Analys Fastighet Sydsvenska Hem
Onödigt ta risk på sunkbygget i Sydsvenska Hem
Börsplus har tidigare kikat lite extra på några av det stora antalet mindre fastighetsbolag som finns listade på svenska handelsplatser. Denna vecka har vi grävt djupare i ytterligare fem aktier och samtliga analyser finns att tillgå via den tillhörande krönikan (se länk bredvid).
Här ger vi vår syn på Sydsvenska Hem (börskurs 106 kronor den 23 mars).
| SYDSVENSKA HEM | |
| Börskurs: | 106,00 kr |
| Antal stamaktier (miljoner): | 2,4 |
| Börsvärde, stamaktier | 254 Mkr |
| Börsvärde / EK (EPRA NAV) | 108% |
| P/E-tal | 10,5 |
| BALANSRÄKNING | |
| Förvaltningsfastigheter | 739 Mkr |
| (Direktavkastningskrav) | 4,8% |
| Övriga tillgångar | 37 Mkr |
| Nettoskuld | 470 Mkr |
| Belåningsgrad förvaltningsfastigheter | 64% |
| Eget kapital preferensaktier | 0 Mkr |
| Eget kapital stamaktier | 234 Mkr |
| Avkastning på eget kapital, stamaktier | 10% |
| Soliditet (stamkapital) | 30% |
| INTJÄNINGSFÖRMÅGA | |
| Hyresintäkter | 44 Mkr |
| Vakansgrad (ekonomisk) | i.u. |
| Driftsöverskott | 35 Mkr |
| Central administration | 3 Mkr |
| Finansnetto | -11 Mkr |
| FÖRVALTNINGSRESULTAT | 27 Mkr |
| Resultat per stamaktie | 8,86 kr |
| Resultat per stamaktie (EPRA & 10% skatt) | 10,11 kr |
| Utdelning per aktie | 7,50 kr |
| Direktavkastning / stamaktie | 7,1% |
| Källa: SvD Börsplus / Bolaget |
Verksamheten: bostäder, centrumfastighet och lite annat längs västkusten
Sydsvenska Hem äger totalt fem fastigheter längs västkusten: en centrumfastighet i Lomma (ca 15 Mkr intäkter), en hyresbostadsfastighet i Helsingborg (ca 12 Mkr), ett vårdboende i Landskrona (ca 8 Mkr), en förskola i Kävlinge (ca 5 Mkr) och en ambulansstation utanför Helsingborg (ca 3 Mkr).
Att bedöma fastigheternas läge och skick är svårt men vi noterar särskilt att hyresbostadsfastigheten i Helsingborg har en intressant bakgrund. Den omfattar totalt 214 hyresrätter (varav ca 130 studentlägenheter) fördelat på 13 byggnader.
Fastigheten har bland annat beskrivits som en problemfastighet och ”misskött i generationer” av den tidigare ägare som 2013 ropade in fastigheten för 110 Mkr på exekutiv auktion. Då fanns problem och investeringsbehov relaterade till värmesystemet och felaktigt konstruerade fasader. Området lär dessutom ha haft riktigt dålig status och många av lägenheterna var rejält vanskötta och stod tomställda. Ett 30-tal lägenheter var tidigare uthyrda till socialförvaltningen för användning av före detta missbrukare.
Detta är inte riktigt samma känsla som presenteras i Sydsvenska Hems noteringsprospekt även om vissa av investeringsbehoven nämns kortfattat. En fasad med fuktskador ska ha åtgärdats och vissa lägenheter har renoverats. Men för oss står det inte alls klart att notan stannar här.
Vakansrisken: svårbedömd
Generellt är det en lågriskaffär att äga hyresrätter och det inte heller något fel på det geografiska läget som sådant när det gäller Helsingborgsfastigheten. Områdets status har dock varit körd i botten och Sydsvenska Hem verkar inte öppet redovisa hur stor vakansgraden egentligen är.
Övriga fastigheter är i snitt uthyrda på ganska lång tid och vi hittar inget som tyder på större risker här.
Ägare och nyckelpersoner: förvaltas av Pareto
Sydsvenska Hem förvaltas av Pareto. Bolaget är alltså mer av en produkt än ett ”riktigt” bolag med drivna ledningspersoner. Se tidigare krönika här bredvid där vi skriver utförligare om denna typ av bolag.
Finansiering: sticker inte ut
Belåningsgraden på 64 procent ligger i linje med många andra enfastighetsbolag. Bolaget lånar till 2,1 procents ränta på 3 års löptid.
Se stresstestet nedan för en bild av hur läget kan se ut i Sydsvenska Hem om marknadsräntorna stiger.
| STRESSTEST SYDSVENSKA HEM | IDAG * | AVK.KRAV UPP 1 % ** |
| Driftsöverskott | 35 Mkr | 35 Mkr |
| – Central admin & övrigt | 3 Mkr | 3 Mkr |
| – Finansnetto | -11 Mkr | -24 Mkr |
| = Förvaltningsresultat | 27 Mkr | 14 Mkr |
| Resultat per stamaktie före skatt (EPRA) | 10,11 kr | 4,71 kr |
| P/E-tal (EPRA) | 10,5 | 22,5 |
| Direktavkastningskrav fastigheter | 4,8% | 5,8% |
| Värde fastigheter (= driftsöverskott delat med direktavkastningskrav) | 739 Mkr | 611 Mkr |
| Belåningsgrad | 64% | 81% |
| Substansvärde per stamaktie | 97,70 kr | 43,99 kr |
| Källa: SvD Börsplus | *avser aktuell intjäningsförmåga enligt Börsplus baserat på senaste kvartalsrapport. | **avser hypotetiskt scenario där räntor stiger 2 % och direktavkastningskrav stiger 1 % vilket slår mot finansnetto och fastighetsvärden. |
Värderingen: högre än motiverat
Aktien handlas till en liten premie på 8 procent mot substansvärdet och direktavkastningen är 7,1 procent vilket är något lägre än många andra liknande fastighetsaktier.
Här finns dessutom oklarheter kring skicket i en av fastigheterna och åtminstone oroas vi av eventuella dolda investeringsbehov. När det gäller den här typen av fastighetsprodukter tycker vi det räcker gott och väl med en plump i protokollet för att aktien ska vara ointressant. Vi lockas inte det minsta av att satsa våra pengar i Sydsvenska Hem.
Kommentera artikeln
I samarbete med Ifrågasätt Media Sverige AB (”Ifrågasätt”) erbjuder Afv möjlighet för läsare att kommentera artiklar. Det är alltså Ifrågasätt som driver och ansvarar för kommentarsfunktionen. Afv granskar inte kommentarerna i förväg och kommentarerna omfattas inte av Affärsvärldens utgivaransvar. Ifrågasätts användarvillkor gäller.
Grundreglerna är:
- Håll dig till ämnet
- Håll en respektfull god ton
Såväl Ifrågasätt som Afv har rätt att radera kommentarer som inte uppfyller villkoren.
