Analys Fastighet Krona Public Real Estate
Krona: Högbelånade norska samhällsfastigheter
| KRONA | |
| Börskurs: 83,00 kr | Börsvärde: 372 Mkr |
| Direktavkastning: 7,8% | P/E-tal (EPRA): 10,9 |
| Belåningsgrad: 63% | Substansrabatt (EPRA): 33% |
| VD: Sven Hegstad | Ordförande: Tomas Georgiadis |
Krona (83 kr) är ett så att kallat konsultdrivet fastighetsbolag som äger ett utbildnings- och kulturcenter i norska Kongsberg. Krona har ingen egen organisation utan förvaltningen bedrivs istället av Pareto, vilka ursprungligen skapade Krona.
Aktien noterades våren 2021 på Spotlight Stock Market. Bolaget delar ut 6,50 kr per år uppdelat på fyra tillfällen. Det motsvarar 7,8% direktavkastning vid nuvarande kurs.
Krona äger en portfölj av fastigheter i Kongsberg primärt uthyrda till offentliga hyresgäster. Beståndet uppgår till 38 700 kvm uppdelat på sex fastigheter. 92% av hyresintäkterna kommer från huvudbyggnaden Krona som är ett utbildnings- och kulturcentrum.
På bilden nedan visualiseras beståndet.
Kongsbergs kommun och Universitetet i Sørøst-Norge står för drygt 40% av hyresintäkterna var. Tredje största hyresgäst är Viken fylkekommune (motsvarar en svensk region).
VAKANSRISKEN: LÅNGA KONTRAKT OCH OFFENTLIGA HYRESGÄSTER
Vakansrisken för Kronas fastigheter borde vara mycket begränsad. Dels kommer 97% av hyresintäkterna från offentliga hyresgäster och dels är hyreskontrakten väldigt långa. I genomsnitt återstår nästan tolv år av hyreskontrakten. Universitetsverksamheten har dock efter en viss tid rätt att bryta sitt kontrakt i förtid ifall norska stortinget skulle besluta att lägga ned verksamheten. Även om man utgår från att universitet skulle läggas ned återstår i snitt tio år av hyreskontrakten.
ÄGARE OCH NYCKELPERSONER: FÖRVALTAT AV PARETO
| Kronas fem största ägare | Värde (Mkr) | Andel |
| Sterner Stenhus Holding AB | 114 | 30% |
| Svea Bank AB | 21 | 6% |
| Nordnet Pensionsförsäkring | 18 | 5% |
| Familjen Kamprads stiftelse | 17 | 4% |
| Eton Family | 16 | 4% |
| Källa: Holdings | ||
VD är Pareto-medarbetaren Sven Hegstad.
Största ägare är Sterner Stenhus som är huvudägare i börsnoterade fastighetsbolaget Stenhus Fastigheter. Sterner Stenhus framstår vara aktiva investerare inom segmentet små fastighetsbolag. Till exempel har även Backaheden Sterner Stenhus som huvudägare.
FINANSIERING: LÅG RÄNTA TILL OCH MED 2026
Kronas finansiering består av en obligation utgiven i norska kronor som förfaller 2026. Vi har här målat upp ett scenario på hur Kronas intjäningsförmåga och balansräkning skulle kunna se ut när obligationen blivit refinansierad.
Obligationens räntenivå på 2,75% är i förhållande mot rådande villkor på obligationsmarknaden mycket låg. Det är svårt att sia om vad det kommer att gå att refinansiera obligationen till 2026. Vår bedömning är någonstans runt 5,7% skulle vara en realistisk refinansieringsränta. För att komma fram till den nivån har vi räknat enligt följande:
- För bottenlån (definierat som lån som motsvarar maximalt 50% av fastighetsvärdet) räknar vi med den norska 5-års räntan om 3,1%, plus 2% i lånemarginal.
- För topplånen (resterande skuld) har vi räknar med den norska 5-års räntan om 3,1%, plus 5% i lånemarginal.
I det nya ränteläget måste också fastighetens avkastningskrav upp en del. Vi räknar med 6% i vårt huvudscenario.
Samtliga av Kronas hyreskontrakt innehåller inflationsjustering. Inflationen borde alltså kunna lyfta hyresintäkterna en del de kommande åren. Å andra sidan tror vi att ökande uppvärmningskostnader kommer ett pressa överskottsgraden en del framöver. Sammantaget räknar vi med att driftsöverskottet stiger med 10% på några år.
| KRONAS INTJÄNINGSFÖRMÅGA | Per Q3 2022 | Huvudscenario Antar 10% högre driftöverskott samt ränta från 2,8% till 5,7% |
| DRIFTSÖVERSKOTT | = 63 Mkr | = 70 Mkr |
| Central administration | -3 Mkr | -4 Mkr |
| Finansnetto | -25 Mkr | -52 Mkr |
| FÖRVALTNINGSRESULTAT | = 35 Mkr | = 14 Mkr |
| Resultat per stamaktie (EPRA) | 7,78 kr | 3,09 kr |
| Källa: Affärsvärldens beräkningar / bolaget. EPRA är enhetligt definierade nyckeltal för fastighetsbranschen. | ||
Krona är högt belånade och resultatet är därmed känsligt för ränteökningar.
| KRONAS BALANSRÄKNING | Per Q3 2022 | Huvudscenario Antar 10% högre driftöverskott samt avkastningskrav från 4,3% till 6,0% |
| Förvaltningsfastigheter | 1,5 mdr | 1,2 mdr |
| Fastighetsvärde per kvm | 37,6 tkr/kvm | 29,8 tkr/kvm |
| Belåningsgrad | 63% | 79% |
| Substansvärde per aktie (EPRA NAV) | 123,20 kr | 53,02 kr |
| Källa: Affärsvärldens beräkningar, kan skilja mot hur bolaget rapporterar. | ||
Det högre avkastningskravet skulle få Kronas belåningsgrad att stiga till väldigt osunda 79%. Refinansiering skulle sannolikt kunna kräva en mindre nyemission i vårt scenario.
UTDELNING: HOTAD EFTER REFINANSIERING
Krona delar redan i dagsläget ut 6,50 per år. I vårt scenario uppgår intjäningsförmågan till 3 kr per aktie. Efter att obligationen refinansierats kommer utdelningen sannolikt att behöva sänkas.
Värt att ha åtanke är att både hyresintäkter och finansieringskostnader är i norska kronor. Intjäningsförmågan i svenska kronor räknat kommer därmed att variera med växlingskursen.
SLUTSATS
Fram till att obligationen refinansierats ser det ganska bra ut för Krona. Med den redan från start rekordhöga skuldsättningen så skulle alla genomslag av högre räntor slå hårt för Krona.
För den som likt oss inte tror att räntorna innan 2026 kommer att falla tillbaka till samma låga nivå som 2021 är Krona en säljkandidat.
Så värderas de konsultdrivna fastighetsbolagen
Kommentera artikeln
I samarbete med Ifrågasätt Media Sverige AB (”Ifrågasätt”) erbjuder Afv möjlighet för läsare att kommentera artiklar. Det är alltså Ifrågasätt som driver och ansvarar för kommentarsfunktionen. Afv granskar inte kommentarerna i förväg och kommentarerna omfattas inte av Affärsvärldens utgivaransvar. Ifrågasätts användarvillkor gäller.
Grundreglerna är:
- Håll dig till ämnet
- Håll en respektfull god ton
Såväl Ifrågasätt som Afv har rätt att radera kommentarer som inte uppfyller villkoren.
Här hittar du alla analyser
