Nivika tar fastigheterna till börsen

Nivika Fastigheter (teckningskurs 85,50 kr) är ett fastighetsbolag som äger och utvecklar fastigheter. Bolagets bestånd är värderat till 6,9 miljarder kronor och utgörs av en blandning av industri, bostäder, kontor och annat.

Nivika grundades år 2000 av makarna Niclas Bergman (VD) och Viktoria Bergman (ledamot). Huvudkontoret finns i Värnamo och det geografiska fokuset är idag på södra Sverige. Jönköping står för 43% av fastighetsvärdet följt av Värnamo med 26% och Växjö med 21%.

Noteras på Stockholmsbörsen

Nivika ska nu noteras och tar i samband med det in 1 miljard kronor. Kapitalet ska användas till fortsatt tillväxt genom förvärv och nyproduktion av bostäder och kommersiella fastigheter för eget långsiktigt ägande.

Inga befintliga ägare säljer aktier. Utöver grundarna som äger 18,3% av kapitalet före noteringen hittar vi i ägarlistan bland annat f.d. sågverksägaren Santhe Dahl (20,1%), Benny Holmgren (13,6%) som är VD och ägare av Holmgrens Bil samt Håkan Eriksson (9,0%) som också är Ferronordics största ägare.

Ett antal fondbolag med Tredje AP-fonden och Swedbank Robur i spetsen har åtagit sig att förvärva aktier för totalt 600 Mkr i erbjudandet. 60% av erbjudandet är därmed säkrat på förhand.

Fastighetsägare med tillväxtambitioner

Nivika är idag främst ett fastighetsägande bolag med industrifastigheter som största enskilda kategori. Men ambitionen är att fortsätta växa genom projektutveckling. Av beståndet på 6,9 miljarder kronor utgörs knappt 0,5 miljarder av projekt under byggnation. Utöver det finns planerade projekt med en bedömd investeringsvolym om närmre 6 miljarder kronor varav ungefär 1,7 miljarder gäller projekt med lagakraftvunnen detaljplan.

Merparten av bolagets större projekt gäller nybyggnation av hyresbostäder. Målet är att växa fastighetsbeståndet till 12 miljarder kronor 2025 där andelen bostäder och samhällsfastigheter ska utgöra 60% jämfört dagens 35%. Nivika räknar alltså med att beståndet kommer ändra skepnad under kommande år i takt med att nya projekt färdigställs.

Bostadsstrategin bygger mycket på träbaserade moduler som prefabriceras industriellt via den egna husfabriken med anläggning i Torsvik någon mil söder om Jönköping. Nivika investerar nu i expansion av kapaciteten med målet att trefaldiga produktionstakten från en till tre moduler per dag, motsvarande en årlig produktion om 450-500 färdiga lägenheter. Bolagets mål är att växa förvaltningsresultat per aktie med minst 15% per år över konjunkturcykeln.

Affärer med huvudägarna

Utöver den intjäningsförmåga som visas i tabellen bredvid har Nivika efter balansdagen ingått avtal om ytterligare förvärv av totalt 40 fastigheter till ett underliggande värde om knappt 1,4 miljarder. Merparten av dessa har idag tillträtts och adderar ytterligare cirka 70 Mkr i hyresvärde.

Ett av bestånden värderat till 585 Mkr har köpts av Santhe Dahl som också är största ägare i bolaget med drygt 20% av kapitalet före noteringen. Detta beskrivs som en engångssak och Dahl har inga andra större fastighetsbestånd kvar efter affären.

En annan närståendetransaktion som kan nämnas är att bolagets fjärde största ägare Benny Holmgren också är största hyresgäst genom Holmgrens Bil som efter de senaste förvärven kommer stå för omkring 7% av Nivikas hyresintäkter. Hyreskontraktet ska dock ha mycket lång löptid enligt bolaget.

En tredje sak på samma tema som kan nämnas är det faktum att Nivika köper diverse tjänster från bolag som grundarna kontrollerar. Det gäller bland annat lönehanteringstjänster och städtjänster. Även prefabricerade badrumsmoduler till bolagets nyproducerade bostäder köps in via ett bolag som grundarna kontrollerar. Generellt handlar allt detta om ganska små belopp.

Även Nivikas ”strategiska förvärv” av husfabriken Husgruppen Modulsystem Jönköping AB är ett bolag som köptes av grundarna för 10 Mkr i februari 2021. Också detta beskrivs som en engångssak som hänger ihop med hur koncernen tidigare varit strukturerad.

Det verkar inte som att man ska oroa sig för ytterligare affärer av det här slaget framöver. Då ser vi egentligen inga större problem eller risker kopplade till upplägget heller.

Värderingar för ett antal fastighetsbolag

En udda fågel

Det är en ganska udda blandning fastigheter som Nivika äger med industri och bostäder som största kategorier. I tabellen ovan har vi exkluderat renodlade bostads- och samhällsfastighetsbolag samt bolag med tung exponering mot kontor och handel. Kvar blir en brokig skara som i genomsnitt handlas till över 100% substanspremie och P/E-tal på 35. Den senare siffran tror vi är mest relevant och Nivika noteras till ett P/E på knappt 33.

Affärsmodellen med egen tillverkning av industriellt prefabricerade hyres- och studentbostäder i trä leder dessutom tankarna till fastighetsbolaget K2A som handlas till 230% substanspremie och P/E-tal långt över 100. Det är dock ett bolag med betydligt större andel fastighetsutveckling så den jämförelsen leder sannolikt tankarna fel här.

Teckna aktien?

Fastighetssektorn är just nu dyr och börsen värderar många fastighetsbolag långt högre än värdet av de underliggande fastighetstillgångarna. Det finns gott om fastighetsbolag som är dyrare än Nivika mätt mot substansvärdet. Den som gillar små fastighetsbolag och vill spela detta relativa värderingsspel kan teckna aktien.

En störande detalj är att bolaget mitt under brinnande noteringsprocess kallat till extra bolagsstämma för att dela ut 24 Mkr till tidigare ägare. Detta efter att man redan stängt den balansräkning som nu visas upp i prospektet. Beloppet i sig är ingen större sak men är lätt att missa och onödigt sniket. Det rimmar inte heller med den utdelningspolicy bolaget nu antar där man pratar om ingen eller låg utdelning kommande år för att kapitalet ska återinvesteras i tillväxt.

Med ett i våra ögon rimligt P/E-tal på 20-25 så skulle detta vara en IPO att undvika. Men det är svårt att blunda för att börsen just nu har en helt annan idé om hur fastighetsvinster ska prissättas. En kursuppgång för Nivika skulle inte förvåna och vi ställer oss därför neutrala till noteringen av Nivika.