NP3: Mot ljusare tider

NP3 (284 kr) är ett fastighetsbolag med kommersiella fastigheter i Norrland och Dalarna. Huvudkontoret ligger i Sundsvall.

NP3 grundades 2010 med en portfölj som sköts till av norrländska fastighetsprofilen Lars Göran Bäckvall. Han var fram till sin död 2023 huvudägare i NP3. Idag är hans arvingar röstmässigt starkaste ägare genom bolaget Poularde AB. Bäckvalls arvingar har en ägarandel som motsvarar 23,3% av rösterna och 16,0% av kapitalet. Den röstmässigt näst starkaste ägaren är fastighetsbolaget Sagax vars ägande motsvarar 21,3% av rösterna och 16,1% av kapitalet.

NP3 lämnar några tuffa kvartal bakom sig med sjunkande förvaltningsresultat. I Q2 vände trenden och förvaltningsresultatet ökade med 3%. Nettouthyrningen var positiv.

NP3:s fokus ligger på fastigheter i utkanten av de städer i norra Sverige där man är verksam. Detta är ett högavkastande segment. NP3:s förvaltningsfastigheter är på balansräkningen värderade med 7,15% direktavkastning.

Fokus är på den faktiska fastighetsförvaltningen. NP3:s ambition är att vara den aktör som har bäst koll på en lokala marknaden på de platser man är verksam. Värdeskapande sker exempelvis genom att NP3 vågar köpa fastigheter med vakanser eller korta hyresavtal då de känner den lokala marknaden och vet vilka potentiella hyresgäster fastigheten skulle kunna fyllas med.

NP3 förvärvar främst enskilda fastigheter och sällan portföljer. De söker gärna själva upp ägare till fastigheter de vill köpa snarare än köper de fastigheter som kommer ut på marknaden via mäklare. Modellen påminner mycket om huvudägaren Sagax. Även Stendörren och Emilshus jobbar på liknande sätt.

De största hyresgästerna är Postnord och Axfood. Ingen hyresgäst står för mer än 2% av hyresvärdet.

NP3 var fram till i våras storägare i Emilshus. Dessa aktier såldes delvis av. Resten delades ut till NP3:s aktieägare.

FOKUS PÅ INTJÄNING PER AKTIE

NP3:s finansiella mål är:

• 15% avkastning på eget kapital före skatt. Målet är definierat som snittet över fem år. 
• 12% årlig tillväxt i förvaltningsresultatet per aktie. Även detta mål är definierat som snittet över fem år.
• Belåningsgrad mellan 55-66%.
• Lägst 2x i räntetäckningsgrad.

Sedan 2014, första året för NP3 som noterat bolag har förvaltningsresultatet vuxit med hela 15,2% per aktie. Snittet för de senaste fem åren är snarare nedåt 10%. Då har dock förvaltningsresultatet de senaste åren pressats av kraftigt stigande räntekostnader.

Frågan är vad tillväxttakten blir framåt för bolaget. Dels börjar NP3 bli ganska stora vilket gör det svårare att växa. Dels har NP3:s tillväxt i intjäningsförmågan likt andra fastighetsbolag dopats av att det varit möjligt att låna upp på beståndets värdeuppgång i en uppgående marknad. De kommande tio åren lär den genomsnittliga tillväxten bli lägre än de 15% per år bolaget vuxit förvaltningsresultatet med sedan 2014.

VÄNDNING STÅR FÖR DÖRREN

Under år 2023 backade förvaltningsresultatet per stamaktie med 10% till 11,76 kr per aktie. Resultatförsämringen berodde på att bolagets räntekostnader i fjol näst intill fördubblades jämfört mot året innan.

I år är det upplagt för att trenden i förvaltningsresultat per stamaktie ska vända upp igen. Räntekostnaderna har nu stabiliserat sig samtidigt som hyresökningar och färdigställande av projekt driver upp driftnettot. Vi räknar i vårt scenario med att förvaltningsresultatet per aktie växer med drygt 12% per år i snitt under prognosperioden. 

Viktigt att hålla koll på framåt är vakansgraden. Vid utgången av Q2 var vakansgraden 7%. Nettouthyrningen var positiv under Q2 trots att vissa hyresgäster under kvartalet gick i konkurs. Enligt VD kommer NP3 att fokusera en del på att få ned vakansgraden framåt.

NP3:s belåning ligger nu i vid botten av målintervallet. Även räntetäckningsgraden är en bit över målet. NP3 har med andra ord visst utrymme för att öka investeringarna framåt.

HUR SKA NP3 VÄRDERAS?

NP3 handlas med över 100% premie mot substansen. Det är därmed uppenbart att marknaden inte fokuserar på substans när den värderar bolaget.

Givet NP3:s fokus på kassaflöde per aktie är P/E-tal sannolikt den bästa värderingsmetoden för aktien. Om man tror att NP3 har en förmåga att fortsätta växa åtminstone 10% per år även framåt skulle en P/E-multipel runt 20 kunna vara motiverad. 

SLUTSATS

NP3:s historik imponerar. Aktien är dock inte billig, varken sedd mot intjäningsförmågan eller substansen.

Bolaget lämnar nu ett par tuffa kvartal med sjunkande förvaltningsresultat bakom sig. Vi räknar i våra prognoser framåt med att förvaltningsresultatet växer med drygt 12% per år i snitt till och med 2026. På kort sikt drivs förvaltningsresultatet uppåt av inflationsjustering på hyrorna samt färdigställande av projekt. På längre sikt är det sjunkande räntekostnader som kommer att förbättra resultatet.

De stora riskerna framåt är räntan och vakansrisken. Vid en procentenhets högre snittränta skulle NP3:s räntetäckningsgrad sjunka till 2x vilket är en gräns som är vanlig i kovenanter. Vår bedömning är att NP3:s vakansgrad kommer att sjunka framåt. Risken är dock att en sämre konjunktur skulle driva ännu fler hyresgäster antingen i konkurs eller till kraftiga kostnadsbesparingar där omförhandlade hyror skulle kunna vara en komponent. Vår bedömning är dock att det mest sannolika är att ränta och konjunktur går bolagets väg snarare än tvärtom men detta är ändå de största riskerna att hålla ögonen på.

Vi ser en uppsida om drygt 20% i NP3 några år ut. Det är tillräckligt för att locka oss till köp.