Nyfosa: Bus eller godis?

För fastighetsproffset Jens Engwall blir det tredje gången som han ringer i börsklockan:

1. Första vändan var med Kungsleden där han basade i 13 år (1993-2006). Från noteringen femfaldigande han fastighetsbeståndet från cirka 5 miljarder 1999 till 25 miljarder 2006. Aktien gick ännu bättre och utklassade Stockholmsbörsen under perioden.
2. Andra gången var med Hemfosa som startade 2009 med Engwall som medgrundare och vd. 2014 sattes bolaget på börsen med 18 miljarder i fastigheter vilket hann växa till ungefär 50 miljarder 2018. Även Hemfosa har hittills utvecklats bättre än Stockholmsbörsen även om avkastningen sedan 2015 varit medioker.
3. Tredje gången gillt blir alltså med Nyfosa där basplåten är Hemfosas kommersiella fastighetsbestånd värderat till drygt 15 miljarder kronor. Målet är att nå 25 miljarder i fastigheter år 2022 – utan kapitaltillskott. Därefter kan bolaget börja fundera på att skifta tillbaka pengar till ägarna i form av utdelningar, inlösen eller aktieåterköp.

Kvar i Hemfosa blir samhällsfastigheter för 35 miljarder kronor som kommer bli det bolagets nya fokusområde.

Nyfosas kommersiella fastighetsbestånd om drygt 15 miljarder består i huvudsak av kontor, lager och logistik på mindre orter runt om i landet. Utöver det äger Nyfosa tillsammans med Sagax även 50/50 av Söderport med ytterligare 7,5 miljarder i industri- och lagerfastigheter. Faktarutan nedan beskriver Nyfosas fastighetsbestånd i mer detalj för den särskilt intresserade.

Direktavkastningen (driftnetto dividerat med fastighetsvärdet) i beståndet ligger på 5,5 procent vilket är hyggligt bra. Jämfört med övriga börsnoterade fastighetsbolag är det främst de med mest industri- och lagerfastigheter (Catena, Corem, Sagax) samt Norrlandsbolagen (NP3, Diös) som ligger högre i avkastning.

Men Nyfosa kommer nog inte handla lika mycket om löpande kassaflöden. Snarare är den bärande idén att vara ett ”transaktionsintensivt och opportunistiskt fastighetsbolag”. Som vi förstår saken handlar det om par centrala saker:

• Fokus på fastigheter eller fastighetsportföljer som kan utvecklas och förädlas och kanske även helt eller delvis säljas vidare lönsamt.
• Inga mandatbegränsningar gällande fastighetskategori, region, transaktionsstorlek eller innehavstid.
• En ”konträr” investeringsstil med fokus på affärer som ligger lite vid sidan av vad andra föredrar att göra. Det kan handla om stora transaktioner som andra bedömer som för komplexa. Eller små affärer som flyger under radarn för större spelare. Eller hatade sektorer där Engwall bland annat pekat ut bostadssektorn och detaljhandeln som pestsmittade segment med potentiella affärsmöjligheter.

Framför allt den sista punkten tyder på att det periodvis nog kan bli en lite obekväm resa med potentiellt stora affärer i nischer där andra håller sig borta. Men kanske är det också där ingen letar som de bästa möjligheterna finns?

Andra obekväma saker man kan fundera kring är ifall det verkligen är rätt konjunkturläge att gasa på med högt risktagande. Räntorna är redan så låga de kan bli och risken finns förstås att Nyfosa tar sig vatten över huvudet i ett läge där hela marknaden svalnar av.

Fastighetsbeståndet är inte heller det mest kvalitativa med kontor runt om i landet och mycket fastigheter inom lager, logistik och även industri (genom Söderport). Om konjunkturen försämras är det fastigheter som tenderar drabbas hårdare.

Men går det vägen är uppsidan stor. Målet är att avkasta minst 15 procent på eget kapital (se faktarutan bredvid för övriga finansiella mål). Lyckas Engwall med det borde det vara fullt möjligt att nå fastighetsvärden om 25 miljarder år 2022.

Det bör innebära ett substansvärde (EPRA NAV) norr om 15 miljarder eller cirka 90 kronor per aktie. Om Nyfosa då handlas till varken rabatt eller premie innebär det en dryg dubblering från nuvarande kurs 42 kronor.

Slutsats

Efter uppdelningen kommer Hemfosa bli det säkrare alternativet som lockar med stabilitet och hyfsade aktieutdelningar. Samhällsfastigheter är ett hett område (se exempelvis följande färska nyhet). Vi ger inget specifikt råd för Hemfosa men aktien passar investerare som vill äga ett stabilt fastighetsbolag med låg risk.

Börsplus lockas mer av att följa entreprenören bakom framgångarna och gillar därmed Nyfosa bättre. För oss känns det på sitt sätt som det ”säkrare” valet även om strategin kommer vara mer riskfylld.

Jobbet ska visserligen göras också men att rygg på den entreprenör som redan tidigare byggt upp två miljardbolag ger åtminstone goda odds. Den klena ägarbilden (se nedan) är dock ett minus.

Till kursen 42 kronor handlas Nyfosa till en substansrabatt över 20 procent. Det tycker vi är för billigt. Rådet blir att köpa Nyfosa.