Logistea: Bättre tider på lager

Logistea (8,10 kr) är ett relativt nytt fastighetsbolag inom lager, logistik och lätt industri som äger fastigheter värderade till 4,9 miljarder kronor.

Även ägarbilden är ny. I början av året blev det onoterade fastighetsbolaget Nordika näst största ägare med 13% av aktierna i samband med att Logistea förvärvade två fastigheter i Göteborg. Och i somras sålde Logisteas tidigare huvudägare Ilija Batljan hela sitt innehav till en fond som förvaltas av det fastighetsfokuserade riskkapitalbolaget Slättö som nu äger 19%. Tredje störst är Rutger Arnhult med 9%.

VD sedan 2021, då bolaget stöptes om i sin nuvarande form, är Niklas Zuckerman. Hans bakgrund är huvudsakligen finansiell med tidigare roller inom fastighets-M&A och transaktionsrådgivning i firmor som Savills och Catella. Zuckerman äger aktier för 1,4 Mkr i Logistea.

Logisteas fastighetsbestånd

Gamla Odd Molly

Logistea har sin bakgrund i det gamla klädbolaget Odd Molly som sedermera blev logistikfastighetsbolag. En kort genomgång av historiken finns i faktarutan bredvid.

I dag äger bolaget 68 fastigheter värderade till 4,9 miljarder kronor med årliga hyresintäkter på knappt 320 Mkr. Beståndet är koncentrerat till logistik och lätt industri. Det handlar generellt om ytmässigt stora fastigheter som ofta ligger en bit utanför stadskärnorna och används som lager eller mindre kapitalintensiv tillverkningsverksamhet.

Exempel på några av de största hyresgästerna är LB-Hus (hustillverkare), GDL (transportbolag), NKT HV Cables (kabeltillverkare), Cellbes (e-handel) och Olle Svenssons Partiaffär (bärgrossist). Totalt står de tio största kunderna för drygt 30% av hyresintäkterna.

Fastigheter av det här slaget är ofta billiga att uppföra och värderas lågt. Logisteas bestånd värderas i genomsnitt till 8 700 kronor per kvadratmeter och är koncentrerat till de södra delarna av landet. Till viss del utspritt på en del mindre orter men också med en hel del nedslag i vedertaget bra logistiklägen som Helsingborgsregionen, Göteborgsområdet och Jönköpingstrakten.

Att fylla en vakans som uppstått är ändå klart knepigare än för exempelvis en hyresbostad eller kontorslokal i bra läge. Det vägs upp något av långa kontrakt som i Logisteas fall har en genomsnittlig återstående kontraktstid på 7,5 år. Kassaflödena är goda vilket gör att segmentet varit en relativ vinnare i den miljö med högre räntor som nu råder.

Logisteas intjäningsförmåga

Logistea tjänar i dagsläget drygt 0,60 kronor per aktie vilket ger ett P/E-tal kring 13. Då betalar bolaget i dagsläget en genomsnittlig ränta på 5% för sin finansiering. Vårt huvudscenario är att den siffran, som redan är i topp bland de noterade fastighetsbolagen, inte kommer stiga ytterligare. Särskilt inte med tanke på att bolaget nyligen genomfört en företrädesemission fullt garanterad av några de stora ägarna, primärt Slättö och Nordika.

Emissionen tillförde 436 Mkr som i första hand är tänkt att användas till att lösa hela bolagets återstående obligationsskuld på 384 Mkr som löper med cirka 9% ränta.

I ett pessimistiskt scenario tar vi höjd för att driftnettot kan pressas av ökade vakanser, samt att Logistea får ännu högre räntekostnader på 6% i snitt. Då skulle P/E-talet stiga till närmare 18. I ett sådant scenario ska aktien ned ytterligare från den här nivån.

Logisteas balansräkning

Efter nyemissionen stärks balansräkningen markant. Obligationen kan lösas i sin helhet och nettobelåningsgraden faller till 44% (mål högst 60%) medan räntetäckningsgraden stiger till 2,2 gånger (mål minst 1,8 gånger).

Substansrabatten i aktien faller dock från 50% i nuläget till 37%. Detta som en effekt av att bolaget i emissionen tar in pengar till rabatt vilket späder ut substansvärdet per aktie.

Man kan också ta höjd för att substansvärdet faller ytterligare om fastighetsvärdena sjunker. Vi tänker oss i vårt pessismistiska scenario att beståndets direktavkastning stiger från 5,8% till 6,8%. Då faller fastighetsvärdet från 4,9 till 4,0 miljarder kronor. Belåningsgraden stiger från 44% till 55% och substansvärdet minskar från 12,90 till 8,40 kronor per aktie. Även i ett sådant scenario skulle dock det finnas en viss rabatt i aktien som handlas kring 8,10 kronor i dagsläget.

Så värderas fastighetsbolagen inom lager, logistik och lätt industri

Slutsats

Logistea står nu med ny ägarbild och bättre balansräkning som ger stabilitet och kanske även möjlighet att på sikt återigen starta upp nya utvecklingsprojekt i bolagets byggrättsportfölj om 342 500 kvadratmeter.

Till minuskontot hör risk för svagare konjunktur som kan leda till svårfyllda vakanser för Logistea som är litet bolag med förhållandevis koncentrerad kundlista.

LogisteaArtikel

Är miljardärernas batterifabrik bara en dröm?

Vi gillar inte heller bolagets taffliga hantering kring byggnationen av en enorm batterifabrik åt norska Freyr som fick Logistea-aktien att rusa, trots att hela idén med en fabrik i Svenljunga verkade minst sagt långsökt. Tidigare i september kom det väntade beskedet att samarbetet avbryts.

I övrigt har vi än så länge ingen stark uppfattning om huruvida ledningen är skickliga eller inte. Mest av allt är det aktiens prislapp som lockar. Värderingen är rimlig kring 13 gånger vinsten om man, som vi, tror att räntorna på sikt inte blir högre än 5% för ett lågt belånat fastighetsbolag. Aktien är köpvärd för den som tycker det är intressant med mindre fastighetsbolag.