Linköpingsfastighet med chans till utdelningshöjning

Konsultdrivna fastighetsbolagFastighet

SEKTORSPECIAL: Konsultdrivna fastighetsbolag

Link Prop (142 kr) är vad vi kallar ett ”konsultdrivet fastighetsbolag”. För bakgrund om fenomenet kan man med fördel läsa följande krönika.

Under sommaren kommer vi skriva om ett flertal av dessa. Samtliga analyser samlas i den artikel som finns länkad här bredvid.

Verksamheten: Kontor i Linköping uthyrt till bl.a. Veoneer och Ericsson

Link Prop äger kontorsfastigheten Idédebatten 3 som är belägen i Mjärdevi Science Park, direkt intill Linköpings Universitet och fem kilometer sydväst om centrala Linköping.

På fastigheten finns två huvudsakliga byggnader om totalt 25 000 kvadratmeter uthyrningsbar kontorsyta. Fastigheten är fullt uthyrd där Autoliv-avknoppningen Veoneer står för 56 procent av hyresintäkterna och Ericsson för 25 procent. Andra hyresgäster är Flextronics och Elits Global Group. Det totala hyresvärdet är 35 Mkr.

Vakansrisk: Bra läge men förhållandevis korta hyreskontrakt

Mjärdevi Science Park lär vara en av Sveriges största teknikparker. I området jobbar omkring 7 000 personer i de drygt 400 företag som är verksamma där.

De byggnader som finns på fastigheten ska vara flexibelt utformade med möjlighet att rymma en eller flera olika hyresgäster. Vid noteringen var den ena byggnaden fullt uthyrd till Ericsson som ska ha funnits i området sedan 1989.

2014 byggde Ericsson ett nytt globalt testlaboratorium och datacenter på grannfastigheten. Och enligt Link Props bolagsbeskrivning från noteringen 2015 ska Ericsson åtminstone då haft strategin att konsolidera deras forskningsverksamhet till tre anläggningar: Mjärdevi, Rosersberg samt Montreal i Kanada. Hyresavtalet med Ericsson löper till september 2026 med möjlighet att frånträda vissa delar tidigare.

Den andra byggnaden rymmer ett flertal olika hyresgäster där Veoneer är den klart största. Under 2015 konsoliderade dåvarande Autoliv sin svenska verksamhet genom att flytta från Motala och dåvarande lokaler i Linköping till denna fastighet. Sedan dess har Veoneer utökat ytan ytterligare. Bland annat genom en ombyggnation som möjliggjorts av att Ericsson lämnat vissa ytor i förtid. Hyresavtalet med Veoneer har också förlängts till december 2023.

Nyckelpersoner och ägare: Förvaltas av konsulter

Såväl VD Mattias Rickardsson och ansvarig fastighetsförvaltare Thomas Nilsson är anställda på konsultbasis. Wilfast sköter den ekonomiska förvaltningen.

Största ägare är Eton Innovation som hänger ihop med den avknoppade del av skjortföretaget som säljer materialhanteringssystem till industrin. Andra stora ägare är Futur Pension och LMK-bolagen.

Det Spotlightnoterade fastighetsbolaget Slottsviken äger knappt 5 procent av bolaget vilket motsvarar ungefär 15 procent av Slottsvikens totala tillgångar.

Balansräkning: Lägst belåningsgrad i sektorn

Fastigheten är bokförd till knappt 300 Mkr men marknadsvärdet bedömt till 420 Mkr. Att fastigheten stigit rejält i värde sedan bolaget skapades innebär att Link Prop nu är det konsultdrivna fastighetsbolag med allra lägst belåningsgrad på 32 procent.

I det bedömda substansvärdet på 182,50 kronor per aktie har hänsyn tagits till fastighetens marknadsvärde. Jämfört mot detta substansvärde handlas aktien till en rabatt på 22 procent.

Finansieringen består av lån i SEB på 166 Mkr som löper med en genomsnittlig ränta om ungefär 1,8 procent. 75 procent av beloppet är räntesäkrat fram till och med december 2023.

Värdering: Stabil vinst och P/E under 10

Aktiens direktavkastning på 5,6 procent är bland de lägre i sektorn. Men då noterar vi att bolaget bara delar ut 8,00 kronor per aktie av 14,30 kronor i vinst före skatt. P/E-talet är knappa 10.

Kanske finns möjlighet att höja utdelningen? Ser man till kassaflödesanalysen är det årliga inflödet från verksamheten omkring 19 Mkr. Nuvarande utdelning uppgår till knappt 12 Mkr.

Då ska nämnas att Link Prop amorterar 2,5 Mkr årligen och att bolaget dessutom investerat 5-6 Mkr per år i fastigheten under de senaste två åren. Detta avser i huvudsak anpassning av lokaler i samband med Veoneers nya hyresavtal. Ser man längre tillbaka i tiden har investeringarna legat kring dryga miljonen per år.

Slutsats: Optimisten kan hoppas på höjd utdelning

Link Prop är ett stabilt konsultdrivet fastighetsbolag med låg belåningsgrad. Bolaget är beroende av två stora hyresgäster som står för drygt 80 procent av intäkterna. Hyresavtalen är dessutom ganska korta men vårt ytliga intryck är att bägge hyresgästerna verkar satsa på området. Skulle någon av dessa lämna fastigheten vore det ett stort bakslag men sannolikt skulle det inte vara omöjligt att hitta nya hyresgäster på lite sikt.

Vårt huvudscenario är att Link Prop förblir ett lågt belånat fastighetsbolag med medioker direktavkastning på 5,6 procent. Då blir den totala avkastningspotentialen ganska blygsam. Särskilt eftersom man nog inte bör räkna med att fastigheten kommer fortsätta värderas upp i samma utsträckning framöver.

Optimisten kan hoppas på höjd utdelning någon gång i framtiden. Ser vi till kassaflödet skulle det med lite vilja gå att sträcka sig från dagens 8 kronor till 10 kronor per aktie om investeringarna kommer ned på lägre nivå. Då blir direktavkastningen istället 7,0 procent vilket är strax över snittet för andra konsultdrivna fastighetsbolag.

Den som tror på detta kan köpa en mindre post i Link Prop. Vi stannar med en neutral inställning till aktien.