Nyfosa: Kan bli räntevinnare

Nyfosa (103,50 kr) är ett fastighetsbolag som äger kommersiella fastigheter värderade till knappt 40 miljarder kronor. Strategin beskrivs som ”opportunistisk” – det vill säga inte begränsad av något förbestämt fokus på vissa fastighetskategorier eller särskilda geografiska områden. Halva beståndet utgörs av kontor.

Bolaget har sitt ursprung i fastighetsbolaget Hemfosa som 2018 knoppade av allt som inte var samhällsfastigheter till Nyfosa. Hemfosas medgrundare och dåvarande VD Jens Engwall följde då med som VD för Nyfosa men har sedan dess lämnat posten och är idag ledamot och 11:e största ägare. Samhällsfastigheterna i Hemfosa kom sedermera att förvärvas av SBB som i slutet av 2019 la bud på det bolaget.

Hundratals småfastigheter

Beståndet utgörs av närmare 500 mindre fastigheter i totalt 113 olika kommuner. Merparten av beståndet finns i Sverige men även Finland är en stor marknad med 21% av fastighetsvärdet. Kvadratmeterpriserna är generellt låga (13 500 kr/kvm) och direktavkastningen hög (6,2%).

Fokus på högavkastande småfastigheter och Finland har bolaget gemensamt med största ägaren Sagax, se tabell bredvid. Sagax har sedan avknoppningen kopplat ett allt starkare grepp om Nyfosa och har idag 22% av aktierna. Sagax VD David Mindus är ny ordförande i Nyfosa för i år.

En stor skillnad är dock Nyfosas tunga kontorsfokus jämfört med Sagax som i huvudsak investerar i lager och lätt industri. Det syns också i vakanserna som för Nyfosa varierat mer över tid och nu ligger dubbelt så högt, omkring 9%.

Riktad nyemission

En annan sak som skiljer bolagen är finanserna. Nyfosa har länge jobbat med halvhög skuldsättning. Vid utgången av första kvartalet närmade sig belåningsgraden 60% av fastighetsvärdet och räntetäckningsgraden kröp under 2,0 gånger. Bägge dessa är nivåer som inte ska överträdas, enligt bolagets finanspolicy.

I februari meddelades att bolaget ”utvärderar strategiska alternativ” för innehavet i Söderport, ett samägt bolag som även detta delas till hälften med Sagax. Söderport äger industri-, lager- och kontorsfastigheter i Stockholm och Göteborg till ett värde av 14,4 miljarder kronor, och de strategiska alternativen kunde inkludera en potentiell avyttring av innehavet.

Det nämndes inte uttryckligen att skuldsättningen skulle vara en orsak till att Nyfosa eventuellt ville sälja. Men efter att Nyfosa alldeles nyligen i maj genomförde en riktad emission på 1,7 miljarder kronor meddelade bolaget att det nu bedöms vara mer värdeskapande att kvarstå som 50-procentig ägare i Söderport. Så nog har det funnits en önskan att minska skuldsättningen.

Sagax tog inte sin andel

Intresset för emissionen var stort och cirka 17 miljoner stamaktier emitterades för 102 kronor styck. Det motsvarade knappt 4% rabatt mot senaste stängningskurs, men närmare 8% premie mot senast rapporterade substansvärde på cirka 95 kronor.

Vi noterar att Sagax inte tecknade sin andel i emissionen vilket hade motsvarat ungefär 4,0 miljoner aktier. I stället önskade de 1,5 miljoner men fick bara 0,5 miljoner aktier. Huvudägaren fick därmed sitt innehav något utspätt.

Stärkt balansräkning

Efter den riktade emissionen faller belåningsgraden till omkring 55% och räntetäckningsgraden ser ut klara sig över 2 gånger. Givet att räntorna fortsätter falla ser 2024 ut att markera en vändning i bolagets finanser.

Övriga analytiker tippar att Nyfosas finansieringskostnad sjunker från nuvarande cirka 5,5% till 4,7% under perioden 2024-2026. Vi tar fasta på att styrräntan väntas falla från nuvarande 3,75% till omkring 2,50% från 2025 och framåt. Nyfosa har relativt kort räntebindning på 1,6 år och skulle vara en vinnare på detta. Vi tror Nyfosa kan finansiera sig till kostnader nedåt dryga 4% på lite sikt. P/E-talet faller då från 17 för 2024 till en bit under 12 för 2026.

Slutsats

Balansräkningen är stärkt efter den riktade emissionen och räntetäckningen ser ut att bottna kring 2 gånger vilket är godkänt. Nyfosa är en vinnare på fallande räntor och de goda kassaflödena innebär att belåningsgraden bör kunna sänkas rejält kommande år, om bolaget så önskar.

Aktien går att räkna hem när vi använder ett P/E-tal på 14 och ser då drygt 20% uppsida på några års sikt. Samtliga kontorsbolag värderas högre än så idag (se tabell bredvid) men förväntningen är att vinsterna kommer lyfta kommande år som följd av lägre räntor.

Nyfosa sticker ut i sammanhanget som det bolag med klart lägst kvadratmeterpriser och högst direktavkastning. Det handlar alltså om små kontorsfastigheter i relativt sett sämre lägen än många av de övriga börsbolagen. Vi skulle se det som en konjunkturrisk och bolaget har sett en del uppsägningar och konkurser bland hyresgästerna senaste åren. Sedan 2021 har vakansgraden stigit med 3,6 procentenheter.

Intresset för bolagets riktade emission var stort. Å andra sidan kan man notera att Sagax inte tecknade sin andel. Dessutom har grundaren Jens Engwall, som under 2023 köpte en hel del aktier kring 50-60 kronor, vänt på klacken och senaste månaderna sålt aktier för drygt 140 Mkr till kurser runt 95-105 kronor.

Så det finns lite plus och minus i Nyfosa. Tror man på lägre räntor och bättre konjunktur under kommande år, snarare än det motsatta, lutar vi dock åt att se aktien som köpvärd.