NP3 Pref: Hellre stamaktien

NP3 FastigheterAnalys

NP3: Mot ljusare tider

Afv publicerade nyligen en analys av det Norrlandsfokuserade fastighetsbolaget NP3 som mynnade ut i ett köpråd. Bolaget har även en preferensaktie (29,75 kr) som med 2 kronor i årlig utdelning ger 6,7% direktavkastning.

NP3 är verksamma inom segmentet högavkastande fastigheter. Även Sagax, Stendörren och Emilshus är verksamma inom detta segment. Sagax har en noterad D-aktie och Emilshus en noterad preferensaktie.

NP3, Sagax och Emilshus tillhör de preferensaktier- och D-aktier som klarat sig bäst sedan fastighetsfrossan bröt ut våren 2022. Dessa bolag har med sina starka kassaflöden haft lättare att hantera stigande räntekostnader än många andra fastighetsbolag vars fastigheter har lägre avkastning. Exempelvis bostäder eller samhällsfastigheter där bolag som Heimstaden och SBB ställt in utdelningen för sina preferens-/D-aktier.

I tabellen nedan finns en översikt över NP3, Sagax och Emilshus preferensaktier/D-aktier.

HÅLL KOLL PÅ NEDSIDAN

För preferens- och D-aktier med fast utdelning är risken för inställd utdelning den centrala risken att beakta. Den mest sannolika anledningen till att utdelningen på NP3:s preferensaktier skulle ställas in är förmodligen om bolagets finansiella situation skulle försämras så mycket att bolaget bryter mot villkoren på sina skulder.

Vi har gått igenom villkoren för bolagets utestående obligationer. NP3 har till obligationsägarna förbundit sig att hålla nettoskuldsättningsgraden under 70%. I de obligationer som givits ut från och med september 2023 har bolaget förbundit sig att hålla räntetäckningsgraden över 1,5x medan äldre obligationer haft hårdare krav på 1,8x. Den sista obligationen med 1,8x löper ut i april 2026 men kan lösas in upp till sex månader tidigare.

RÄNTETÄCKNINGSGRADEN TIGHTARE

NP3:s nettobelåningsgrad mot förvaltningsfastigheterna är för närvarande 56%. Då bolagets fastigheter redan är värderade med ett högt direktavkastningskrav om 7,15% är risken för att avkastningskravet ska stiga ytterligare ganska låg. För att NP3:s nettobelåningsgrad ska stiga till 70% måste avkastningskravet på bolagets fastigheter stiga till 8,9% allt annat lika. Det är inte särskilt sannolikt. Risken för att belåningsgraden skulle bli ett problem är med andra ord låg.

En viktigare risk i NP3 pref är räntetäckningsgraden. I vårt scenario från analysen av stamaktien räknade vi med ett förvaltningsresultat för 2024 som motsvarar 2,4x i räntetäckningsgrad. I vårt huvudscenario med stigande driftnetto och sjunkande räntekostnader stiger NP3:s räntetäckningsgrad till bekväma 3,0x år 2026. I tabellen nedan har vi tagit fram ett pessimistiskt scenario för att illustrera vad som skulle behöva hända för att NP3:s räntetäckningsgrad ska sjunka mot 1,8x.

För att komma ned till 1,8x i räntetäckningsgrad har vi räknat med att vakansgraden stiger dramatiskt från dagens 6,7% till 15,0%. Vi får samtidigt anta att NP3:s räntekostnader stiger med 1,9 procentenheter till 7,0%.

I praktiken kommer det så klart bli problem med NP3:s preferensaktier innan finanserna försvagats så kraftigt att bolaget bryter mot sina lånevillkor. Det är dock tydligt att marginalen är mycket god vad gäller belåningsgraden och ganska god vad gäller räntetäckningsgraden. Sammantaget bedömer vi risken för att NP3 ska få finansiella problem och därmed stoppa preferensaktiens utdelning som låg.

LOCKANDE DIREKTAVKASTNING?

Det finns ett par bra datapunkter att jämföra värderingen av NP3 Pref mot. En sådan är avkastningen på bolagets obligationer. Av Factsets data att döma handlas flertalet av NP3:s obligationer till en årsavkastning (Yield-to-Maturity) mellan 5,0% och 5,5%. Preferensaktien ger 1,2% till 1,7% högre direktavkastning än så vilket kan ses som ett slags årlig avkastningspremie.

Riskerna med att äga preferensaktien är dock avesvärt större. Den viktigaste skillnaden är att obligationsägarna har prioritet före preferensaktieägarna i ett läge där NP3 får finansiella problem. En annan viktig skillnad är att obligationerna förfaller till återbetalning vid en framtida tidpunkt, medan preferensaktien är evig. Dessutom bär preferensaktieägarna hela ränterisken eftersom utdelning är ett fast belopp i kronor och ören. Vi är tveksamma till om 1,2% till 1,7% riskpremie är tillräckligt betalt för dessa extra risker.

En annan relevant jämförelse är mot Sagax D-aktie och Emilshus preferensaktie. Sagax har ett enormt högt förtroende på kapitalmarkaden och är dessutom ett betydligt större bolag. Sagax har dessutom betydligt högre räntetäckningsgrad, även om man skissar in att bolagets snittränta ska upp en del. Däremot är D-aktier ett mer riskfyllt instrument än preferensaktier då det är betydligt enklare att ställa in utdelningen på en D-aktie. Sammantaget skulle vi ändå föredra Sagax D-aktie över NP3:s preferensaktie.

Om man i stället jämför mot Emilshus preferensaktie kommer NP3 pref betydligt bättre ut. Emilshus Pref ger bara 0,2% högre direktavkastning än NP3 pref. Samtidigt ser i princip alla relevanta nyckeltal klart bättre ut för NP3 som dessutom är ett större bolag.

De senaste insynstransaktionerna i NP3 pref var förra hösten då Mia Bäckvall Juhlin, en av NP3:s huvudägare, köpte preferensaktier för totalt 120 tkr för 23,95 kr styck. Kort där innan köpte VD Andreas Wahlén preferensaktier för totalt 60 tkr för 23,40 kr styck.

SLUTSATS

I vårt huvudscenario för NP3 förbättras bolagets finanser ganska avsevärt fram till 2026. Det är ur det skenet mycket tänkbart att marknaden kommer bedöma risken i NP3 Pref som klart lägre om något år än idag. Vi känner oss ändå inte särskilt lockade av nuvarande direktavkastning på NP3 pref. Stamaktien känns betydligt mer lockande.

Vi skulle inte avråda från att äga NP3 Pref men stannar vid ett neutralt råd.