunna skaka fram byggrätter för mer än 1 000 nya bostäder inom det befintliga fastighetsbeståndet.

I Botkyrka utanför Stockholm jobbar bolaget med framtagande av ny detaljplan som ska omfatta cirka 800 bostäder. Än så länge är det lite tidigt att räkna på ett sådant projekt i detalj då osäkerhetsfaktorerna är många. Men den byggbara delen av fastigheten används i dag som parkeringsplats och betydande värden kan komma att skapas om Stendörren kan ta projektet hela vägen i mål. I ett sådant fall är en vinst på säg 10 000 kr/kvm inte orimligt, om framtida bostadsprisnivå stödjer att projektet utvecklas som bostadsrätter. Men vägen dit är lång och det kan dröja bortåt två år innan det ens finns en godkänd detaljplan på plats.

Byggrätterna är dock redan i dag bokförda till marknadsvärde (snarare än inköpspris) så man ska inte räkna med att det redan nu finns dolda värden i balansräkningen. Däremot kan värdet komma att utvecklas positivt under kommande år allteftersom projektet mognar. Dessutom jobbar bolaget på samma sätt med andra fastigheter där byggrätter kan skapas framöver.

Den ständiga brasklappen när det kommer till fastigheter ligger förstås i ränteläget. Generellt bör högre marknadsräntor leda till högre direktavkastningskrav som påverkar värdet på fastigheter negativt. För Stendörren kan man i värsta fall tänka sig att den typen av bostadsprojekt i utkanten av Storstockholm som bolaget arbetar med inte längre skulle vara lönsamma att genomföra.

I räkneexemplet nedan skissar vi på hur nuvarande bestånd skulle kunna påverkas om räntan går upp 2 procentenheter.

Stendörrens nuvarande fastighetsbestånd skulle alltså i det här scenariot kunna tappa 1,5 miljarder kronor i marknadsvärde vilket, om räntepåslaget skulle ske över en natt, skulle sänka substansvärdet från knappt 80 till 20 kronor per aktie. Drygt en tredjedel av intjäningsförmågan skulle också försvinna, som en effekt av högre räntekostnader. Ingen höjdare alltså.

Trots det finns ett antal faktorer som ändå talar för Stendörren:

• Bolaget är något mindre än likartade bolag som Corem, Klövern eller Catena. I takt med att Stendörren växer kan man tänka sig effektiviteten i förvaltningen ökar något. Koncentrerade fastighetsbestånd är lättare sköta på ett effektivt sätt. Vakansgraden är dessutom högre än hos många andra bolag, kring 12 procent jämfört med 9-10 procent för andra aktörer med industri- och lagerfastigheter. Höga vakanser är givetvis inget positivt i sig självt och kanske delvis en effekt av att sitta på fastigheter i dåliga lägen? Men att få in ett enda stort kontrakt kan göra skillnad, och kunderna binds ofta upp ett antal år i taget.
• Bolaget ser en möjlig tillväxt i fastighetsportföljen på 1 miljard kronor på något år, om man skulle välja att utnyttja kassa och låneutrymme i kombination med nuvarande intjäning för att investera i nya fastigheter, hyresgästanpassningar och egna projektfastigheter. Det är inte säkert att man väljer att göra det, men möjligheten finns om bolaget bedömer det som attraktivt.
• Värdet i byggrätterna är osäkert men det finns ett scenario där värdeskapandet kan bli mycket stort i förhållande till dagens börsvärde. Fler byggrätter kan dessutom komma att skapas framöver.
• Sagax med bevisligt skicklige David Mindus vid rodret har investerat i Stendörren. Det har även Sagax medgrundare Johan Thorell. Klart positiva signaler.
• Bolaget strävar efter att byta lista under början av året, från First North till Stockholmsbörsen. Det påverkar inte verksamheten eller värdet på bolaget, men kan göra att fler investerare får upp ögonen för aktien.

Bolaget handlas dessutom till en rätt stor rabatt mot substans jämfört med andra liknande bolag:

En hyfsad rabatt mot substansvärdet ger lite av ett nedsideskydd för aktien. Det i kombination med goda tillväxtutsikter i befintligt bestånd och en ordentlig uppsida på några års sikt i nya projekt, om det vill sig väl, gör att Stendörren ser ganska spännande ut. För den som känner sig bekväm med exponering mot Stockholms fastighetsmarknad känns den här aktien köpvärd.