Kungsleden mot nya mål

Det råder inga tvivel om att Biljana Pehrsson fått bra ordning på Kungsleden (99 kr). För ett decennium sedan ägde bolaget ett spretigt bestånd av 400 småfastigheter på 150 orter till ett värde av 14 miljarder kronor. På många sätt följde Kungsleden då en likartad strategi som den Nyfosa driver idag, med Jens Engwall som gemensam nämnare.

När Biljana Pehrsson tillträdde som VD under 2013 fick hon dessutom ärva en miljardnota för gamla skattesynder. Det städjobb i fastighetsportföljen som sedan bedrivits har koncentrerat beståndet geografiskt och halverat antalet fastigheter. Samtidigt har beståndets värde trefaldigats till 42 miljarder kronor och består nu främst av kontor i storstäderna.

Håller vad de lovar

När vi sist skrev om Kungsleden i början av 2018 hade Biljana Pehrsson just presenterat ett bokslut där förvaltningsresultatet föll 2% till 977 Mkr på årsbasis. Trots det uttryckte hon sig tvärsäkert i att Kungsleden under 2020 skulle nå en nivå över 1 200 Mkr. Imponerande träffsäkert givet att facit tre år senare landade strax över den nivån, på 1 257 Mkr.

Det är helt klart så att förtroendet för Kungsleden repat sig och aktien har sedan dess avkastat hela 85% inräknat utdelningar. Periodvis har gapet mellan substansvärdet och aktiekursen stängts helt. Även om det förstås ska nämnas att det låga ränteläget lyft alla båtar på fastighetshavet.

I nuläget är substansrabatten låga 6% vilket ändå får ses som ett styrketecken givet den osäkra kontorsmarknaden. Till exempel handlas Fabege som ett av de tyngre kontorsbolagen med 19% rabatt.

Klusterstrategi en framgångsfaktor

Bolagets fokus på ”kluster” är sannolikt en viktig del i att substansvärdet senaste åren ökat med omkring 10% årligen. Att samla på fastigheter i ett fåtal utvalda lägen förbättrar inte bara driftsekonomin utan ökar möjligheten att påverka hela områdens utveckling.

Av beståndet på 42 miljarder kronor utgörs drygt 3 miljarder av projektfastigheter. Planen är att investera omkring 1,4 miljarder årligen under 2021 till 2024. Merparten i utvecklingsprojekt och hyresgästanpassningar men också en mindre andel underhållsinvesteringar. Pengarna som investeras lånas delvis till en snittränta på 1,8%. Målet är att investeringarna ska ge minst 6,0% avkastning i form av ökat driftöverskott.

Av de större projekt som är på gång ligger uthyrningsgraden på 72% vilket är högt och positivt. Fyra projekt färdigställs i år vilket väntas tillföra 180 Mkr i bedömt hyresvärde, motsvarande en ökning på drygt 7% för Kungsleden totalt.

Bolaget jobbar också med att förverkliga ett större antal byggrätter. Kommersiella sådana kommer utvecklas i egen regi medan bostadsbyggrätter kommer avyttras.

Även i befintligt bestånd har utvecklingen varit positiv. Senaste året har hyresavtal till ett värde om drygt 260 Mkr omförhandlats med hyresökningar på omkring 11% i genomsnitt. Det skvallrar om fortsatt potential till högre hyror i portföljen. Vakansgraden är också fortsatt stabil även om det ska sägas att covid-rabatter på 20 Mkr lämnades under 2020.

Stakar ut vägen mot 2025

I februari kommunicerade Kungsleden nya finansiella mål. Ambitionen är att växa fastighetsbeståndet från 42 till 55 miljarder kronor senast år 2025 genom hyresökningar, projektutveckling och strategiska fastighetsförvärv.

Senast 2025 ska också förvaltningsresultatet ha ökat med mer än 30% till minst 1 650 Mkr, motsvarande en årlig tillväxt om ungefär 5,5%. Samtidigt ska belåningsgraden inte långsiktigt överstiga 45% (tidigare mål 50%). Det är konservativt men i linje med nuvarande skuldsättning.

Det är kanske inte förutsättningar som kommer göra Kungsleden till någon raketaktie. Och uppsidan lockar inte tillräckligt för ett köpråd. Men för den som gillar stabila fastighetsbolag gör Kungsleden ett bra jobb och kan säkert bli en bra sparaktie under kommande år. Förutsatt att inte kontorsmarknaden havererar förstås.