Nyfosa: En balansakt nära coronastupet

NyfosaAnalys

Nyfosa: Bus eller godis?

Nyfosa (54,40 kr) avknoppades från Hemfosa för ett och ett halvt år sedan. Bolaget äger gissningsvis en bit över 300 fastigheter utspridda runt om i landet.

Medianfastigheten skulle kunna vara en kontorsfastighet på ett par tusen kvadratmeter. Eller en lagerlokal uthyrd till ett (åtminstone i börsmått mätt) litet företag. Ungefär hälften av fastighetsbeståndet utgörs av kontor och 30 procent av lager/logistik.

Som grafiken nedan visar har aktien drabbats hårt i krisen. Bolagets värdering relativt substansvärdet har rasat från rejäl premie till rabatt.

Sedan noteringen har bolaget växt rejält. Då var ambitionen att snabbt och opportunistiskt växa fastighetsbeståndet från 15 till 25 miljarder kronor för att sedan börja dela ut pengar till aktieägarna. Ungefär dit har Nyfosa nu kommit och i mars presenterades nya finansiella mål:

• Kassaflödet per aktie ska växa med 10 procent årligen.
• Minst 40 procent av kassaflödet ska distribueras till ägarna (via utdelning, återköp eller sakutdelning).

Vi gillar att fokus ligger på kassaflöde (snarare än redovisade vinster) och mäts per aktie (snarare än i absoluta tal). Det är enligt oss helt rätt väg att gå.

Baserat på de uppgifter som finns i Nyfosas färska kvartalsrapport bedömer vi kassaflödet i nuvarande bestånd till 5,93 kr per aktie. Det stämmer också väl överens med den schablonmetod som Affärsvärlden använder för att bedöma intjäningsförmågan i fastighetsbolag. För Nyfosa uppgår den bedömningen till 5,98 kr per aktie.

Aktiens P/E-tal blir då drygt 9 vilket gör Nyfosa till ett av de billigaste fastighetsbolagen på börsen i förhållande till intjäningsförmågan. Några andra billiga sektorkollegor är bland annat ”norrlandsbolagen” NP3 och Diös samt hotellfastighetsbolaget Pandox. En tolkning är förstås att samtliga på ett eller annat sätt är extra utsatta i coronakrisen.

I ett pessimistiskt scenario där driftnettot minskar med 15 procent och finansieringskostnaderna stiger 10 procent faller vinsten/kassaflödet till omkring 4,50 kr per aktie. P/E-talet stiger då till 12. Det är fortfarande billigt så det är knappast här skon klämmer i Nyfosa.

Problemet är snarare den snabba expansionen som till viss del skett på bekostnad av balansräkningen. Vid avknoppningen var belåningsgraden betryggande 50 procent. Nu är den 56 procent trots att fastigheterna värderats upp något det senaste året.

Med facit i hand är det lite oturligt att bolaget köpt på sig rejält med fastigheter innan krisen. Nu lär Nyfosa behöva samla sina finansiella muskler under krisen i stället för att skopa upp fastigheter billigt från pressade säljare.

Bra i sammanhanget är åtminstone att bolaget lyckades ta sig ur den planerade affären med SBB där Nyfosa skulle köpt ytterligare fastigheter för 8 miljarder kronor.

Merparten av Nyfosas finansiering består av banklån. Bolaget har närmre en miljard i kassan och ytterligare 800 Mkr i redan beviljat låneutrymme. Bolagets obligationslån på 1,5 miljard förfaller först i maj 2022. Likviditetsrisken förefaller vara under kontroll.

Men mycket skuld ger ändå kraftig hävstång i ett scenario där fastighetsvärdena faller. I det pessimistiska scenariot nedan skulle belåningsgraden stiga till 72 procent och därmed överskrida det finansiella målet på 65 procent.

I det fallet skulle också substansvärdet falla från 71 till 37 kr per aktie. Aktiekurser nedåt 30 kr är då en fullt tänkbar verklighet.

Med många små och utsatta hyresgäster samt en halvklen balansräkning står Nyfosa relativt svagt i coronakrisen.

Klarar sig bolaget någorlunda helskinnat finns å andra sidan stor potential på lite sikt (se optimistiskt scenario i reglaget nedan).

Positivt är också att hela sju insynspersoner har köpt aktier under krisen. VD Jens Engwall har shoppat för totalt 23 Mkr utspritt över flera köptillfällen. Vi noterar också hans kyliga tajming med en snittkurs som uppgår till knappt 45 kr. Idag står aktien 20 procent högre så signalvärdet har minskat något.

I det korta perspektivet kan man ändå tänka sig att substansvärdet kommer falla. Till exempel var coronaeffekterna inte helt kända vid bolagets senaste värdering av fastighetsbeståndet. Aktiens rabatt på börsen förblir sannolikt hög i närtid såvida inte krisen snabbt blåser över med mildare effekter än väntat. Bolaget lär också behöva lägga mer fokus på skuldkontroll än nya värdeskapande affärer under kommande kvartal.

Givet de förutsättningarna ser vi aktien som ganska rimligt prissatt på nivåer kring 50-55 kr. Affärsvärlden har haft köpråd på aktien sedan noteringen och har den för tillfället även i portföljen. Här och nu väljer vi dock att släppa våra aktier och ge ett neutralt råd.

___________________________

• Skribent äger aktier i bolaget.