Nyfosa en billig kassaflödesmaskin

Nyfosa (61,25 kr) äger kommersiella fastigheter värderade till 41,5 miljarder kronor. Strategin är ”opportunistisk” – det vill säga inte begränsad av något förbestämt fokus på vissa fastighetskategorier eller geografiska områden.

Tyngdpunkten ligger idag på kontor men i portföljen finns också inslag av handel och lager/logistik. Merparten av beståndet finns i Sverige men då primärt utanför de tre storstäderna. Även Finland är en stor marknad. Portföljen består av många och små fastigheter. Totalt över 500 stycken med ett genomsnittligt hyresvärde på 7 Mkr.

Nyfosa sattes på börsen 2018 av Jens Engwall som idag sitter i styrelsen och är tionde största ägare med 2,5% av aktierna. Största ägare är fastighetsbolaget Sagax med 21%. VD sedan 2020 är Stina Lindh Hök som äger aktier för 4,5 Mkr i bolaget.

Nyfosas fastighetsbestånd

Räntesmäll i Q3

Nyfosa rapporterade nyligen siffrorna för tredje kvartalet. Överlag var det en stabil rapport där intäkterna steg 26% främst på grund av tidigare förvärv. Nettouthyrningen var fortsatt marginellt positiv och vakanserna i princip oförändrade. Överskottsgraden föll något från 71,1% i fjol till 68,1% i år delvis på grund av högre elpriser.

Det som framför allt stack ut var bolagets genomsnittliga finansieringsränta som på ett halvår ökat från 2,1% till 3,1%. Detta på grund av Nyfosas korta räntebindning som innebär att stigande räntor snabbt fått genomslag. Det gjorde också att intjäningsförmågan i ett slag minskade från 8,64 kronor per aktie i Q2 till 7,68 kronor i Q3.

Endast mindre nedskrivningar av fastighetsvärdet gjordes i kvartalet. Avkastningskraven justerades upp med 0,25 procentenheter till totalt 6,08%. Detta motverkades dock något av att man samtidigt räknat upp driftöverskottet något. Netto skrevs fastighetsvärdet ned med 161 Mkr eller blygsamma 0,4% av hela beståndets värde.

En kassaflödesmaskin

Ser man till Nyfosas egen bild av intjäningsförmågan ligger resultatet i nuvarande bestånd kring 1,5 miljarder kronor eller 7,68 kronor per aktie. Det ger ett P/E-tal på låga 8. Merparten av bolagets hyresintäkter räknas upp med inflationen.

Ett centralt antagande är att snitträntan förblir 3,1%. Så lär det nog inte bli, men eftersom knappt halva låneportföljen är räntesäkrad i 2,4 år kommer snitträntan inte öka lika snabbt framöver.

Vi tror ändå man ska räkna kallt med att finansieringskostnaderna närmar sig 4% framöver. Då faller resultatet till 7,04 kronor och P/E-talet blir i stället knappt 9. Men det ändrar alltså inte direkt bilden av Nyfosa som en billig aktie sett till intjäningsförmåga och kassaflöde.

Hög belåningsgrad

En mer negativ aspekt är den relativt höga belåningsgraden på 55% som dessutom ökats på marginellt under året genom nya fastighetsköp. Totalt har bolaget nettoköpt fastigheter för 2,6 miljarder i år. Nu senast i oktober genom förvärv av åtta fastigheter för drygt 400 Mkr i Sverige och Finland. Onödigt, eller kanske till och med dumdristigt, skulle nog vissa tycka i det här läget.

Samtidigt ser balansräkningen ut att hålla hyggligt även i vårt huvudscenario där vi räknar med 1 procentenhet högre avkastningskrav på bolagets fastigheter. Beståndets värde faller då med 12% och Nyfosas belåningsgrad stiger till halvhöga 63%. Substansvärdet skulle minska från 106 till 81 kronor. Ställt mot det värdet handlas aktien ändå till 24% rabatt.

Positivt är att bolagets finansieringsmix till 93% utgörs av lån i bank. Många fastighetsbolag har senaste åren lockats att nyttja den goda likviditet som funnits på obligationsmarknaden för att få lägre räntor i utbyte mot högre refinansieringsrisk. Nyfosas obligationer är ganska små i sammanhanget och förfaller först 2024 respektive 2025.

2024-obligationen handlas dock till omkring 7% årsränta vilket bara är snäppet under de nivåer som gäller för högbelånade Corem. Det skvallrar om en marknad som ändå ser viss risk med att låna ut pengar till Nyfosa på några års sikt.

Billig aktie

Den låga värderingen är det som lockar mest i Nyfosa vars aktie är billig både sett till intjäningsförmåga och substansvärde. Däremot är belåningsgraden något hög och skulle vi få riktigt stora värdefall på fastighetsmarknaden kan balansräkningen bli ett problem.

Till det negativa kontot hör också att insiders knappt rört aktien under året. Det kan jämföras med coronakraschen då Jens Engwall köpte aktier för över 20 Mkr till kurser runt 50 kronor. Vi ser ingen sådan köpräd hittills i år och bortsett från just Engwall är insynsägandet klent i aktien.

Sammantaget känner vi inget större köpsug när det gäller Nyfosas aktie. Däremot är vi inte heller särskilt övertygade i att aktien ska ned mer från den här låga nivån. Sedan vårt säljråd i maj har aktien rasat mer än 40%. Vi ställer oss nu neutrala till Nyfosa.