Neobo: Ingen uppsida i bostadsbolaget

Neobo (23,65 kr) är ett bostadsbolag som äger fastigheter värderade till 13,7 miljarder kronor. Beståndet består av cirka 8 300 hyreslägenheter och utgörs till stor del av de fastigheter som det tidigare börsnoterade fastighetsbolaget Amasten ägde innan det köptes upp av SBB i slutet av 2021.

I början av 2023 knoppade SBB av beståndet och över 200 000 SBB-ägare fick därmed aktier i Neobo. Många har sålt av sina poster men Neobo är fortfarande ett av de fastighetsbolag med allra flest ägare. Det märks exempelvis genom att Avanza Pension är största ägare med 11,1% av aktierna.

Ett par nya krafter har dock tagit plats i ägarlistan. ICA-handlarnas Förbund som tidigare var storägare i Amasten har återigen köpt in sig i beståndet. De är nu näst största ägare med 10,3%. En annan som köpt in sig stort under 2023 är den tidigare hedgefondförvaltaren, numera investeraren Martin Larsén som är tredje störst med 8,9%.

Fokus på mindre orter

Tabellen bredvid, som listar några av de ställen där Neobo har flest fastigheter, visar att merparten av beståndet finns på förhållandevis små orter. Totalt är beståndet spritt på 40 olika kommuner och det bedömda värdet motsvarar strax under 20 000 kronor per kvadratmeter.

Fastigheter på mindre orter brukar gå hand i hand med högre risk – och därmed högre avkastningskrav. Därför är det i sammanhanget lite förvånande att Neobos direktavkastning är så pass låg som de cirka 3,4% vi får om man ställer senaste tolv månadernas driftnetto (463 Mkr) i relation till det redovisade fastighetsvärdet (13 629 Mkr exkl. byggrätter).

Det skulle kunna tyda på att fastigheternas bokförda värde är väl ”optimistiskt”. Se tabell bredvid för hur andra bostadsbolag verksamma på mindre orter värderar sina fastigheter.

Överskattar intjäningsförmågan?

Neobo uppger själva direktavkastningen till 3,8% snarare än de 3,4% som vi får fram. Den siffran bygger man dock på den egenuppskattade ”intjäningsförmågan”. De flesta svenska fastighetsbolagen har en sådan beräkning i sina rapporter, men i Neobos fall verkar den åtminstone hittills ha överskattat verkligheten något.

Enligt bolagets intjäningsförmåga har exempelvis överskottsgraden uppgetts vara omkring 54-56%. Men den redovisade verkligheten har snarare legat i spannet 50-52% sedan 2022.

Första halvåret 2024

Aktien föll 12% på Q1-rapporten just på grund av en oväntat svag överskottsgrad på bara 40%. Det uppstod en del extra kostnader som följd av den kalla starten på året, så som dyrare uppvärmning och mer snöröjning. Det normaliserades dock i Q2 och ser man till hela det första halvåret var resultatet ungefär i linje med fjolåret, se tabell bredvid.

En annan faktor som bidrog till det starka resultatet i Q2 var att de centrala kostnaderna sjönk markant, från 25 till 17 Mkr. De har varit förhöjda under en tid med extrakostnader bland annat för bolagets separation från SBB och noteringen på First North, och nu på sista tiden med kostnader för det planerade listbytet till Stockholmsbörsens huvudlista.

Sammantaget tippar vi att hyresintäkterna kan stiga med cirka 5% respektive 3% de kommande två åren. Detta samtidigt som överskottsgraden förblir runt 51% men de centrala kostnaderna fortsätter sjunka ytterligare något. Då faller värderingen mot 20 gånger vinsten (P/E) under de kommande åren.

Klarar balansräkningen

Balansräkningen är inte jättestark men ser ut att klara sig. Räntetäckningsgraden ligger enligt våra prognoser kring 1,5x under 2024 och 2025. Det är en bit under de 1,8-2,0x som ofta brukar vara önskvärt. Samtidigt har Neobo endast lån i bank där 1 miljard refinansierades vid halvårsskiftet till en lägre marginal än bolagets genomsnittliga. Med nuvarande förväntningar på kommande räntesänkningar tror vi snitträntan kan stanna omkring 4%.

Som alternativ finns också möjligheten att sälja fastigheter. Än så länge har Neobo gjort ett mycket begränsat antal affärer sedan avknoppningen. Under 2024 har sju fastigheter avyttrats till ett totalt värde om knappt 190 Mkr, eller drygt 1% av bolagets totala bestånd. Bland annat har bolaget helt lämnat Falun, vilket är positivt eftersom man tidigare bara hade en enda fastighet där.

Slopat utdelningspolicyn

Neobo hade tidigare målet att dela ut 50% av förvaltningsresultatet efter skatt. Någon utdelning hann dock aldrig lämnas innan bolaget i december 2023 valde att skrota utdelningspolicyn.

I stället är nu ambitionen att återinvestera kassaflödet i verksamheten. En betydande del går visserligen till att amortera på lånen, men utöver det investerar bolaget en del i det befintliga beståndet – just nu cirka 150 Mkr på årsbasis. Framför allt handlar det om lägenhetsrenoveringar och diverse hållbarhetsinvesteringar. De investeringar som gjorts under första halvåret sägs ha genererat en avkastning på mellan 5 och 15%.

Slutsats

NeoboFastighet

Stora nedskrivningar väntar för Neobo

Alla bostadsbolag handlas till stora substansrabatter och kan vara intressanta av det skälet. Neobo-aktien har presterat överlägset bäst det senaste året men har fortfarande högst rabatt av samtliga. Samtidigt oroas vi av den låga direktavkastningen i beståndet som kan tyda på att fastigheterna är för högt värderade i böckerna.

På våra framåtblickande prognoser värderas aktien till omkring 24 gånger årets väntade vinst (P/E). Det gör Neobo till den dyraste aktien av de tre bostadsbolag som fokuserar på fastigheter på mindre orter.

Vi ser i vårt huvudscenario ingen stor nedsida i aktien från de här nivåerna, men tycker ett P/E-tal på 20 är rimligt och då finns ingen avkastningspotential alls på 2-3 års sikt. Hade vi ägt aktien skulle vi sålt den och satsat på något av de övriga bostadsbolagen istället.