Nyttobostäder visar vägen till värdet

ALM Equity (640 kr) är en bostadsutvecklare som efter nyproduktionskrisen 2017 ställt om nästan hela produktionen från bostadsrätter till hyresbostäder som i år kommer stå för 85% av de pågående projekten.

Bolaget har närmre 1 700 bostäder i produktion. Fokus ligger på Stockholmsområdet där bolaget räknar med att marknadsandelen i år uppgår till över 10% av den totala produktionen.

ALM har de senaste åren byggt upp ett eget affärsområde för förvaltning av de bostadsprojekt som bolaget färdigställer. I huvudsak sker detta inom dotterbolaget Svenska Nyttobostäder som hyr ut bostäder till privatpersoner, företag och myndigheter.

För inte så länge sedan meddelades att ALM avser särnotera Svenska Nyttobostäder. Syftet är bland annat att synliggöra värde för aktieägarna i ALM. Inför noteringen har man snickrat ihop ett rätt häftigt upplägg som säkrar finansiering och ger ALM:s projektutveckling en stabil bas för kommande år. Samtidigt lägger man grunden till vad som på sikt blir ett förvaltningsbolag med fastigheter för flera miljarder.

Stommen i affären är att Svenska Nyttobostäder tecknat avtal där man förbinder sig att förvärva fastigheter för totalt 11,8 miljarder av ALM och ett antal externa investerare som tidigare varit ägare i ALM:s projekt. Av dessa fastigheter är 21% redan idag färdigställda och tillträdda. Ytterligare 21% är i pågående produktion och resterande ska byggas och färdigställas fram till år 2025.

Svenska Nyttobostäder i sin tur kommer finansiera förvärven genom att emittera preferensaktier för upp till 3,9 miljarder kronor. 2,9 miljarder kommer tecknas av de externa investerare som tidigare haft förtur till kassaflöden direkt ur ALM:s projekt. Deras ägande byts alltså istället mot preferensaktier som ger förtur till utdelningar ur Svenska Nyttobostäder.

ALM Equity har åtagit sig att teckna preferensaktier för 1,0 miljard. ALM kommer alltså delvis få betalt för fastighetsförsäljningarna genom att ta preferensaktier i det egna dotterbolaget.

För ALM innebär affären att man nästintill säkerställer en hög affärsvolym för flera år framöver. Efter att Svenska Nyttobostäder tillträder de bostäder som förvärvats finns ytterligare 6 600 byggrätter kvar där detaljplaneprocess pågår.

För Svenska Nyttobostäder innebär affären att det bolaget vid färdigställande kommer äga och förvalta totalt 5 800 bostäder. Det förväntande driftnettot kommer uppgå till omkring 600 Mkr med utdelningsbara kassaflöden på drygt 400 Mkr. Av detta väntas dock omkring 150 Mkr betalas till preferensägarna där externa investerare står för en större andel av ägandet.

Svenska Nyttobostäder går nu mot egen notering på First North. Inför det har bolaget gjort en ägarspridning där stam- och preferensaktier sålts till ett pris som indikerar en värdering av hela aktiekapitalet på 3,5 miljarder kronor. Av detta äger ALM drygt 60% vilket motsvarar omkring 2,0 miljarder. Innehavet är bokfört till blygsamma 67 Mkr.

Adderar man det övervärdet till ALM:s tillgångsmassa skulle kapitalet hänförligt till moderbolagets stamägare öka från drygt 1,0 miljard till 2,9 miljarder. Ställer man börsvärdet på 6,7 miljarder i relation till detta värde motsvarar det en premie mot substansvärdet på knappt 130%. Det är dock ett substansvärde som bolaget växt kraftigt de senaste åren.

Vi har länge sett ALM Equity som en av de mer välskötta bostadsutvecklarna även om det nu är länge sedan vi hade något köpråd på aktien. På börsen har ALM Equity gått långt bättre än övriga bostadsutvecklare även om likviditeten i aktien också är tunn. I termer av börsvärde är bolaget nu nästan lika stort som Bonava.

Till baksidan hör att både verksamhet och koncernstruktur är komplexa. Upplägget mellan ALM och Svenska Nyttobostäder gör det inte lättare att bedöma värdet och intjäningsförmågan i koncernen. Dessa två bolag kommer vara intimt sammankopplade med varandra och det är svårt att säga exakt hur marknaden kommer prissätta det. Den transaktion som nu värderar hela Svenska Nyttobostäder till 3,5 miljarder avser mindre än 0,01% av kapitalet vilket innebär att värderingen ska tas med en nypa salt.

Vi ger inget råd på ALM Equity men skulle inte avråda den som gillar skickliga entreprenörer och accepterar risken inom bostadsutveckling att äga aktien. Tids nog får vi också återkomma till Svenska Nyttobostäder där notering nu närmar sig.