Logistea: Utdelningen lockar i lagerlådan

Konsultdrivna fastighetsbolagFastighet

Krönika: Konsultdrivna fastigheter under luppen

Den här veckan kikar vi lite extra på ”konsultdrivna” fastighetsbolag. Ett 20-tal sådana finns på svenska börslistor och en röd tråd är att de ofta äger ett mycket litet fastighetsbestånd som förvaltas av konsulter och/eller en deltidsanställd VD. De saknar alltså egna organisationer som driver verksamheten framåt. Bolagen är skapade av någon investmentbank och lockar ofta med hög utdelning uppåt 7%. Artikeln bredvid är en färsk krönika om ämnet.

Börsplus analyserar de här bolagen enligt en särskilt framtagen modell där vakansrisken är den enskilt viktigaste faktorn. Men även intjäningsförmåga och värdering är viktiga aspekter. I den här texten tittar vi närmre på Logistea (122 kr).

Verksamheten: DSV:s logistikterminal i Landskrona

Logistea äger fastigheten Landskrona Örja 1:20, en av Sveriges större logistikterminaler. Fastigheten består av en terminaldel om 32 tusen kvm och en kontorsdel om 10 tusen kvm och är uthyrd till logistikjätten DSV. Fastigheten utgör ett av deras fyra logistikcenter i Sverige och inrymmer också den danska koncernens svenska huvudkontor. Omkring 500 personer arbetar i anläggningen.

Vakansrisk: låg

Läget i Landskrona är bra med närhet till E4, E6, E20 och E22 samt hamnarna i Trelleborg, Malmö och Helsingborg. Fastigheten är fullt uthyrd med ett långt hyresavtal som löper till april 2032. Byggnaderna är uppförda 2012 och är relativt moderna. Hyresgästen DSV spås växa framöver och är stabilt lönsamma.

På fastigheten finns även en lagerbyggnad som ägs av fastighetsbolaget Nyfosa. Bredvid fastigheten äger DSV ytterligare mark som kan tänkas användas för eventuell expansion. DSV verkar hyfsat investerade i det här logistikläget.

Nyckelpersoner: förvaltas av Wilfast

Logistea drivs i stort av förvaltningsfirman Wilfast. VD på deltid är lite överraskande fastighetskändisen Johan Ericsson som grundade Catella tillsammans med Lennart Schuss för länge sedan. Idag är Johan Ericsson bland annat ordförande i Nyfosa, ledamot i Brinova och VD i Klockarebäcken (ett annat enfastighetsbolag förvaltat av Wilfast).

Givet att banklånet ligger med bunden ränta (på dyra 3%) till 2025 och hyresavtalet inte ger utrymme för ”aktiv förvaltning” så ska man väl mer se Johan Ericsson som en kvalitetsstämpel än en typisk börs-VD som jobbar 100% med firman.

Värderingen: genomsnittlig

Enligt hyresavtalet har hyresgästen fullt ansvar för fastighetens skötsel och skick både vad avser inre som yttre underhåll. Nästan 100% av hyran omvandlas alltså till driftöverskott. Övriga kostnader är låga. Det ger en hygglig intjäningsförmåga kring 9,20 kronor per aktie.

Som tabellen nedan visar är värdering och nyckeltal ganska typiska för ett konsultdrivet fastighetsbolag.

Börsplus slutsats:

Inom kategorin konsultdrivna fastighetsbolag är Logistea ett godkänt alternativ med en rimligt värderad aktie. Vi bedömer vakansrisken som låg och den som köper aktien kommer med största sannolikt få sin utdelning de närmsta åren. Totalavkastningen lär dock hänga mycket på hur ränteläget utvecklas.

Rådet blir neutral – men den som gillar den här sortens fastighetsbolag kan utan problem ha en mindre post i en utdelningsfokuserad portfölj med god diversifiering.