Logistri: Tar in tillväxtkapital

Logistri (119 kr) är ett litet fastighetsbolag som äger 18 fastigheter inom lätt industri och lager värderade till drygt 1,6 miljarder kronor. Beståndets fördelning beskrivs i grafiken nedan.

LogistriAnalys

Logistri: Blir riktigt fastighetsbolag

Logistri skapades av investmentbanken Pareto som en fastighetsprodukt förvaltad av konsulter med enda syfte att dela ut hela ut överskottet till ägarna. Sedan 2019 har bolaget dock en ny huvudägare i investeringsföretaget Solidcap som genom dess ordförande Henrik Viktorsson nu driver Logistri som ett ”riktigt” fastighetsbolag. Hösten 2021 avslutades rådgivningsavtalet med Pareto och hösten 2022 rekryterades David Träff som ny VD.

Tar in kapital

LogistriArtikel

Logistri på offensiven: Emissionsguiden hissar inga flaggor

Logistri kommunicerade nyligen en företrädesemission på totalt 196 Mkr som är fullt garanterad av Solidcap, Patrik von Hacht (ledamot) samt investerarna och entreprenörerna Carl Westerstad och Peter Lindell genom bolaget Acervo. Affärsvärlden har granskat erbjudandet inom ramen för vårt initiativ Emissionsguiden, utan att ha identifierat några särskilda varningssignaler som investerare bör vara medvetna om.

I kontrast till många andra fastighetsbolag är Logistri inte finansiellt pressade. Bolaget har nu innan emissionen en nettobelåningsgrad på låga 44%, enligt vårt sätt att räkna. Kassaflödet är starkt och täcker nuvarande räntebetalningar cirka 4 gånger om. Finansieringen består av lån på 774 Mkr från M&G Investment Management som löper med bunden ränta på 2,95% till förfallet i juli 2026.

Satsar på tillväxt

Kapitalet ska i stället användas för att finansiera ytterligare tillväxt. Bolaget har en högt ställd ambition att växa beståndet från dagens 1,6 miljarder kronor till över 5,0 miljarder före utgången av 2028. Den ambitionen är förstås underställd andra finansiella begränsningar, men tydligt är ändå att bolaget driver en tillväxtagenda där man hoppas kunna växa när många andra fastighetsaktörer gör det motsatta.

En positiv och viktig bieffekt är att minska riskerna i bolagets fastighetsportfölj. Största hyresgästen står för omkring 11% av intäkterna, och den risken skulle minska något om bolaget växte portföljen. Målet på sikt är att ingen hyresgäst ska stå för mer än 7%.

Finns risker

Det finns ett par hyresgäster med lite större risk än andra. Främst kommer vi att tänka på husfabriken Vårgårdahus som är en del av det dansknoterade bolaget Huscompagniet. Många bostadsutvecklare och husfabriker har stora problem efter att räntorna stigit och nyförsäljningen stannat av.

Vårgårdahus särredovisas inte men hela Huscompagniet-koncernen väntas tappa drygt 40% av intäkterna 2023 – till motsvarande 3,7 miljarder svenska kronor med en mycket liten vinst på sista raden.

Att hyresgästen i det här fallet är noterad kommer med både för- och nackdelar. Börsbolag går väldigt sällan i regelrätt konkurs utan det finns nästan alltid möjlighet att göra ”en sista emission”. En nackdel är å andra sidan att det i många börsbolag finns en kortsiktighet och press att agera, som skulle kunna leda till förhastade beslut att exempelvis stänga ned en verksamhet. Det finns dock inga konkreta tecken på sådan utveckling i nuläget.

Brand i gangsterlokal

En annan händelse som belyser riskerna är att en av bolagets fastigheter nyligen brann ner. Enligt Svenska Dagbladet har det i fastigheten funnits en frukt- och grönsaksgrossist med kopplingar till gängledaren Ismail Abdo, ofta kallad ”Jordgubben”. Polisen har inlett en förundersökning om grov mordbrand.

Fastigheten som brunnit ned förvärvades av Logistri under 2019 och hyresgästen ska enligt bolaget genomgått sedvanliga kontroller. Vi kan sympatisera med den som instinktivt tycker att Logistri borde haft bättre koll på sina hyresgäster, även om vi misstänker att det hade varit svårt att hitta tydliga varningssignaler på förhand.

Hur som helst har lokalen brunnit ned och bolaget har inte längre någon relation till den tidigare hyresgästen. Byggnaden var fullvärdesförsäkrad inklusive viss ersättning för hyresbortfall. Däremot sitter bolaget nu med en tom fastighet där man nu behöver bygga upp en ny lokal till en ny hyresgäst. Den tidigare lokalen stod för cirka 3% av koncernens totala uthyrbara area.

Förvärvsstrategi

Generellt är bolaget intresserade av att köpa fastigheter med starka kassaflöden inom den del av landet där man redan finns. Gärna med långa hyreskontrakt och med hyresgäster som investerar i och har sin verksamhet djupt integrerad i lokalerna. På så sätt undviker man lagerlådor där hyresgästen enkelt byta från en lokal till en annan.

Logistri är även beredda att köpa mindre fastigheter styckvis. I slutet av oktober meddelades exempelvis att bolaget kommer förvärva en industrifastighet i Tyresö med en uthyrningsbar area på 3 838 kvm. Den är uthyrd till IV Frohe Sweden AB som beskrivs vara ”en ledande partner inom precisionsgjuten plast för medicin-, industri- och fordonssektorerna”.

Hyresintäkten ligger på 3,1 Mkr och driftnettot är troligtvis inte långt under den nivån. Köpeskillingen är inte kommunicerad men vi gissar att det handlar om i storleksordningen 40 Mkr, plus minus några miljoner. Detta har vi räknat med i våra siffror.

Det har ännu inte kommunicerats någon konkret affär som emissionsbeloppet på 196 Mkr ska användas till. Troligen har bolaget ett antal pågående diskussioner. Ledningens ambition som vi förstått den är att i normala fall hålla belåningsgraden i bolaget under 50%. Givet det finns sannolikt ett förvärvsutrymme på omkring en halv miljard kronor efter emissionen. Om det utrymmet används skulle intjäningsförmågan stiga en del jämfört med tabellen nedan.

Logistri i framtiden

När vi blickar in i framtiden för Logistri räknar vi med:

• …kommande hyresökningar på över 6% in i 2024.
• …att balansräkningen medger ytterligare förvärv som kan stärka intjäningen framöver.
• …att bolagets framtida snittränta kommer bli högre än dagens när nya lån tas upp och befintliga refinansieras (2026).
• …att den som köper 2 aktier idag för 119 kr/st och tecknar ytterligare 1 aktie i emissionen för 80 kr får en snittkurs på 106 kr.

Då landar vi i att P/E-talet ligger kring 9-10 eller så. Det är billigt även om det ska påpekas att Logistri är ett litet fastighetsbolag, och att det finns många andra fastighetsaktier som också är billiga.

Slutsats

Logistri är ingen aktie för alla men för den som gillar att investera i små fastighetsbolag är bolaget intressant. Vi har förtroende för nyckelpersonerna, bolaget är väl finansierat och kan minska risknivån genom att över tid bredda beståndet.

Vi upprepar köprådet, men räknar nog inte med någon större kursuppgång innan emissionen är avklarad och nya förvärv kommer på plats.