Link Prop: Superbillig kontorsfastighet

Link Prop (121 kr) är ett så kallat konsultdrivet fastighetsbolag som äger en kontorsfastighet i Mjärdevi, Linköping. Bolaget delar ut 8 kr per år uppdelat vid fyra tillfällen. Det motsvarar en direktavkastning om 6,5%.

På Link Props fastighet står två byggnader som ursprungligen uppfördes av Ericsson som bedrev FoU i lokalerna. Den ena byggnaden uppfördes 1989 och den andra 1993. Fastighetens totala uthyrbara yta uppgår till 25 159 kvm.

Med tiden har Ericsson sålt av mycket av sina fastigheter, bland annat flera av dem i Mjärdevi Science Park. En av dessa fastigheter hamnade efter turer 2015 på First North i form av enfastighetsbolaget Link Prop.

VAKANSRISKEN: KORTA KONTRAKT MEN BRA LÄGE

Fastigheten är i dagsläget fullt uthyrd. Hyresgästerna är Ericsson, Veoneer, Arriver och Actia. 

Förut var Veoneer den största hyresgästen. Veoneer har nu knoppat av en del av den verksamhet som man bedrev i fastigheten till det nybildade bolaget Arriver. Hyresavtalen med Veoneer och Arriver löper till och med september 2025. Dessa avtal står tillsammans för ungefär hälften av hyresintäkterna för Link Prop. Tidigare hyresavtalet med Veoneer löpte till 2023. 

Ericsson står för ungefär en fjärdedel av Link Props hyresintäkter. Hyresavtalet med Ericsson löper till och med september 2026.

Hyresavtalet med Actia som flyttade in i våras löper till och med februari 2027.

Link Props hyresavtal är ganska korta. Att Veoneer och Arriver väljer att förlänga sina hyresavtal med så kort tid som två år är inte heller positivt. Läget i Mjärdevi Science park framstår dock som attraktivt. Att man lyckats fylla alla sina vakanser och att fastigheten nu är fullt uthyrd tycker vi tyder på att man även framöver borde kunna ersätta eventuellt utflyttade hyresgäster.

ÄGARE OCH NYCKELPERSONER: RUTGER ARNHULT SOM HUVUDÄGARE

VD för Link Prop är Mattias Rickardsson. Samtliga personer i ledningsgruppen är kontrakterade på konsultbasis. Wilfast sköter den ekonomiska förvaltningen åt Link Prop.

Största ägare är Rutger Arnhult, som dock inte är engagerad i styrelsen. Bolag med Arnhult-kopplingar äger indirekt genom Castellum och Corem de flesta fastigheterna i Mjärdevi Science Park.

Näst största ägare är det lilla Spotlight-noterade fastighetsbolaget Slottsviken. Slottsvikens ordförande Fredrik Österberg är även ordförande i Link Prop.

FINANSIERING: BANKLÅN

Link Props externa finansiering består av ett banklån från SEB som uppgår till 160 Mkr. 120 Mkr av lånet är räntesäkrat till och med slutet av 2023 då lånet i sin helhet löper ut. Snitträntan uppgår i dagsläget till 1,8%. Som en tänkt framtida räntekostnad för Link Prop har vi räknat med 5-års räntan om 2,15%, plus 2% i lånemarginal vilket ger en ny räntekostnad om 4,15%. Vi räknar även med att det nya ränteläget kommer att innebära att avkastningskravet på Link Props fastighet ska upp en del. Vi räknar i vårt scenario med att avkastningskravet stiger från 5,2% till 6,0%.

Samtliga av Link Props hyresavtal inflationsjusteras. Vi räknar i vårt huvudscenario med att Link Props driftöverskott stiger med 10%.

Den låga belåningen gör att vinstförmågan inte påverkas så kraftigt av den förhöjda räntan i vårt scenario. P/E-talet på nuvarande intjäning är 8,3 men stiger till 9,0 i vårt scenario.

Det i utgångsläget höga avkastningskravet på fastigheten kombinerat med det högre driftsöverskottet gör att aktiens substansvärde knappt sjunker i vårt scenario. Substansvärdet per aktie blir i vårt scenario 211 kr vilket kan jämföras med nuvarande aktiekursen 121 kr.

UTDELNING: UTHÅLLIG

Link Prop delar i dagsläget årligen ut 8 kr per aktie. Det är långt under nuvarande intjäningsförmågan runt 14 kr per aktie. För att utdelningsnivån ska vara hotad skulle Link Props räntekostnader behöva överstiga 8%.

SLUTSATS

Link Prop är en väldigt billig fastighetsaktie både sett till substans och vinstförmåga. Rabatten mot substans är nästan 50% och P/E-talet 8,3. Det implicita värde som börsen värderar fastigheten till är knappt 13 000 kr per kvm.

Samtidigt känns fastigheten attraktiv med bra läge och noll vakans. Bolaget är även lågt belånat och är därmed bland de i sektorn som kommer att lida allra minst av det nya högre ränteläget.

Sannolikt är det refinansiering av lånen samt de korta hyresavtalen som gör marknaden skeptisk till aktien. Vårt intryck är dock att varken refinansiering eller vakanser borde bli ett problem för Link Prop.

Vi tycker att Link Prop framstår som en köpvärd aktie.

Så värderas de konsultdrivna fastighetsbolagen