Nya preferenser i Aros Bostad

Aros Bostad är en bostadsproducent som främst utvecklar bostadsrätter med särskilt fokus på Storstockholm och Uppsala.

I projektportföljen finns 24 projekt med 4 600 planerade bostäder varav knappt 600 är sälj- och produktionsstartade. Portföljen är koncentrerad till Täby (26% av ytan), Danderyd (21%), Vallentuna (15%) och Solna (15%).

Lite speciellt är att bolaget delvis rest kapital via egna alternativa investeringsfonder. Bortåt hälften av projekteten är finansierade av fonderna Aros Bostad III och IV där 1,7 miljarder tagits in för att dela risk med det fond- och pensionskapital som är huvudsakliga investerare i fonderna. Aros tar typiskt sett ut en förvaltningsavgift och har 20% vinstdelning. Strategin är dock att framöver bedriva fler projekt helt i egen regi.

Innan årsskiftet genomförde Aros Bostad ett utbyteserbjudande där bolagets gamla preferensaktie (Pref A) som delade ut 8,50 kr byttes mot en ny (Pref B) som bara ger 7,50 kr. I samband med detta tillfördes bolaget också 53 Mkr genom en riktad emission av nya preffar till bland andra Rutger Arnhult, ett antal fonder samt bolagets grundare.

I Pref-guiden finner du nyckeltal och villkor för alla preferensaktier

Men att nästan 98% valde att acceptera utbyteserbjudandet ska nog inte ses som klang och jubel över att utdelningen sänks med 12%. Så här såg erbjudandet ut:

• Den som accepterade utbyteserbjudandet fick 51 nya preferensaktier för 50 gamla. Enligt bolaget motsvarade det ett värde om 102 kronor per gammal preferensaktie.
• Den som inte accepterade erbjudandet kommer i stället få sina gamla preferensaktier inlösta i sommar för 100 kronor styck, enligt gällande villkor i bolagsordningen.

Det som inte tog erbjudandet såg alltså ut att lämna 2 kronor på bordet. Med facit i hand hade den som ändå behållit gamla Pref A gjort en bättre affär eftersom den har stigit i värde samtidigt som den nya Pref B fallit i kurs. Men det är lätt att vara efterklok.

Sammantaget lär Aros Bostad gamla Pref A ändå bli en bra placering. Givet att den löses in i juni som annonserat blir den totala avkastningen sedan noteringen 26% på drygt 2,5 år motsvarande omkring 9% årligen. Det är klart godkänt och i linje med branschkollegan Genovas preferensaktie. Bostadsutvecklaren ALM Equitys preferensaktie har dock presterat bättre.

Utbyteserbjudandet i Aros Bostad är ännu en påminnelse att inte handla preferensaktier långt över inlösenkursen. Det är inte givet att tillväxt och hygglig operativ utveckling kan likställas med högre motiverad kurs på en preferensaktie.

Aktiekursen måste alltid ställas i relation till inlösenkursen. Man bör räkna med risken att bolaget kan välja lösa in en gammal dyr preferensaktie för att ersätta med en ny billigare, om det är förmånligt för bolaget.

Två bolag som ledigt skulle kunna upprepa samma trick är Footway och Sdiptech. Deras preffar kostar 7,6% sett ur bolagens perspektiv – men aktiemarknaden verkar tycka 6,7% direktavkastning räcker som kompensation för att äga instrumenten.

Med ett utbyteserbjudande likt det som Aros Bostad nu genomfört skulle dessa bolag alltså kunna sänka kostnaden för sitt preferenskapital med drygt 10%. Det enda som egentligen sätter stopp för detta är stamaktieägarnas goda vilja att skona preferensaktieägarna från den kursförlust som skulle uppstå i de här fallen.

Så värderas Aros Bostads preferensaktier

Aros Bostad Pref A

Den som äger eller köper Aros gamla preferensaktie för 104 kronor idag och blir inlöst i juni för 100 kronor kommer få 4,25 kronor i utdelningar längs vägen. Den totala avkastningen blir blygsamma 0,2% på ett halvår. Det finns alltså ingen som helst poäng att köpa denna. Skulle kursen falla nedåt 100-102 kronor kan aktien dock vara tänkbar som en ”alternativ ränteplacering”.

Givet att aktien sannolikt försvinner om några månader ger vi inget råd.

Aros Bostad Pref B

Ska man räkna med att även den nya Pref B blir inlöst när inlösenkursen i december 2023 faller från 120 till 100 kronor? Vi tror kanske inte det, men skulle det hända blir årsavkastningen 6,5%. Det är ett ganska blygsamt ”best case-scenario” givet att man kan få lika mycket i fastighetsjätten Akelius D-aktie.

Aros resultat täcker nätt och jämnt de årliga preferensutdelningarna. Och belåningsgraden är höga 82% om man räknar in det stora preferenskapitalet som en del i skuldbördan. En konservativ placerare bör räkna med att kursen står under 100 kronor om några år. Tänker man i stället 8,5% som en rimlig direktavkastning i december 2023 kan aktien stå under 90 kronor och årsavkastningen blir då knappa 3,0%.

Trots den kraftiga bostadsutvecklarsvackan som bröt ut 2017 och lever färskt i minne verkar preferensaktieägare i Aros redan ha glömt de stora riskerna förknippade med projektutveckling. På de här nivåerna ser vi Aros Bostad Pref B som en preferensaktie med lite för klen avkastning i förhållande till risknivån. Rådet blir därför sälj.