Med baltiska fastigheter på horisonten

Baltic Horizon

Baltic Horizon är en sluten börshandlad fond som direktäger baltiska kommersiella fastigheter. Tanken är kortfattat att investera i fastigheter där direktavkastningen (driftnetto delat på fastighetsvärde) i genomsnitt kan landa någonstans kring 7 procent. Med lite belåning i strukturen ska det möjliggöra utdelningar på 7-9 procent av substansvärdet. Bolaget körs enligt ett koncept som liknar en amerikansk så kallad ”REIT” vilket medför att en stor del av vinsten delas ut på ett skattemässigt fördelaktigt sätt.

I dagsläget äger Baltic Horizon fastigheter värda 129 miljoner euro och har ett eget kapital på 57 miljoner. Det är en koncentrerad portfölj med endast sju fastigheter, även om antalet hyresgäster är fler. Bland hyresgästerna finns bland annat säkerhetsbolaget G4S, de svenska bankerna SEB och Swedbank, samt en del lokal dagligvaruhandel. Fastigheterna ska ligga i de baltiska huvudstädernas stadskärnor, vilket inte är oviktigt eftersom den som besökt dessa städer vet att fastigheter en bit utanför stadskärnan i många fall kan se rätt risiga ut. I ett krisläge bör man i värsta fall räkna med att vakansen kan komma att bli mycket hög.

Fonden förvaltas av Northern Horizon Capital som även förvaltar ett antal andra fastighetsfonder bland annat i Norden, Tyskland, Ryssland och Baltikum.

Baltic Horizon tar nu in upp till dryga 80 miljoner euro i nytt kapital i samband med listning på Nasdaq Stockholms börs för alternativa investeringsfonder (AIF). Erbjudandepriset är knappt €1,35 men det lär knappast bli någon kursrusning eftersom fonden redan är listad på Tallinn-börsen där den handlas till €1,31.

East Capital Explorer

East Capital Explorer (ECEX) å andra sidan är inte en fond utan ett börsbolag som i sin tur investerar i baltiska fastigheter och fastighetsfonder, företrädesvis East Capitals. Bolaget har även gjort en del riskkapitalinvesteringar i andra typer av bolag.

Historiskt har bolaget haft ett dyrt investeringsavtal med East Capital där ECEX matat East Capitals fonder med kapital som belastats med höga förvaltningsavgifter. Det har lett till en substansrabatt som tidigare, med rätta, varit väldigt hög.

Investeringsavtalet har nu sagts upp med syfte att lösa upp det här för aktieägarna skadliga förhållandet och därmed sänka rörelsekostnaderna. Målet är att de totala kostnaderna inklusive allt nu ska ner mot 1,5 procent av värdet per år. Lyckas man med det är det inte omöjligt att avgifterna i Baltic Horizon och ECEX kommer vara någorlunda likvärdiga. Det här har marknaden tagit fasta på då substansrabatten nu minskat till ”bara” 24 procent, från tidigare knappa 40 procent.

Tanken är dessutom att renodla verksamheten mer mot bland annat baltiska fastigheter. Ett av ECEX större icke-fastighetsrelaterade innehav i bolaget Starman är på gång att säljas till en köpeskilling om 81 miljoner euro. Försäljningen är försenad på grund av en rättslig tvist med en av minoritetsägarna i Starman. Men tanken är att när pengarna kommer loss så ska åtminstone 21 miljoner euro investeras i baltiska fastigheter.

Ett plus i kanten är att Swedbanks tidigare finansdirektör Göran Bronner tagit plats som styrelsemedlem bolaget.

Börsplus tankar

Så här skulle man kunna jämföra de båda bolagen:

Vill man äga någon av dessa strukturer?

Den grundläggande affären ser halvhyfsad ut med en direktavkastning i fastigheterna på runt 7 procent. Baltic Horizon är renodlat med direktägande i uteslutande baltiska fastigheter, vilket känns någorlunda prydligt. Förvaltningsavgiften är varken låg eller hög och detsamma gäller substansrabatten. Men det finns också potentiella problem i form av intressekonflikter som kan uppstå mellan andelsägare och förvaltningsbolaget Northern Horizon Capital. Riktigt bra fastighetsaffärer växer inte på träd och förvaltaren driver två andra fastighetsfonder med liknande inriktning som denna. Hur bestämmer man vilken fond som tar de bästa affärerna?

I ECEX är substansrabatten fortsatt hög och det har åtminstone historiskt varit motiverat av relationen till East Capital och de höga kostnader som följt av detta. Strukturen är dessutom spretig med innehav i aktier, aktiefonder och fastighetsfonder. Och i den mån innehaven består av baltiska fastighetsfonder är det i vissa fall svårt att följa upp vanliga fastighetsrelaterade nyckeltal som avtalade hyresintäkter, driftsnetto, vakansgrad, med mera.

Det kommer troligtvis inte bli någon rusning till Baltic Horizons erbjudande, men möjligtvis skulle fonden kunna vara en liten andel i en utdelningsfokuserad portfölj. Och i ECEX skulle man möjligtvis kunna spekulera i att lägre kostnader och ett tydligare fokus mot baltiska fastigheter kan göra att substansrabatten fortsätter minska i ECEX.

Men vi är inte överdrivet sugna på någon av de här investeringarna. Fastighetsportföljerna är dessutom relativt små och sämre konjunktur skulle kunna slå hårt mot vakansgraden. Det är inte heller något för den som lider av en släng rysskräck. Vi håller oss neutrala till båda verksamheterna och avstår även från att teckna Baltic Horizon.